随着房地产市场因城施策的实施，以及人才引进结合户籍政策的导入，房地产市场将不再仅仅依赖于政策端的一纸条文，灵活和分层调配的形势愈发明显。在4月19日，中央经济局会议重申“房住不炒”的调控基调下，房地产市场的发展趋势再生变数。

结合已发布2018年财报的30房企市场展望来看，多数房企坚持看好一二线城市的抗风险能力，而对于三四线城市的判断分化最明显。阳光城(SZ：000671)董事长朱荣斌在2018年业绩会上明确表示，回归一二线已是房企共识;旭辉(HK：00884)董事长林中也判断，2019年一二线楼市稳健且可能会迎来局部微升，三四线城市下降;而包括碧桂园(HK：02007)、荣盛(SZ：002146)等房企则表示看好三四线城市。

在一二线城市政策持续收紧的环境下，部分三四线城市主动推出人才引进策略，再次激发市场活力。在此多变的市场行情下，历年的市场规律将不再适用，这对于房企而言，也是个新的挑战。那么，在新的投资策略上，房企们会如何应对?

一二线城市升温，政策端加紧收缩节奏

一季度房地产市场回暖之后，部分城市土地市场行情飙升，其中又以二线城市的升温迹象最为明显。公开资料显示，4月23日至25日的3天时间里，热点二线为主的城市卖地金额超过780亿。其中，武汉成交超过200亿，合肥于3月25日一天内，就成交了132亿土地出让收入。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜对蓝鲸房产指出，二线城市人口流动的限制完全放开，又有较好的产业基础，是房地产行业市场格局调整中的“机会之地。”

以中海地产为例，2018年，其主要于环渤海的二线城市拿地较多，如青岛、长春、北京、济南的拿地规模均达到了百万以上。其中，青岛的新增建筑面积更是达到了279万平米，占到了总量的16%。

根据已经披露2018年财报的30房企土储情况来看，2018年新增一二线土储占比超过80%的有5家企业，其中，中海地产(HK：00688)一二线城市新增土储占比高达92.11%，而其也在发展过程中多次提及，始终坚持布局一二线的策略不变。

值得玩味的是，万科(SZ：000002)等房企则以计提存货准备金额的方式，彰显了其对三四线市场的态度。万科年报显示，2018年存货跌价准备为23.1亿元，共计提12个项目，其中7个位于三四线城市。与此同时，绿城中国(HK：03900)则采取了“已竣工可出售物业减值亏损”的方式，预计三四线市场的项目，亏损额将达到1.2亿元。

对于房企如此明显的城市分化态度，研究院智库重心研究总监向蓝鲸房产分析表示，这体现了房企对此类城市后续市场看空的心态。

此外，在一线城市土地市场持续收紧的情况下，加大对二线城市的投资成为不少房企的选择。如中海地产新增二线城市占比达77.23%，龙湖集团(HK：00960)新增二线城市占比高达84.6%，招商蛇口(SZ：001979)、正荣地产(HK：06158)、泰禾集团(SZ：000732)、中国金茂(HK：00817)、融信中国(HK：03301)等房企的土储贡献，则大部分源于二线城市。

从市场层面来看，房企们坚守“强二线”与“新一线”战略并不意外，但从政策层面来看，一二线市场的高温行情却未必会持续。4月中旬开始，包括西安、合肥、长沙等城市相继迎来相关收紧政策。包括西安、合肥均在公积金上做出收紧调整，例如合肥认房认贷、首付提高、二套房贷款额度从80万降至60万;西安暂停外地公积金提取，结清首次购房贷款后再贷款首付不低于40%等相关调整;而长沙则停止了对二套房的契税优惠政策。

4月19日，中共中央政治局会议再次重申，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。当晚，住建部即刻表示，已对一季度地价、房价波动幅度较大的城市进行了预警。

热点三四线城市或成房企战略要地

在一二线城市政策收紧行情下，房企会否及时转舵三四线城市?蓝鲸房产梳理发现，近年来，随着城镇化的不断深入，三四线城市的定义逐年发生变化，部分热点三四线城市正在成为房企新的布局要地。

根据国家统计局数据显示，3月份70个大中城市房价统计数据中，呼和浩特、贵阳、丹东、大理等三四线城市同比涨幅均超过20%。

蓝鲸房产梳理发现，已经披露2018年财报的30房企数据中，有47%的企业三四线新增土储占比大于一二线，其中，碧桂园集团主席杨国强更在2018年业绩会上明确提出：“长远看好三四五线市场发展”，而荣盛发展(SZ：002146)2018年的新增土储中，三四线城市的面积占比，达90%。

此外，据国家发改委在《2019年新型城镇化建设重点任务》中指出，要继续扩大户籍制度改革力度。文件要求，城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。

4月期间，就有杭州、宁波、苏州、呼和浩特等地推出人才新政，且多在落户及住房补贴等方面给予优待。这为三四线人才引进创造了有利条件。向蓝鲸房产分析说，此轮兴起于三四线的人才政策和各大城市的逻辑一样，目的在于积极导入优质人才，以优化人口结构和提振经济发展水平，和楼市无关，但不可否认的是，人才的涌入和回流，必然会刺激市场需求，影响楼市发展。

因此，这也被业界视为继“棚改”政策收紧后，三四线城市利好。同策研究院分析报告指出，落户新政将帮助缓解三四线库存压力。今年以来，三四线城市销量普遍下跌，存量有所上涨。部分城市春节后市场开始回暖，如嘉兴、东莞。而受预期及棚改力度减弱影响，其他三四线城市价格上涨动力不足，三四线市场去库存压力仍然较大。在现阶段的市场情况下放宽落户条件，导入人口需求，对于大部分三四线城市的去库存有着非常重要的意义。

上海中原地产市场分析师卢文曦向蓝鲸房产表示，三四线市场降温、风险较大已经成为行业共识，但是从头部房企的表现来看，其在三四线的布局比重还是较大的，说明三四线市场的危险程度可能要比我们所想象的低一些。

他进一步指出“未来大的城市圈，京津冀、大湾区、长三角一体化等区域的三四线城市极具发展潜力，值得投资。而像大西北等没有产业、人口净流出比例大、不属于城市群范围的三四线城市，则极有可能踩雷。”

加大三四线城市布局的30房企

据蓝鲸房产不完全统计，已经发布2018年财报数据的30房企中，新增土储在三四线城市占比较大的11家上市房企，均在大湾区、长三角等经济发达区域有不同程度布局，其中碧桂园新增土储中大湾区占比高达32%。

除此之外，融创中国(HK.01918)虽然在一二线市场占比高达84%，但其也曾表示，会将布局策略向强三四线拓展，尤其是大湾区周边，以及辐射广州、深圳等核心城市的三四线城市的项目。

同时，华润置地也指出，未来有望向核心城市周边延伸，有产业支撑的三四线城市将成为良好的土储补充。

在灵活的市场变动中，如何把握市场先机，考验着房企的基本功。在2019年“房住不炒”调控政策的持续收紧目标下，哪些房企能在市场调控中胜出，蓝鲸房产将持续关注。