有人拿吃饭和买房做类比，人一天3顿饭，饭量是固定的，天天都要吃这么多，既不能饮食过量，也不能食不果腹。

楼市也是如此，供给和需求必须均衡，才能维持健康的发展结构，过去这么多年，很多人为了买房，开始“暴饮暴食”，显然把房地产市场“吃撑了”。

在去年，房产专家顾云昌称目前我们的户均套数为1.1套，中金公司此前发布的报告称，按城镇住房2.74亿套（不含集体户）来计算，对应存量面积261亿平方米，家庭户均拥有住房达1.13套。

很简单的道理，对大部分城市而言，需求是有限的，而供给是近乎无限的，楼市“撑住”之后，供求关系逆转也在情理之中。

到了2019年，这种形势变得更加微妙，反映到市场上，出现了两个明显的变化。

，调控预期已经发生变化，以前大家总以为调控会紧一阵松一阵，上半年的楼市小阳春还没持续几个月，近期丹东、苏州等地的加码措施便随之而来。

数据显示，4月份各地发布的有关房地产市场调控政策超过60次，而3月份仅有15次，2月份21次，1月份68次。也就是说，今年以来，各地发布的调控措施超过164次。

第二，绝大部分地区的楼市已经进入“稳中有降”的局面，中指研究院数据显示，一季度300个城市各类用地成交3.8亿平方米，同比下降14.3%。其中，三四线城市成交8089万平方米，同比下降25.8%，降幅在各线城市中。

这两个变化，说明房地产市场愈加趋于理性，笔者认为，对购房者来说，在下半年，高杠杆按揭买房的这部分人会很被动。

首先，自从预售制成为主流的购房方式后，高杠杆便成为撬动楼市上涨的主要方式，尤其是前几年，大量依靠低首付乃至零首付购房的大有人在。

在以往，他们可以依靠“快进快出”的方式，等待房产后即可迅速变现，但在调控预期收紧、稳中有降的局面形成后，下半年的时间中，接盘群体不足、限购限售束缚将成为他们无法逾越的两道鸿沟。

其次，参考2018年房地产行业的走势，不难发现冰火两重天、前高后低、各线城市分化成为最重要的三个特点，对比今年，这几个特点都对高杠杆购房者极为不利。

一二线城市不断加码的预期是一方面，上下半年市场气氛的变化才是重中之重，炒房客最怕的不是短时间没人买房，怕的是长时间预期的扭转，不管是上半年火热的苏州、杭州、南京，还是地王频出的无锡、重庆、合肥，可以预见的是，接下来的时间，才是“重头戏”。