从上世纪90年代房改到现在，已经有二十多年了，不少人一直有个疑问，为什么在90年代末到20世纪初的十年中，房价并没有像这些年一样大涨？

答案其实挺简单：因为杠杆。

房屋按揭的本质，是寅吃卯粮，用未来的钱买现在的资产，好处是可以提前享受，坏处是让房子变成金融投机品，尤其是前几年盛行的低首付乃至零首付购房，炒房客们拿着大量的短期贷款充当首付，“短贷长用”的泛滥，是房价上涨的重要推手。

因此，从2017年开始，不断有城市加入限贷、限购、限售的行列中，去年各城市发布的调控次数高达405次，消费贷流入楼市的现象也日益稀少，楼市因此获得了难得喘息的机会。

然而，我们看2019年3月份的信贷数据，炒房客似乎有卷土重来的意愿，楼市暂时还没有彻底走出“高杠杆”的困局。

4月14日，长江证券研究所宏观分析师赵伟发布研报指出，在3月份，居民中长期和短期贷款分别增加4605亿元和4294亿元，尤其是短期贷款，2月份还减少了2000多亿，三月直接增加了4000多亿。

赵伟认为，短期贷款增加较多，或与房地产结构性回暖、消费贷借道进入楼市有关。

看来，炒房客们这次打的算盘够聪明，蛰伏两年之后，看到楼市出现了久违的回暖，又按捺不住心中的躁动了，问题是这次他们能如愿吗？

当然不可能，且不论3月份增加的短期信贷是不是流向房地产，退一步说，即便被人拿来炒房了，也无法复制过去的经验。

我们先回顾2015-2016年的房价上涨之路，短期贷款用来买房后，依靠房产在不到一年时间内的快速，就能够迅速变现，虽然短期要承受高额的还款压力，但在房产拥有充裕流动性的前提下，炒房客们根本不在乎，他们愿意借钱、借消费贷、借信用贷，孤注一掷的去囤多套房。

但是，那仅仅属于过去，现在楼市的环境也早已改变，投机客可以拿着几十万上百万的短期贷款，但不一定有购房资格，即便落户、社保这些限制都不再成为问题，限售也是绕不过的门槛。

背负着每个月几万甚至十几万的月供，物业、暖气、维修房屋的各类费用还要一直交着，几年之后才能出手，依赖短期贷款的人们，谁能扛得住？

有人会说，今年很多城市的调控已经放松了，万一还能靠老套路赚钱呢？

事实果真如此吗？当然不是，我们看到西安、石家庄、杭州放宽了落户条件，也看到了广州、济南放松了部分类型房子的买入条件，但绝大部分城市都没有触碰最为核心的限购和限售门槛。

更进一步说，在稳房价、稳预期的前提之下，市场必然会有调控再度收紧的心理准备，别说居民短期贷款增加4000多亿，哪怕是再翻一倍，又能在十几万亿体量的楼市中翻起大多的风浪？