“房住不炒”效应凸显 投机客全面退潮

去年中国楼市出现调整，尤其是下半年调整力度较大，近段时间，部分城市也出现了政策松动和微调。专家预计，2019年“房住不炒”的政策主基调不会有实质性扭转，意即在支持居民合理自住型需求的同时，着力打压投资、投机性需求。随着去年下半年房地产市场持续降温，部分城市、部分区域2019年调控政策出现微调也在预期之中。

多地松绑房地产调控政策

近一个多月来，多个地方城市松绑了限购或者限售政策。其中，为明确的是山东菏泽市，明确提出取消限售条件，这被理解成为“打响楼市松绑令的枪”。紧接着不少城市纷纷放宽购房限制。

1月10日，珠海市提出，将加快完善覆盖在珠海发展港澳人员的公共就业服务体系，探索放宽澳门居民在购房等方面的限制。1月3日，青岛市国土资源和房屋管理局高新区分局发布通知，暂停“摇号售房”规则。2018年12月底，广州市出台新的规定，可异地提取公积金进行购房；几乎同时，佛山市取消了购房准入条件。

回顾2018年，房地产调控政策由紧到松。相对应的是，地方政府政策层面也出现明显的两阶段变化：前三季度坚持调控目标不动摇、力度不放松，涉及四限政策持续高压，整治市场秩序，上调房贷利率等；四季度调控政策略有松动的迹象，广州、武汉、南宁等部分城市局部放松限价，多城市下调房贷利率上浮比例，菏泽更是明确提出取消限售条件。

2018年12月，社科院发布的《中国住房发展报告(2018-2019)》指出，综合房地产市场周期、前期需求释放以及政策调控的多重影响，进入2018年下半年后，随着持续三年的调控政策逐渐显现效应，部分城市楼市逐渐显露疲态，土地溢价率不断下降、土地流拍不断增加，部分城市的库存又进入上升通道。

业内人士分析认为，2018年底中央经济工作会议继续坚持“房住不炒”的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任。基于此，未来“房住不炒”、因城施策的政策主基调保持不变，在支持居民合理居住型需求的同时，着力打压投资、投机性需求，缓解热点城市房价上涨压力。

联系到近期菏泽取消限售，有分析认为本轮调控政策预期将出现转变，更多城市或将跟进松绑调控。尤其是那些库存压力较大的城市，放松调控的可能性更大。

新城控股高级副总裁欧阳捷分析认为，当前，市场成交量下滑是住宅市场的主流。“限购的目的是为了限制投机，既然投机客全面退潮，放松限购就成为稳定提升成交量的政策推荐。比如，降低入户门槛、降低社保条件、降低人才标准，都会增加市场成交量。”

在他看来，限价政策也有放松迹象。“一些城市在市场下行时放松高端盘价格，释放高价地入市，顺势解决了高端盘‘堰塞湖’问题。部分一二线城市房贷利率下调已经成为小趋势，也会推动住宅市场的回温。”

部分城市存在政策回调动力

至于政策放松的边界在哪里？欧阳捷认为，“限购政策将出现普遍性放松，但不会是取消限购。放松的边界将聚焦在限购条件上，比如农民进城买房即可落户，本科落户降为中专可落户，社保年限可以降为半年甚至更低。”

“房地产市场正面临逆周期调节的时机，政策放松恰是逆周期调节的预调微调。”欧阳捷表示，地方政府适度放松调控，吸引房企买地，金融机构下调利率，都在助推市场回温。“不过，‘房住不炒’仍是长期定位，从这个意义上来说，放松不等于放开，调控也不会退出。”

在业内看来，局部市场住宅销售持续遇冷是政策松绑的主要原因。2018年，全年商品住宅成交规模较2017年微增，城市市场格局也发生了明显变化。尤其随着“因城施政、分类调控”的逐步贯彻实施，一线、二线和三四线城市市场分化愈加显著，城市热点轮动的势头方兴未艾。

克而瑞地产研究中心的统计数据显示，从2018全年成交结构来看，三四线市场依然是商品房成交规模主力，占比上升至69%，一线和二线城市成交规模继续同比下降。该机构认为，考虑到2018年下半年以来市场持续低迷、观望情绪蔓延，部分三四线城市项目已经降价抢跑，预计2019年城市市场成交规模整体将下滑，而政策回调压力主要集中在需求透支和购买力不足的部分二线和大多数三四线城市。

上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进表示，近期部分城市出现了政策调整，“这说明政策放松会考虑很多内容，目前是试探阶段，比较谨慎。”严跃进认为，“对于涉及房价、市场交易秩序、市场预期等概念，政策的松绑相对会谨慎，不会轻言放松。对于市场成交量、库存、物业结构等概念，政策上相对会有所放松，体现了‘政策分类指导’的导向。”

预计不同城市间表现仍将出现分化

克而瑞地产研究中心相关人士分析认为，考虑到当前市场已经转冷，项目去化率已经有明显的下调，而菏泽、珠海等局部政策放松后，调控放松预期被进一步强化。但是，购买力严重不足是制约三四线成交的障碍，大部分三四线市场仍然势必进入深度调整期，预计2019全年不同城市间表现仍将出现分化。

易居房地产研究院分析预测，2019年商品房销售面积可能呈现小幅下降态势，预计全年同比下降6%左右，在持续四年增长后再次转降。因此，易居方面在《2018-2019年房地产市场研究报告》中预测指出，2019年楼市将延续2018年8月开始的降温进程，多数地区的楼市都处于过冬状态。

该机构据此分析指出，“相关部门必须密切关注降温节奏与幅度，转变调控思路，由之前两年多的紧缩型调控，慢慢过渡到扩张型调控；政策重心由防房价大起，转向防大落。以确保房地产市场实现‘软着陆’，朝着平稳健康的发展方向推进。”

针对2019年的政策走势，易居方面指出，在“房住不炒”大前提不变的情况下，相关部门和地方政府同时将关注地产领域包括销售量、投资量、价格等下行所带来的压力，进而出现各类托底和提振的政策内容。从宽松的角度看，对于一些楼市下行压力大的城市，将遵循“一城一策”的大方向，局部放松，尤其是普通住房标准、二套房贷认定、限价、限售、限购、公积金政策等方面，会有放松的可能。

“房地产需求端的政策将进一步宽松。其中房屋买卖市场上将对限购、限售等政策做进一步调整，尤其是一些房价上涨幅度有效控制、市场交易下行力度大的城市，预计放宽的可能性较大。”易居研究院在报告中进一步指出。

值得一提的是，社科院在2018年12月发布的报告中也同样指出，综合房地产市场周期、前期需求释放以及政策调控的多重影响，预计2019年市场仍将保持总体回调、平稳释放的总体走势，出现持续震荡、大幅下跌的概率较小。但局部地区和租赁市场仍存在供需矛盾紧张、市场预期向好的上行压力，刚性需求和改善性需求有进一步的释放空间。

社科院的报告由此预计，未来，一线城市可能微调调控措施，保持调控政策的适度；二线城市可能放松的冲动和条件，激活楼市的热度；三四线城市可能动用干预之手，极力维护楼市的温度。

华润置地幸福里

华润置地幸福里400-890-0000 转 873550

推荐理由：

项目简介：华润置地幸福里为央企华润落子呼和浩特的精品项目，自身配套丰富，园区水景、绿化丰富，户户南北通透，户户全明，以难以复制的宜居品质革新青城人居新体验。 华润置地幸福里，坐落于呼和浩特新城区东河河东，紧邻内蒙古妇幼保健医院新址，紧邻快速路，距离地铁2号线1.5km，到达机场、火车东站、客运站都极为便捷；项目周边公园环绕，景观资源丰富，坐拥稀缺生态景观资源

交通状况： BRT快速公交、地铁二号线

城发绿园

城发绿园400-890-0000 转 831436

推荐理由：

项目简介：城发绿园是一个以居住为主的生态智能化宜居社区。项目位于呼和浩特市回民区，海拉尔西街以北，工农兵路以西，防风林南街（成吉思汗西街南侧）以南，乌里沙河以东的区域。现开发项目城发绿园总占地1023.82亩，建筑面积170万平方米，分三期开发，其中一期占地234286.2平米，总建筑面积632562.74平米，绿地率45.35%，共4246户，首开区为2号地3区，共12栋楼（同时开工），总建筑面积182527.45平方米，合计1213套（包含LOFT）。二期开发的为A区和B区，共15栋楼，其中4栋洋房、4栋高层、7栋小高层，其中B区为 区，相临社区南入口和东景观入口，出入十分方便。B区主打洋房和小高层，7-17层低密度社区，70米的超大楼间距，提升生活品质的同时，更是身份的象征，95-152多种户型可供选择，项目均为大开间，双阳卧通透性极强。相比一期，二期加入了 会所、社区幼儿园、篮球场、主题儿童乐园，以及更大的绿地面积，可谓是“品质社区、卓越二期” 项目处于回民区商务 、购物 ，地理位置优越，发展 巨大，项目周边绿茵环绕，北侧有防风林公园，森林植被茂密，空气清新。东侧有新钢公园，花草丛生，绿意盎然，是休闲、娱乐的绝佳场所，西侧是 重点打造的乌里沙河景观水系依山傍水，加上我们项目本身配备的生态园林景观，立志打造呼市生态宜居智能化社区

交通状况：公交车：乘坐6路、33路、60路、70路、89路、K5路、一环1号线、一环2号线到城发绿园下车。

呼和浩特富力华庭

呼和浩特富力华庭400-890-0000 转 847114

推荐理由：

项目简介：富力华庭项目位于成吉思汗大街以北，乌里沙河以西，北靠北二环快速路，西临规划路。首开区总建筑面积约为35万平方米，整体规划为11栋共31万平米高品质奢享精装住宅、16栋共1.5万平米仕家院落别墅及1.5万平米风情商业街。 富力华庭是由10强企业富力地产开发建设。广州富力地产股份有限公司成立于1994年，总部在广州，注册资金8.06亿人民币，拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质。公司在2005至2009年连续五年蝉联国家统计局评选及公布的中国房地产企业综合实力 名。2016年成功进驻呼和浩特市，目前开发富力城及富力华庭的项目

交通状况：富泰热力巴彦热源厂(公交站):6路;33路;37路;75路; 厂汉板站(公交站):23路;63路;二环快速路公交1号线;二环快速路公交2号线; 鑫荣城外城度假村(公交站):23路; 厂汉板村西(公交站):6路;33路;37路; 厂汉板中心校(公交站):63路; 水泉文苑(公交站):6路;33路;37路;75路; 呼市二十中(公交站):23路;63路; 宏泰铂郡西(公交站):6路;33路;75路; 厂汉板村东(公交站):75路; 呼市四十中(公交站):33路;57路;75路;

呼和浩特祥生·东方樾

呼和浩特祥生·东方樾400-890-0000 转 880571

推荐理由：

项目简介：2018年7月，祥生拓土北疆，在内蒙古自治区首府所在地，呼和浩特市落子----东方樾，匠心钜著，礼献青城！东方樾地处呼市回民新区核心，尽享规划利好：周边路网发达，环绕周边有“两河一街一公园”，生态环境绝佳，适宜居住。项目以祥生品牌为形象、以江南园林为特色、墅质华宅为亮点，打造城北高端人居社区，将成为回民区的亮点，立足于新城市中 项目以生态化、休闲性、文化性为主题，营造主题社区，小区室外空间的景观、水体、绿地为社区的居民健康的交往提供了良好的场所。建筑外观采用现代中式的立面风格，简约而有视觉张力，建筑韵味浓厚，品质感高，同时充分考虑地域、文化等因素， 使建筑的立面设计极富古典神韵，稳重却具有活力 1、地处城市核心，回民新区，板块地理位置优越，配套齐全； 2、祥生拓疆呼市子，高赠送面积户型，匠心钜著 3、新中式建筑，东方园林 墅质华宅， 品质生活环境

交通状况：6路 33路 K5 60路 70路

中梁首府

中梁首府400-890-0000 转 878933

推荐理由：

项目简介：呼市·中梁首府项目为20 强开发商——中梁控股集团在呼市打造的个新中式滨水智慧豪宅项目。中梁首府项目建设用地面积4.23万方，总建筑面积 11万方，容积率为1.99。项目南靠成吉思汗大街，贯穿城市东西命脉，北接北二环快速路，半小内通达全城，西临万达广场，与西万达约 2 公里，东面乌里沙河，百步之遥享美河景。出则繁华，入则宁静，项目具备的人居区位，从本案出发上京藏高速仅 5 公里不到的，项目周边公交线路配套完善：6 路 、33 路、 37 路、63 路、75 路以及北二环BRT 公交线路，四通八达，基本可以覆盖城市的东南西北 项目总共有11栋，产品打造为洋房和高层、社区商业，其中洋房有7栋，高层总共 3栋，社区商业1栋，整体产品面积约为 100-150㎡，小的为三室两厅产品，的为四室两厅产品，住宅产品系列丰富。中梁地产研发“正、大、光、明、精、薄、宽、透”的八大价值体系，旨在打造阔绰明亮、人性化的居住空间.

交通状况：可乘坐6、33、37、63、75路及北二环BRT公交线路车到

呼和浩特恒大翡翠华庭

呼和浩特恒大翡翠华庭400-890-0000 转 844826

推荐理由：

项目简介：呼和浩特恒大翡翠华庭项目是 五百强企业恒大集团在首府继恒大雅苑、恒大名都、恒大华府、恒大城、恒大绿洲后又一升级力作。 【产品规划】 项目位于回民区成吉思汗西街与工农兵路交会处，规划总用地面积12万平方米，总建筑面积38万平方米，绿地率35%，住宅区容积率为1.99，商业区容积率为2.99。项目共计规划24栋楼，其中住宅12栋，洋房6栋，loft6栋，低层商业3栋。项目首期推出6栋瞰景高层，3栋低密洋房，产品户型面积规划，叠院洋房124～160㎡，瞰景高层104～143㎡，户型区间选择性多。 项目配套规划有社区商业、会所（1500平）、幼儿园（1800平）等，另外还有老年活动场地，儿童活动场地。 【项目自身园林】 恒大翡翠华庭居于首府生态 、以皇家欧陆园林成就匠心美景。沿袭欧陆园林景观，以2500㎡人工湖、10万㎡风情园林缔造皇家盛景。从恒大集团遍布各地的园林基地之中甄选全冠大树，精心培育灌木、花植、精琢细雕，巧夺天工，成就首府园林新境界。

交通状况：6/33路宏泰铂郡北站下车到达项目； 6/33/37/75路到厂汉板村西站村西下车，向西步行500米即到； 14路到花园蒙古站下车步行2公里到达项目； 23/63路内蒙古财经大学下车步行1.2公里即可到达； K3坐到府兴营站下车向西步行1.2公里到项目。

舜和慢城

舜和慢城400-890-0000 转 802184

推荐理由：

项目简介：舜和慢城项目分两期开发，总占地面积254531平方米，总建面484400平方米，其中地上建筑面积373972平方米。地上共有35栋建筑，21栋11－26层的小高层和高层，11栋临街商业，2栋商墅，1栋办公楼。其中住宅面积在96－197平之间。 现一期已快售罄，智慧二期90-160平方米全南北通透即将上市。 舜和慢城位于呼和浩特市极具发展 的新城区察哈尔大街与东河交汇处东北角。西临如意东河景观，东接集通家属小区，南通察哈尔大街，北临妇幼保健院。 舜和慢城从 配套来说，项目周边配有 的 资源，从幼儿园到大学一应俱全。项目西侧的丁香路 ， 北校区，南侧的东河 ，向南到达省市两级重点高中二中，向东内蒙古师范大学鸿德学院、大学城等 ，全方位丰厚的 资源为孩子的 提供便利，成就孩子先天优越的人生起跑线。另外项目社区内建设有3800平米的幼儿园

交通状况：公交：可乘坐106路到南苑社区居委会站下车步行1.5公里即到，或乘坐80路到新城公检法办工区站下车步行1.9公里即到，或乘坐103路在景园生态园站下车步行1公里即到