在过去的这个春节里，《流浪地球》这部燃爆的科幻片杀出，成为春节档的黑马。而每年三四五线城市售楼部翘首以盼的返乡置业大戏却没有迎来高光时刻，反倒是在楼市遇冷棚改收紧之下现了原形，成交惨淡。

今天已经是开工第二天，北漂上漂广漂深漂都已告别三四五线老家，回到大城市打拼，虽然是漂，但相信很多人都会觉得：回到一线城市，雄心壮志也一起回来了。

是啊，这让我们热血沸腾、心潮澎湃的地方。正是因为虹吸二三四五线城市，所以一线城市的房产才会长期具有投资价值。

2019年，一线城市筑底整固，一二手房量价企稳，真可谓是买入一线城市的好时机。

那么北上广深的买入时机分别是什么时候？我们先说帝都北京的楼市现状，然后再来说上海广州深圳。

二

北上广深之北京

北京的楼市的特点是什么呢？

我想应该是——北京的政策底和市场底都已到了。

北京作为调控的风向标，也是贯彻“房住不炒”严格的地方。

控制人口流入，控制入户指标，卡死用地指标，论限购限贷限价限售，北京敢认第二，其他城市绝不敢认。

北京楼市供给结构主要为主城区的存量二手房和郊区的共有产权和限竞房。

其中2018年真可谓是共有产权和限竞房供应井喷的一年，总价200-300万，分流了相当一部分刚需群体。

而判断北京楼市是否回暖的关键指标不是看新房，而是：二手房成交量。

在说北京的二手房成交量之前，我们来说说北京的房价。

自2016年上涨以来，北京楼市基本面非常恒定地扎在6.5万，6.5万，这是北京的房价之锚，五环以内6.5万以上，五环以外6.5万以下，这个锚让北京的主城区和郊区有个明显的割裂。

6.5万，这个锚整整存在了两年，持续到2018年10月。

这两年多来，北京二手房活跃的主要为名校和刚需板块的二手房：回龙观、天通苑、广安门外、良乡、黄村、亦庄、朝青。

而北京的二手房，成交量一般是1.1万套左右，在2018年10月下滑，但又很快回稳，随后量价齐升。这说明目前的价格是经过市场下探确认的。

再加上土地供应紧张、虹吸资源等宏观现状，房价预期已经稳定。

而且北京的房贷利率已经稳定在上浮5%，低于平均水平，这充分说明北京房价没有多少下探空间，市场底到了，不管是刚需还是投资，现在都已经准备入场了。

三

北上广深之上海

上海楼市和北京的不同在于，上海主要就是“卖预期”，因为限购严格，房价高，所以上海楼市一直都在客户不够和客户购买力不足的泥潭挣扎。

上海楼市的供给结构是郊区的新房和主城区的二手房。

2018年上半年，上海都存在着一二手房倒挂的价差，大量的低价项目集中出货，提前兑现房价涨幅摆在眼前，让大家觉得未来的预期就是看涨新房，让市场的大部分刚需和投资需求被新房占据，主打改善需求和老破小刚需的二手房，量价齐跌，交易周期长达半年都毫不稀奇。

而到了下半年，上海新房供给主要为400万以上，300万以下的低价项目难寻，所以买不起新房的刚需们开始会二手房市场淘老破小，这才使得老破小二手房开始逐渐回暖。

（上海外环即为“郊区”）

上海的楼市至今还是非常撕裂的，高端需求是内环的一手豪宅，中端需求是中环外环的品质二手房和郊区新房，低端需求是散步在城市的老破小，而现在的现状是高端和低端相对活跃，但中端的置换人群正在度过艰难的时候，有倒挂价差的郊区新房还买得动，没有倒挂且还是没有地铁的郊区新盘，普遍去化很差。

而二手房基本都是要砍价10%-15%左右才能成交。

其实对于北京上海这种赶人的城市，楼市突出的特点就是：供给趋于豪宅化，改善盘价格扎实，没有刚需，只有“豪刚”。

能买得起还是尽快占位，经济中心上海的房贷利率是基准利率，算得上非常良心。

上海的入手时机是在3、4月份，这是两会时间，也可能是上海迎来相应利好的时间。

四

北上广深之广州

广州在一线城市的梯队中，属于弱的一个，但“房价低”、投资性价比高无疑是广州的优势。

如果你刚好是100万的预算，在广州还可以淘到地段和品质相当不错的二手房。

一直以来，广州的尴尬之处在于，省内的中低端投资需求被环深城市吸纳，高端投资需求被深圳吸纳，所以一直处于不温不火的状态。

2019年，广州即将入市的新房主要在广钢新城和广纸新城，因为控制开发节奏，这两个板块卖了两年多都没有持续开发完毕。

主要原因还是板块的配套落地执行不到位，本质上是广州整体城建水平的低效。

但是对于购房者来说，可能“执行跟不上规划”的落差才有了广州房价的高性价比，所以广州的优势就是便宜了，而城市之间的板块从来不会缺席，只会迟到，广州和北上深之间的断崖式价差肯定还会缩小。

所以2019年的广州即使在“坚决遏制房价上涨”的高压下，也还有补涨空间。

因为郊区面积大，所以广州有各种各样的新城概念：科学城、知识城、教育城...真可谓是葱花饼式的城市。

所以投资要认准广州的城市发展方向向东向南，认准主城区二手房、科学城、南沙主要板块，不要把房票浪费在其他远郊新城。

关于广州的购房时机，也是在3、4月份，广州近期松绑商办物业可售个人并且放开本科学历只需半年社保可落户，可却没有掀起楼市一点波澜，直接的原因在于楼市下行，购买力和看涨预期不足。

五

北上广深之深圳

深圳的经济结构足够健康、营商环境足够优质、房价天花板足够好，而且也是一线城市中落户容易的城市，所以承接了来自的投资资金。

所以，这一刻，如果你有150万资金、首付3成的房票，不用想太多，直接买深圳吧！

在2018年年末，开发商降价走量，再加上一二手房倒挂的价差，深圳多盘掀起抢房潮，西部区域红利初期显现。

而这样的场景，在供需紧张的2019年，可能还会继续上演。

3年前，是深圳率先领涨，然后被快速压下，经过3年的发展沉淀，深圳GDP超越广州，深圳虹吸了来自广东乃至的更多优质人才、资金、企业总部，房地产3年一轮周期，留给深圳的窗口期不多了。

2018年，全市二手住宅成交64627套，比去年上升1.7%，成交面积531.2万平，成交均价52321元。

2018年，全市新房成交2.9万套，比去年上升13.8%，成交面积292.4万平，同比上升12.8%，成交均价54120元。

2018年下半年，房价一片跌，深圳的房价还是很扎实，根本的原因就是深圳一直都处于供需紧张中。

当然，深圳内部也正处于板块分化、价格分化之中，南山福田的房价扛跌，二手房有砍价空间，西边的新房项目去化好过东边和北边的，毕竟深圳一路向西是目前的发展方向。

对于刚需，现在就可掂量一下口袋的资金，尽快上车。

对于投资，值得关注的片区：前海自贸区、深圳湾超总、后海金融总部基地、南山科技园、蛇口自贸区。

现在就可以去淘二手房，毕竟在一个急速奔跑的赛道里，你能做的就是：跑得快和跑得勤快。

六

写在后

一线城市的房价永远高高在上，而在中国20年的商品房历史中，每一次房价回调，都是吃进一线城市房产的机会。“执行”比一切的理论研究都重要！