在美国有一个词，叫做RustBelt，翻译过来叫锈带。指的是美国从20世纪80年代开始，中西部和五大湖区域，那些曾经强大的工业城市，逐渐出现经济衰退、人口流失、城市衰退的局面。

最出名的锈带城市就是底特律，从2000年的95万人口，一路下跌至2017年的67万人口，市面上出现了大量3000-5000美元（约合1.9万元-3.4万元人民币）的房产。

不可否认，我们的很多城市也有可能面临着这样的困局，包括我们前些天讨论的鹤岗。

那么，我们不禁要问，除了把这些地方的房子都卖给外国人，这些地区的房产真的不值得投资吗？

今天我们来讨论一个美国的投资风向，很多炒房客会在投资中配置一定比例的“锈带城市”城市，而且赚的盆满钵满。

分析之前，先举两个例子方便大家理解：

案例一：一个叫安德鲁的投资客，他在锈带城市的投资为他带来了41%的年化租金，除去维护成本之后，能够得到29%的净。

案例二：一个投资者用很低的价格在某锈带城市的市中心购买了一片老旧房产，但随着市政的翻新改造，这个投资者一次性获得了当初四倍的 。

“锈带市场”房产投资的逻辑

传统工业城市的人口会持续流出下去吗？

在我们的传统认知里，答案似乎是肯定的。

马太效应，让大城市强者恒强，小城市的就业机会越来越少。年轻人都不愿意待在小城镇，纷纷前往大城市寻找机会，人口持续的流出。

然而，这只是我们过去的经验判断。事实上，在过去几年，很多的美国锈带城市都出现了人口回流的状况。

理由也很简单，在纽约和旧金山，1.3万美元只能够买1平米的房产，而在俄亥俄州的部分城市，3.9万美元就能买一个维多利亚式三居室独栋。

只有买不起房的人，没有不想买房的人！

随着社会发展到一个阶段，会有越来越多的人意识到，他们不会再像20年前那样，可以追随者大城市的发展实现人生的跨越。其实对于大部分人来说，做个幸福的普通人，已经是一件很成功的事情。

至于工作机会？对于80、90后来说，每一个人都能够在网上找到一份工作。即使无法在网上工作，很多锈带城市低廉的房价，可以让年轻人没有压力的开展自己的事业。

事实上，很多移居锈城的美国年轻人都发现，在小城市开展自己的事业，比在大城市的企业流水线更能够实现自己的价值。

当然，大量国内的城市还远远没有走到这个阶段。毕竟很多城市靠着3000元的人均工资支撑着过万的房价。

“锈带城市”没有投资吸引力吗？

事实上，自从上次鹤岗文章发布之后，已经有不下两百名粉丝联系过我们，希望能够购买鹤岗房产。

全球房价崩盘最凶的城市底特律，在2018年已经成为了美国十大房产投资热门目的地。

极低的投资门槛、房地产的投资属性、出色的 ，对于很多不愿意离开大城市的年轻人来说，“锈带城市”已经成为了很好的投资标的。

“锈带城市”投资应该注意什么？

如果你研究过底特律等城市的区域房价，你会发现，房价的恢复乃至猛涨并不是发生在整体层面的。底特律的房价回春，主要是在中心城区，周边城区的房价仍在下跌。

究其根源，是因为随着城市周边的基础设施逐渐荒废，郊区人口开始逐渐向基础设施更好的中心城区开始聚集。因此，虽然底特律整体呈现出人口净流出的状态，但中心城区的人口是持续增长的。

人口的集中也让公共设施的投入更加的集中，很多中心城区的废旧设施都被翻修改造。事实上底特律中心的教育、医疗、治安、公共环境等方面都在近些年快速进步。

同时，伴随着市中心人口的复苏，该地区的餐饮，休闲、娱乐产业也在复苏，吸引着更多的年轻人和游客。

房价暴跌，未必是资源型城市的末日，或许是他们新生的一次涅槃。在“抄底”这些“锈带城市”的过程中，仍然要牢记“地段、地段、地段”的黄金法则。那些风景秀丽的郊区，还是尽量留给外国投资者吧。