近大家对楼市又乐观起来了。

每年三月，楼市的成交量会比以往好一些，然后就是各种新闻传来市场回暖的信号。想买房的开始焦虑起来，生怕错过这波，又是一年白忙。

其实大可不必。

房产相对于其他资产来说，的不同之处在于，它是碎片化的、离散式的市场。在楼市里，你永远都不应该用一些局部特征来作为整体的判断。

与其被媒体带着节奏走，我倒觉得大家要更多地思考：

如何能利用这种暧昧隐约的状态，为自己做点什么。

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首先要告诉大家的是，如同我们去年10月《房产下一轮大涨何时到来？重磅干货分享》文章里的判断，目前楼市是有回暖的迹象。

个迹象是大领导对楼市的呵护。

工作报告里楼市相关内容去掉了防止炒作的判断，也没有说要坚决遏制之类的严厉话术。房地产税的审议也是似近实远。稍微懂一点立法程序的朋友就应该知道，这么大的事，一定是要三次审议，也就是还要几年才能出台。

即便是出台了房地产税，也不是用来打压房价的。引用刘晓博的说法，在美国，平均每套房子每年的房地产税，大概相当于这套房子每年的水电费。在香港，房地产税大概相当于这套房子管理费的一半左右。

而从各地传来的楼市微调情况来看，大多是偏向于保护楼市的，深圳、合肥下调按揭利率，东莞还要放松差额所得税。这些都在表明，楼市调控在从遏制转向托底。静淡市下的稳定房价，语境就变成了防止大跌。

另一个回暖的原因是从楼市自然的成交量分布来看，每年3月都是当年的成交旺季。往前看五年，是这样。未来五年还会是这样。

下图红圈是上海二手房历年3月成交套数，基本上都是全年成交高点，2016年3月还是有史以来当月成交套数。

理由也很简单，因为一二月天气寒冷加上春节，会有很多成交积压在3月。另外银行按揭都是年初额度多，也容易促成成交。

所以楼市里金三银四小阳春历来都是存在的，今年也会这样。千万不要把惯例当成特例。

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但是总体回暖，并不代表每个城市都很旺。

因为中国足够大，大到买房子不可能统一行动。

根据我的观察，目前上海、北京、燕郊、合肥这些城市的二手房成交量是非常不错的，基本上可以确定市场回暖筑底了。在这些城市买房，胆子可以大一些，遇到合适的就买。

而深圳、厦门、广州这些前期房价有回撤的城市，成交量依然低迷，可以买，也可以等。杭州、南京、武汉、郑州、重庆这些城市还在调整之中，要再等等。像长沙、成都这种房价长期被压低的城市，只要有购房资格就随时都可以介入。

大概在四五年前，我们就发现各个城市之间，至少有半年到二年的周期差。因为各地市场热度不同，甚至可能会有同时期、不同城市之间，限制和鼓励措施并存的情况。比如前不久苏州相城区在收紧限购，而现在更多二线城市在放松调控。

所以在买房落地中，楼市的说法毫无意义，我们只要知道个大概即可，是强，是弱，是中性。

更多的精力放在上海、北京、深圳楼市的观察上，这三个城市才是中国楼市真正的旗手，向上向下的领头羊。

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再细化到一个城市内部，分化也是很明显的。

我近看到的上海新房市场，也是冰火两重天。

定价合理的近郊新盘，特别是刚需价格段400到600万的项目，开盘都获得了超额认筹，比如嘉定新城的金茂府大卖，还有松江泗泾金地玺悦由于认筹火爆，关闭了部分样板间，会提前结束认筹。

但是另一边，也有静淡冷清的案例。比如传说中的神地段浦东前滩首次开盘的东方悦耀，因为产品力比不上之前的项目，大户型有点卖不动，打破了前滩逢开盘必排队摇号的惯例。

这些事件，每天都有大量的素材传播于朋友圈。你如果就用看到的个案来判断整个城市，一定会被带错节奏。

更要命的是，有人会在潜意识里主动筛选对自己有利的信息。有房子的，看多的，眼睛里只有火爆认筹的蜂拥景象。没房子的，看空的，只见到围攻售楼处的横幅示威。

这些都不对。

靠谱的方法，是看每月公布的二手房成交套数，拿它和去年、还有上月去比较变化。买房子如果只选一个量化指标的话，我建议就是二手房成交量，这是容易获得，也是有用的指标，它不会被新房限价、预售证干扰，直接体现了接盘侠的购买意愿。

更简单的方法，是找专业的投资客问问，问他们每月扫货的感受，特别是那些折扣房源消化的速度。一线踩盘的反馈，会比统计数据快几个月。

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经历过多轮楼市牛熊的朋友，应该会知道：

目前这种洋溢着乐观情绪，但成交又冷热不均的情况，是典型的静淡市尾声的样子。

简单滴说，就是底部特征。

有一部分先知先觉的资金，已经主动介入那些被低估的存货，比如上海大虹桥的折扣笋盘。而前期涨幅偏高的房子，没有好好调整的，还会继续补跌，比如像嘉兴这种没有地铁通勤的环沪卫星城。

要特别提示大家的是，底部永远不是一步到位，而是反复冲击，夯实企稳，再向上。这个过程可能是一年，二年或者更长。

我一直和大家说，现在的行情类似于大牛市开始前的2014年，整个市场偏向静淡，抄底买入的机会已经到达。但是如果你说2020年是不是会像2015年那么牛，那还真不好说，我们还要等待大领导明确的鼓励支持。

所以筑底回暖，不代表就是房价暴涨。

大家不要操之过急，千万不要一刀切、非跌即涨的考虑市场。

因为不管是卖房还是买房，现阶段市场上依然有很多对价格不敏感的交易对手。在这种市场处于反复冲击底部的过程中，如果你一味求快，博弈过程中就会处于下风。

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那现阶段买房应该做些什么呢。

个是去追逐那些红利产品。

一种是买被限价的新房，像南京河西、杭州主城六区、深圳蛇口、上海前滩这些地方未来依然会有被限价的新房上市。这些都是以2016年10月的价格作为锚点锁定价格上限的新房。即便是经历了二年的楼市调整，开盘的价格依然是有竞争力的。只要产品力尚可，大家可以继续去摇号薅羊毛。

另一种是寻找定价偏低的二手房。

市场上的折扣房源在减少，但是依然有很多房东后知后觉。再加上不时有像房产税这样对普通人心理有重大冲击的所谓利空，我们相信今年还是可以继续在二手房上深耕，再抓一波静淡市的福利。

以下是一上海粉丝在大虹桥二手市场的见闻。

另外，要特别注意的是，很多前期卖不动的项目也会趁金三银四浑水摸鱼，大家注意回避。

这些项目多数有以下特征：远郊不限购、旅游养老主题、高铁通勤概念、显著低价，会有大量推广出现。

一般好卖的东西，都不需要怎么多用力，这个规律在楼市里还是有效的。

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反过来说，如果你想置换卖房，手上的房子又不怎么样，现在是近三年内的机会。

一方面成交量回暖，用一些美化装修的手段，有更大可能把房子卖掉，更棒的是，现在大部分板块依然是洼地，卖房虽然卖不了高价，但是拿到卖房款至少可以抄到底。

我有一个课程学员，手上有一套上海老破小要置换，从去年10月就开始挂牌。那个时候几乎没人看房，偶尔出价的也是往死里砍。我索性建议他别着急卖出，等到今年3月再挂牌。

前两天他传来喜讯，用了我教他的一些优化方法，成功地以牛市顶部价格的88折售出。

我认为这个价格很不错。

因为目前上海楼市的均价是从2017年3月的牛市顶部回撤了10%到15%。他的房子是老破小，在产品力上有硬伤，急售的话，需要再让5%左右。但他卖出的价格基本上是以当下略好于市场价出掉的，这本身就省下不少钱。拿到资金后又可以再择机购入折扣笋盘，再吃到一波利润。

我建议卖房的朋友现在应该加大力度，记得用轻度装修、空关带看、多中介挂牌，卖房奖励等来优化销售，成交价多不要低于当下市场价的9折。

卖房技术可以参考《为什么你的房子那么难卖？真相竟然是...#M180》，学员卖房的感受可以看看下图。

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那如果你近期的确没有购房计划，那也建议你：

1、至少要对市场价格体系有全面了解。掌握你要买的小区及其周边3公里内二手房的房价，房价可以用链家小区的均价来做参考。

2、观察低价二手笋盘的去化速度。你可以把小区里二手房没有硬伤的低价房源加个收藏，然后每周一次观察房源去化的速度。我在上海的体验是，去年全年收藏夹的低价房一个月都卖不出几套，现在每周都能卖掉大半，这就是市场转暖的信号。

3、关注板块内新房开盘价格。因为房价上涨永远是新房拉升二手房。只要新房价格被压住，整个板块就没法突破。新房里那个项目就是板块价格的上限。

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后想告诉大家的是，

再大的市场判断，终也要落地到实际。再宏观的决策分析，终你能操作的也是一个个细节。

中国楼市极少有整齐划一的节奏，更多的是分化的微观城市脉络。

与其关注性的走势，不如多花心思着眼你所在的城市，放在你关注的板块。

买房人走向成熟的标志就是，有结构化思维，学会辩证思考。

就像是有一句话说的：

脑海里能够同时并存两种互相矛盾的概念，并且能够融合自洽，这才是高级智慧的表现。