三月西安整体市场去化率止跌反弹，证实了“小阳春”的到来，然而“清明小长假”过后，上周（4月8日-4月14日）西安楼市开盘表现更为抢眼，八盘开售，2368套房源售出2260套，整体去化率高达95%，创2019年以来单周去化率！四月上半场的西安楼市似乎比三月更火热。

△上周（4月8日-4月14日）开盘汇总

截止14日，本月去化率高达92%，仅比2018年4月低4个百分点，楼市中一片春意盎然。尤其是在春节过后，月度去化率呈阶梯型上涨。

△月度去化率走势

与去化率一同回暖的还有各楼盘的登记情况，无论是世茂·璀璨倾城、华润未来城市等刚需项目，登记情况理想，具备“摇号开盘”的潜质，就连均价“破二过三”的改善类项目——碧桂园·阅江府、曲江玫瑰园二期登记量也不逊色，难道今年市场又要节节高升？

壹丨七盘齐摇，还是因供不应求

上周集中开售的八盘，有七个项目需要摇号，仅荣民宫园学府一盘平销，但从核验情况来看，终368组购房者通过审核，仅差9组即将摇号，而前期登记量达590组，很有可能又是“有意为之”。

其中“千人摇”楼盘占比过半，被盘活的阳光100阿尔勒首开摇号人数更是突破两千人。四月楼市持续升温，其主要的原因还是供不应求的市场关系和价格连续上涨给购房带来的心理压力。

△商品住宅周度供应走势

进入2019年，西安商品住宅供应量较2018年四季度出现了明显的下滑。其实在去年四季度供应补充和价格稳定时候，西安楼市已经有所降温，而随着2019年市场的供应收缩，加之倒逼房价上涨的政策不断叠加，促成楼市在2019年春节过后迅速回暖。

回顾近四周的供应走势，西安楼市商品住宅取证套数6418套，供应面积78.8万方，无论是环比，还是同比，近四周的供应套数与面积与之基本持平，周度平均供应量仅为19.7万方，明显低于2018年的周均供应（26万方），可见当前供应量并无明显起色。

但庆幸的是去年此时供应量出现连续下滑，而今年供应量出现连续上升的态势，通常5/6月的供应量都会比3/4月有所增长，相信随着供应量的补给，市场会逐步回到稳定，而这一点又和限价政策此消彼长，所以会看到去年压着的很多项目今年带着“高价”开始陆续入市，也是因为此时的当务之急是加大商品住宅的供应。

贰丨高性价比盘集中入市，拉升热度！

市场供应短缺是主因，另一方面，近期高性价比楼盘集中入市一定程度上拉升了市场热度。

△阳光100阿尔勒

上周开盘的项目，可以发现多为性价比极高的刚需、刚改楼盘。其中以阳光100阿尔勒为典型，项目前身虽有过烂尾停摆的经历，产品设计放在此时的市场并不算主流，但该盘的优势就是价低。

阿尔勒本次推出毛坯高层均价10343元/㎡，带装修高层12561元/㎡，放在所处的桃花潭区域或者整个浐灞区域，性价比优势明显。也从侧面反映出房企急于去化掉烂尾多年的三栋楼，先回一笔款。

△御锦城近三次开盘情况

城东千亩大盘御锦城本次也开盘即清，这是从去年至今三次开盘中的成绩。本次御锦城推出的十一期更为靠近即将开放的商业与地铁一号线浐河站，而在均价上较九期仅有227元/㎡的上涨，同样性价比优势明显，叠加市场回暖的因素，实现100%的去化。

此外，中南樾府、大华锦绣前城、金地南湖艺境同样是性价比极高的热盘，之前多次推售、多次售罄，而且本次推售三个项目中签率也并未发生明显变化，取得100%去化意料之中。

没实现开盘即清的项目所剩货源也并不多，鸿锦城·天逸（南飞鸿·十年城）开盘当日剩余8套，金辉世纪城洋房剩余5套，荣民宫园学府剩余94套，后期平销难度也不会太大。

叁丨“破二过三”楼盘登陆市场！

△均价破两万项目汇总

自打西高新软件新城拍出一万四的高价地块后，看涨西安的声音再度沸鼎，恰好近三批，备案价突破两万的项目达到7个，占比近期公示价格项目近半，这些项目多为地段为王的平层，或是别墅/洋房产品。

△曲江玫瑰园二期首日登记情况

目前，玫瑰园二期与碧桂园阅江府率先登记，试水市场，仅从登记信息来看，反响还不错，玫瑰园二期登记首日，申请总数高达262组；碧桂园阅江府尚未结束核验，三天登记233组已超房源数。

△均价过两万项目开盘情况

从过往数据来看，高价项目并非没有市场，但一定是建立在地段或产品稀缺之上。2018年至今，均价破两万的商品住宅项目共进行了12次开盘，推出1579套房源，售出892套，去化率为56%。

其中，核心地段的万达one、华润悦府，占据生态资源且高性价比的绿地与湖别墅产品实现了100%去化，而且华润悦府和绿地与湖推售节点还是在去年底到今年的初市场下行期，也足以说明他们的优势。

反过来也一定有高价盘不被市场认可，要么后期吊着慢慢卖，要么就得变相降价，碧桂园凤凰城和翼中心就是特别典型的例子。

所以大家不必太恐慌，正常的市场总有高中低端物业，在保障房没有全面落地前，商品房依然是市场主要供给，高端物业和需求在市场中毕竟占少数，虽对整体均价有拉升，但并不意味西安会很快进入“均价破二”的时代。