楼市在经历了三四月份的“小阳春”行情后，开始明显降温。国家统计局发布的数据显示，5月份，70个大中城市中，房价上涨的城市数量与4月相同，虽仍处历史高位，但更能真实反映市场情况的二手房价格涨幅却全面回落。预计6至8月市场有可能进入到新一轮的调整周期。

同时，土地市场也随着二手房一起降温明显。上海易居房地产研究院近日发布了《2019年5月房地产市场报告》。报告指出，1-5月份，房地产开发企业土地购置面积同比大幅下降33.2%；土地购置均价4389元/平方米，同比下跌3.5%，2012年以来首次同比下跌。

对此，我们认为，二手房市场要比一手房市场更能反映真实情况，5月份二手房价格上涨城市数量虽然与4月保持一致，但整体及各等级城市涨幅均有所回落，受市场调整政策收紧的影响，各城市二手房销售价格波动幅度缩小，市场短期内将趋于稳定。而鉴于商品房市场的降温，拿地更趋于谨慎，所以，房地产市场形势不佳，影响到土地市场也不奇怪。

那么，是什么原因导致了一季度房地产市场明显升温的呢？主要是二个方面：一是，受到1月份二次全面降准的影响，我国金融体系的流动性开始逐步充裕起来，银行拿了大量低价资金无处可投，只能投向个人房贷业务。甚至于还把房贷利率给降低，这就导致了购房需求开始回升。今年一季度银行贷款超过一半都流向了房地产领域。

另一个，由于经济下行压力较大，各地纷纷放松了对房地产市场的调控，有些地方对人才引进放开政策，有些地方放开了限购政策，还有些地方将首套房贷利率调降了下来。各地放松了调控政策后，给了炒房者错误的信号，房价还可以继续炒作，于是又有资金涌入房地产市场。

而为什么进入5月份后房地产市场又快速降温了呢？这主要是调控政策又开始密集发布，影响到了购房者的入市积极性。仅是5月份，各地累计对房地产调控措施高达41次，虽然少于4月份的60次，但连续两个月调控处于政策密集发布潮中。这无疑是再次改变了市场的预期。

现在有很多民众担心，接下去今年二三季度的房价将会如何走呢？我觉得房地产将会继续降温，房价未来继续上涨已经不可能了。首先，房地产调控将持续收紧。银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上直指居民负债率过高、房地产业过度融资，房地产投机投资等问题，并再次强调“房住不炒”。郭树清认为，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家，最终都要付出沉重的代价。

对此，我们认为，郭树清的讲话预示着房地产信贷和政策将要收紧，主要涉及暂停部分房企融资、调升居民利率等。受此影响，下半年房价和地价将回归理性。那些市场购买力明显透支的三四线城市，短期内房价有大幅调整的压力。

再者，本轮房地产上涨周期已经结束，房地产本身已有调整需求。自2015年下半年，本轮房价出现大涨，从一线城市开始，再蔓延到二线城市，然后再跑到了三四线城市，在经历了4年房价轮涨一遍后，一部分城市家庭的房产已经饱和。在这种情况下，房价继续大涨已经没有空间。

最后，居民在房地产的杠杆也用到了。2015年之前房产占居民家庭财富的50%，而随着这几年房价大涨，以及大家都把储蓄变成房产，现在房产已占居民家庭财富的77%，只有11%的比重才是其他金融资产。所以，从居民杠杆情况来看，房地产市场并不具备再次持续繁荣的可能。上行动力被封杀，而下行的空间被打开。