去年的地产圈，一片风声鹤唳。

  近一两周，很多人感觉市场不一样了。

  政策角度，南京等地放松限价、广州等城市放宽落户，深圳二手房增值税减半……

  市场角度，深圳价值几千万的豪宅秒光，燕郊成交回升，朋友圈的销售都很激动……

  一些地产人、自媒体，甚至开始拿2019类比2013、2016，认为这是又一轮上行周期的开始……

  明源君想说的是，现在这个阶段，大家一定要头脑清醒，如果还抱着以前的思维盲目跟风，会很危险。

  明源君有以下2个判断，分享给大家：

  1、回暖的部分城市，成交量可能会上升，但价格仍将保持稳定。就而言， 2019年楼市的实际销售数字，将比2018低10%左右。

  2、2019年，逆袭的机会将只属于4类有准备的房企。盲目跟风者会很危险。

  下面明源君详细来说。

  01

  地方政策能放松就能收紧

  楼市、房价仍将保持稳定

  ▿

  有一些人非常乐观，是因为之前一两年，政策都是再不断加码，而到近几个月，则出现了一些放松的迹象。

  但明源君认为，政策的目的---防止暴涨暴跌，保持楼市稳定，并没有变化。

  我们可以来看看，目前出台的这些政策都是什么……

  降低社保门槛、取消社保限制、取消购房面积限制、取消落户房屋转让限制、二手房增值税的附加税减半……

  这些都只是调控的弱化，并非取消限购、降低首付等反向刺激的政策。

  所以这些政策，到目前并没有产生趋势性的影响。

  有一些城市“只做不说”，已经悄悄放开了限价，但是成交和价格涨上去了吗？并没有。

  这说明，这些地方政府，对本地市场都是有足够的了解的，他们放松政策的初衷，和前2年不断加码的目的是一样的----防止暴涨暴跌，保持楼市稳定。

  如果不限价，价格也不涨。就算不调控，成交也乏力。也就没有再“严”的必要了。而一旦有大涨的迹象，政策还可以随时再加码。

  2019年1月，一线、二线城市商品住宅销售面积分别同比增长5%、11%！

  年后，深圳、燕郊都出现访客量的大幅上升，在售新房项目成交也呈现出全面复苏的姿态。

  但这只是少数几个城市一手市场的特别现象，而且以价换量的趋势明显。

  深圳虽然成交量上涨，但是价格却依然保持微跌，二手房价格更是出现了明显的下跌，上周二手房的成交均价就下降了3.86%。

  而且，就是成交量，也并没有全面的复苏，1月份北上广深成交面积上涨的同时，杭州、重庆等城市成交面积跌幅超过40%！

  三四线城市市场就更是加速下滑，长江证券房地产研究团队根据50座城市数据分析发现，2019年1月，三四线城市商品住宅销售面积同比大幅下滑25%，范围内百强房企销售增速更是持续走低，目前还没有看到止跌的信号。

  明源君认为，2019年，的地产总销售预计将下滑10%左右。

  但这并不意味着2019年就没有逆袭的机会，机会属于少数有准备的房企……

  02

  市场越分越细

  机会只属于有准备的人

  ▿

  性周期存在的年代，胆子大就能发财。

  现在市场严重分化的情况下，机会只属于少数有准备的房企……

  一、在强三线城市，逆袭的机会属于城市深耕房企，和能实现超高品牌溢价的房企

  部分三线城市的规模，是超出很多人想象的。

  根据某机构的预测，到2025年，临沂将有1532万常住人口，温州将有1363万人口，邯郸、保定等地，人口也会过千万。

  而很多三线城市还并没有限价等强调控政策，也就是说，在一些强三线城市，机会大量存在。

  与机会同时存在的是挑战。因为大家都看到了这些机会，所以当地的土地都卖得越来越贵。很多外来百强参加了土拍，却不敢拿地，因为发现算不过帐来：按照现在的市场价格计算，拿这块地是亏本的……

  在竞争激烈的强三线城市，能逆袭的有2种房企：

  1、城市深耕类房企，他们可以收割早年的土地储备

  城市深耕房企，早年在本地拿了大量便宜土地，现在拿出来开发，怎么都是赚的。

  现在新挂出来的地王，外来房企不敢拿，他们敢拿，因为拿下以后，即使这块地亏本，之前储备的土地都溢价了，算总账还是赚的。

  而等到把之前储备的土地开发完之后，说不定本地房价又涨一些，新拿的地王也能赚钱了。

  2、能实现超高溢价的房企，他们收割自己过去的品牌积累

  临沂本地，很中心地段的项目，还有卖1万左右的。

  可是绿城在相对偏远区域的一个项目，却能卖到2万8乃至更高。

  在如此高的溢价下，即使地块贵一些，也有钱赚。

  二、在一二线城市，市场进一步分化，逆袭的机会属于对客群、区域有细致研究的房企

  事实上，不但市场不再是一盘棋，就是在一个城市内部，市场也开始分化。

  以深圳为例，近2年，南山区的豪宅出来就被抢光，甚至出现“2000万才有资格在售楼处蹲一下”的说法。

  可与此同时，相对边远地区，比较便宜的一些项目却出现了滞销。

  某二线城市，甲项目主打90平，隔一条路的乙项目主打95平。

  乙项目卖光了，甲项目还剩一半，因为95平的房子多了一个功能区……

  也就是说，现阶段，即使是同一个城市，甚至同一个区，市场、客群也进一步分化了。

  如果你的项目不好卖，并不是没有客户，而是你的项目没有能吸引来客户。，

  如果你的项目不好卖，也不能再简单归因于房子卖贵了，而只能说你的定位搞错了---你希望吸引的客群，觉得你的房子性价比不高。

  前期对客群、区域有细致研究的房企，现在就可以凭借定位精准的项目成功逆袭。

  三、就而言，具备财务实力的房企有廉价收并购的机会

  过去2年，收并购很热。一些中小房企，一直在死守，他们今年如果有出售项目的想法，那一定是山穷水尽，完全坚持不下去了，为了及时拿到现金，让企业活下去、让老板不破产，他们在出售项目时会接受一些比较苛刻的条件。具备财务实力的房企将有廉价收购的机会。

  如果你家房企，不属于以上四类中的任何一类，只是看到某些城市回暖，就要盲目加杠杆上规模，试图赶上一波也许并不存在的周期，那可能就危险了。