近半个月，风声鹤唳之后，很多人感觉不一样了。

政策角度，南京等地放松限价、广州等城市放宽落户，深圳二手房增值税减半……

市场角度，深圳价值几千万的豪宅秒光，燕郊成交回升，朋友圈的销售都很激动……

武汉角度，走出1月份的成交谷底后，2月份成交有所回升，后一周日均成交超过600套……

而3月份，相比2月份仅10个楼盘入市将有54盘蜂拥入市，供应将大幅增加……

一些地产人，甚至开始拿2019类比2013、2016，认为这是又一轮上行周期的开始……

1

华仔想说的是，大家一定要头脑清醒，如果还抱着以前的思维盲目跟风，会很危险。

近一两年，政策都是再不断加码，而到近几个月，就出现了一些放松的迹象。

降低社保门槛、取消社保限制、取消购房面积限制、取消落户房屋转让限制、二手房增值税附加税减半……

但这些都弱化措施，并非取消限购、降低首付等猛药，没有产生趋势性影响。

一些城市“只做不说”，已经悄悄放开了限价，但是成交和价格仍然上不去。

这些地方，放松政策的初衷，和前2年不断加码的目的是一样的----防止暴涨暴跌，保持楼市稳定。

如果不限价，价格也不涨。就算不调控，成交也乏力。也就没有再“严”的必要了。

而一旦有大涨迹象，调控可以随时再加码--防止暴涨暴跌，保持楼市稳定，并没有变化。

每年年初，楼市迷茫，地产人焦虑，一点风吹草动都会被放大，特别傻白甜容易被误导。

这个时候，要多听听龙头房企老板的判断，毕竟他们才是对市场感受深的人。

2

前阵子，万科董事长郁亮在集团的内部讲话曝光，华仔做了一下归纳，希望有所启发。

从郁亮的讲话能感觉到，万科挺焦虑的，他们对地产未来的趋势持相对悲观和谨慎的态度。

万科认为，目前从宏观层面看，经济下行压力巨大，L型走势还没到底，而预计到2020年左右才会探底。

而且L的那一横不知道会持续多少年，日本是花了20年还没完全走出来。

简单地说，宏观形势不乐观，大家期待的“触底反弹”不会很快到来，需要做好长期准备。

今后几年,总需求低迷和产能过剩并存的格局难以岀现根本改变,经济增长不可能像以前那样,一旦回升就会持续上行并接连实现几年髙增长。

从行业角度来看，政策继续坚持“房住不炒”的基调，等于投资属性被长期抑制住了，影响是显而易见的。

这突破了我们过去的认知,与过去的经历完全不同，房地产行业从来不能脱离经济大势，所以我们要深刻认识到，宏观形势并不乐观。

如今的宏观形势已经不是这个样子,不是过了今年、明年就会好转,我们需要做好长期准备。

3

好在，中国的城市化进程仍在继续,房地产仍然会维持较大规模。

郁亮说，我们还有大概20个点城镇化率的空间

过去城镇化水平还有一些水分,比如部分农民工进城务工后,还未真正转为市民,所以城市化还有机会。

如果说阶段城市化是“以农民进城打工”为标志的话，那么，现在第二阶段的城市化已经开始,那就是“都市圈化”。

比如粤港澳大湾区、长三角一体化、京津冀一体化以及中心城市都市圈等。

另一方面,不同地区、不同业态之间,不平衡不充分的问题还非常明显。

比如住宅消费并不是整体过剩,而是有些过剩,有些还没被满足,这就是为什么要“限“的原因。

关于租购并举，购的部分已表达很充分,但租的部分才刚刚开始,人民美好生活还需要更多的内容供应和空间服务。

比如很多房子越做越漂亮,环境也越来越美,但是从空间、内容到服务,还远远跟不上。

所以,以都市圈化为主要特征的城市化还在进行,行业的不平衡不充分问题还很明显,机会、潜力仍然是存在的。

4

郁亮认为，万科需要做的，是“收敛聚焦,巩固提升基本盘”。

行业不管发生什么样的变化，打造客户愿意买单的好产品、好服务,这样才能活下去,才能活得好。

未来，行业集中度上升,头部企业间竞争激烈。

目前，3已获得13%的市场份额，ToP10是28%，20为39%，ToP50为64%。

这说明头部的企业越来越重要，如何在市场中脱颖而出,考验的是方方面面的能力。

转型是这几年房企绕不过的话题，很多房企一开始热情高涨，但后来转着转着就熄火了。

新业务投入产出比低，而且回报周期太长，这让习惯了赚快钱的房企思维很难扭转过来。

让习惯了赚大钱的人去赚小钱，基本不可能

大家都觉得需要找到个和房地产行业赚钱前景相当的行业，但是，不可能找到这样的行业。

当开发商做物业、物流的时候,发现每平米赚的钱都是以了几毛、几分为单位时,大家便觉得无从下手。

到今天为止,坦率而言,似乎没有什么特别成功的转型案例。

5

碧桂园董事长杨国强也认为，现在中国城镇化率还远低于发达国家，房地产每年起码有10万亿左右的市场，问题是你有没有竞争力？

融创董事长孙宏斌甚至判断，未来如果房企做不到300亿，可能就要出局了。

对于中小房企来说，要快速上规模，或是做到小而美，都需要找到独特的竞争力。

现金流是的策略，一定要实现现金流的高周转，当年拿地、当年回收、当年再投。

很多人对高周转有误解，其实高周转的本质是现金流的快周转。

高周转本身是一个战略，围绕这个战略有很多动作要做，从投之前就决定了这个项目能不能干。

对于接下来的拿地布局，大佬们都基本有一个共识，那就是一线城市不适合扩规模，未来二线和强三线是房企的主战场。

人口净流出，如果城市人口基数大，同时又有流入的话，在相对短的时间内也可能有机会。

关键就是，你要发现别人发现不了的机会，越往下沉风险越大，但机遇也越多。

如果没有足够的现金流，大量的土地反而可能是负累，一定快速拿地、快速开发、快速清盘。

6

现在大家都知道房地产进入改善时代了，市场上不差房子，但是差好房子。

但遗憾的是，受到限价的影响，去年房企在产品升级的投入度其实是比较低的。

这也导致各地爆发了大量的业主投诉维权。

郁亮提到，行业不管发生什么样的变化，即使行业萎缩也是十万亿级的市场。

未来，一定要打造客户愿意买单的好产品、好服务，才能活下去。

郁亮说，过去几年，万科把这个能力疏忽了，做得不够好，现在必须要把它补回来了。

很多产品质量问题，归根结底是企业价值观的问题，其次是管理和制度的问题。

如何守住质量与价值观底线，值得思考。

现在地产行业开发基本不存在太多秘密了，能不能做出好产品，其实关键的是企业的产品文化以及产品背后的人。

当你面对成本和品质冲突，你是成本优先还是品质优先？不同的选择就会导致不同的结果。

未来，房企将回归到制造业的属性，在科研投入、产品研发、服务水准、精细管理、成本控制上都要向制造业看齐。