我们必须承认，像其他价格波动的市场一样，房地产市场也有记忆。

回顾过去十年，几乎每三年就会有一次反弹，比如2011-2013年和2015-2017年。虽然每次上涨的城市不同，但对购房者的心理影响是一样的，没有例外。

根据这条规则，2019年最像过去的哪一年？可以看到哪些细节？未来将走向何方？有了这三个问题，让我们从两个指标开始。

3月24日，新时代证券首席经济学家潘向东发表研究论文指出，2019年1月至2月，住房建筑面积增速从5.2%升至6.8%，而新建筑面积增速从17.2%大幅降至6%，这是2016年以来建筑增速首次超过新建筑增速。

这段话似乎不太接地气。直截了当地说:新开工代表的是房企对未来的信心，说明手里的土地储备很多。施工超过了新的开工，这表明完成的建筑太少，开发商必须全力以赴。

换句话说，这是三年来房地产的两个指标首次出现背离迹象。

潘向东认为，2018年房地产市场的背景与2010年非常相似，信贷萎缩，拍卖销售面积远远高于现有房屋，竣工建筑较少。

九年前，信贷环境与2018年一样。杠杆率有效下降。住房企业在融资和现金流短缺方面面临困难，因为完工缓慢，它们只能出售拍卖行。

九年后，当我们查看2019年1月至2月的房地产数据时，建筑面积的增长率异常地超过了新建筑面积的增长率。难怪连专家都说今年的房地产市场真的很像2011年。

对于购房者和房地产公司来说多年不见的信号重现，在2010年至2011年类似的背景下，未来的路在哪里？

想看房价预测的人会失望的。表格数据已经列出半天了。为什么最后一句如此平淡无奇？别担心，我们不仅要看外表，还要看内涵。

多年来，支撑房地产市场扩张、房地产企业快速成长和房地产持续的法宝就是所谓的“高周转”。

从狭义上讲，高周转是指房地产企业为了扩张，迅速占用土地，努力缩短建设周期。当房地产市场的氛围好的时候，这样的措施会让企业赚很多钱，并且变相地让房地产市场加速发展。一旦房地产市场变冷，这种模式的缺点将被无限放大，如数据所示，即建筑面积增长率与上述新建筑面积增长率之间的背离。

这一趋势持续下去，只有两个结果。，正如专家所说，在经历了2011年房地产市场不可持续的高成交量后，房地产企业的融资渠道大大放宽，现金流问题得到缓解，新一轮上涨趋势正在逐步酝酿。

第二种结果，开发商明知困难还要硬上，拿地、负债丝毫不手软，购房者依然坚持高杠杆买房，想攫取最后一桶金，最终就会重复2010年、2018年“冰火两重天”。

显然，从目前的情况来看，后者更有可能。房地产的历史轨迹不会简单重复，只会更加复杂。建筑和新建筑之间的偏差并不可怕。可怕的是，信号发出后，刚需和炒房客仍然视而不见。