2月25日可能会被载入A股的史册成为极为重要的一个时间节点：上证综指收涨5.6%报2961.28点，日内连续攻下2800、2900两道整数关口，创2015年7月以来日涨幅；两市巨量成交1.04万亿元，刷新2015年11月以来新高。

于是近来，在A股市场，多的是情绪高昂的唱多论调：“拐点已至！A股进入牛市周期！”

股市和楼市，向来总被捆绑提起。

无论这波暴涨是不是A股新周期的起点，对于楼市来说，“拐点”都是实实在在地到了。

参谋长总结了楼市拐点的四大信号，供买房人参考、评判。

房价

说到拐点，首先肯定还是要看价格。

近日，国家统计局发布了1月份70城房价和销售情况的新的数据，有三点趋势值得关注：

1.一二线城市新房销售价格环比微涨；

2.一二线城市二手房价格下跌；

3.三四线城市环比涨幅回落。

我们说，这三个趋势所展现的市场信息各不相同。对于一二线城市来说，二手房价格的整体下跌是一个极具代表性的“拐点”，因为从房地产市场成交量看，一二线城市基本是二手房占主导，特别是在一线城市，二手房数据更能代表市场的真实情况。

而对于三四线城市来说，楼市的降温与今年“返乡置业”的退烧现象相一致。三四线城市对市场的反应往往要来得慢一拍，因此这个“拐点”或许更能代表一个延续性的趋势。

但参谋长想说的是，具体的数据尚属细节层面，在楼市的总体表现上，70城房价指数已经稳定在“合理”的区间。从2018年5月开始，房价进入“偏热”区间，6月触及“过热”，7月和8月完全进入“过热”区间，9月和10月处于“偏热”和“过热”区间……

经历相当长的疯狂区间之后，合理和稳定，才是“拐点”之后真正的走向。

这是其一。

其二，“拐点”之后，楼市将再无市场。

你当然可以反驳说，楼市本来就没有市场啊。但不可否认的是，在上一轮的周期中，几乎是楼市都在同步高速冲刺，而在接下来的一轮周期中，这样步调一致的普涨没有再现的可能。一二线和三四线的市场分化会越来越明显。

松动

这一轮的松动，主要有两个方面。一是调控政策，二是房贷利率。

有关这两方面松动的新的消息，一是安徽阜阳取消土地限价，打响节后放松调控枪。第二就是“限贷”放宽：合肥的部分银行在“限贷”上释放出利好，对于首套房贷款已结清的买家，在购买二套房时仍执行首套利率；而春节过后，南京不少银行的首套房贷利率下浮明显，相较1月份南京已有10家银行下调了首套房的贷款利率，8家银行下调了二套房的贷款利率，降幅在2%-10%之间。

无论是“限价”还是“限贷”的放松，都是市场冷淡的侧面印证。但参谋长必须提醒购房者：不能因为市场的冷淡现状，就忽略这些重要的市场信号。

首先，根据过往经验，房贷利率运行趋势一旦形成，通常会在一定的时间内形成一个延续性的趋势。也就是说，在往后的一个周期内，房贷利率会出现更大幅度的松动。调控政策的松动同理。

这对于购房者来说是一个极为重要的信号：松动意味着机遇，如果对市场松动的信号保持敏感，那么就很容易在政策松动的底部实现购房成本的化。

政策

“按套内面积交易”是近来房地产政策上的一件大事，尽管离真正落地可能还有一段距离，但参谋长认为，其背后的政策制定思路更加值得深究。

起源于香港的公摊面积曾经被视作商品房建设和销售史上的一大创举，这个“创举”究竟是褒是贬，我想每个人都能轻易评判。

有人说，即便取消公摊又如何？羊毛出在羊身上，开发商既然能想出公摊面积这样的点子，就能想出另外的门道。

的确如此。但我们不能否定，这一政策的初衷，就是地确保交易的透明化，遏制乱收费现象，保障购房者的权益。

结合此前一直被热议的房产税进入制定议程，我们可以很清晰地看到一个政策制定思路的“拐点”：与短期的、针对性较强的调控政策相比，如今的政策制定更倾向于在法律层面纠正整个行业的乱象，从根本上推动中国房地产行业的规范化。

郁亮在万科的新的发言中说：“房地产行业仍有机会。”这话说得一点不错，只不过在转型后的下一个周期里，整个改变是自上而下的。房地产的机会不再是投机者的机会，而是理智者的机会。

情绪

后一个拐点出现在正在读这篇文章的你们的身上。

曾经的中国购房者是浮躁的、焦虑的、情绪化的、易操控的。但这并不是购房者的错，他们只是被中国房地产的洪流裹挟着前进的一群人。

如今的这群人各有下场：那些善于投机、乐于冒险的人，有些真的赚得盆满钵满，在寒冬未至时成功套现潇洒离场；有些则深陷泥沼负债累累，只能在一片肃杀里自食贪婪的苦果；而一些犹犹豫豫间也被历史的车轮卷进市场里来的人，有可能深感自足，也有可能患得患失；也不排除有些人在观望里一再地与机会擦肩而过，如今也有了点看破红尘的意味……

不过一个楼市，大有看尽人间百态之味。

而现在，房地产这股湍急的潮涌渐成平缓之势，被无奈裹挟的购房者们也得以慢下来重新审视楼市的发展规律，也审视自我。

在一份购房者意愿调查中，我们可以很清晰地看出购房者对整个市场的认知趋于理性。

在房价走势的预判上，参谋长发现，2019年多数购房者对楼市走向有着较为清晰的自我判断，并且这些判断都较为冷静。有近一半的人选择了“保持平稳”和“稳中有降”的选项，这表明维稳的政策走向已经深入人心，且居民也能够切身地感受到市场的冷却。

数据来源：腾讯智慧房产

这一结果与2018年相比是大相径庭的，在2018年的一份调查中，尚有接近一半的人都认为无论幅度如何，房价都将呈现上涨态势。也就是说，在短短一年时间，购房者情绪已经随着市场的理性化一起得到了沉淀。

在参谋长看来，此次楼市的“拐点”并非声势浩大的，而是一次自上而下、较为全面的转型。参谋长再次提醒购房者把握“拐点”之后市场的总基调，逆着市场规律所做的任何决策，都是万万使不得的。