中国的房地产是有着明显的周期的。

过去，中国的房地产经历了两个完整的周期，目前我们正在经历第三轮周期的底部，未来将会逐渐爬升。这种结论不难得出，各大城市依然非常依赖房地产，整体资金面也趋于宽松，政策也已经触及底部。

而在房地产的周期中，不同城市之间差异还是比较明显的。

比如2009年至2011年轮上涨周期中，一线城市涨幅非常明显，但中小城市涨幅就十分有限，有数据显示，在2009年至2011年，一线城市整体涨幅在26%左右，而二线城市和三四线城市平均涨幅只有15%和7%。

随后的第二轮上涨周期中，即2012年上半年到2014年上半年，一线城市涨幅约为6%，但同期三四线城市房价却在下跌，一直延续到2015年下半年。

前两轮上涨过程中，三四线城市基本没有得到什么利好，也正因为如此，这些城市累计了巨量库存。以致在第三轮上涨周期中，定向去库存成为重中之重。也正因为如此，本轮房地产周期中，三四线城市房价的涨幅相当惊人。

但问题是，定向去库存中的“定向”并未成功。

因为近一轮的上涨周期，即2016年初到现在，各类城市是普涨的节奏，比如一线城市累计平均涨幅为39%，二线城市和三四线城市分别为30%和33%。这其中不需要去库存的就是一线城市，也就是说这一轮为三四线去库存的代价是房价的明显普涨，这直接导致那些人口流入型城市居住成本直线上升。

后者直接的表现有两点，一是购房市场的房贷成本直线上升；二是租房市场购房市场的强力调控后长租公寓的“野蛮”崛起。虽然是“公寓”，但实际体验并不算好，平台不赚钱，购房者被贷款，还有不少爆雷。

甭管怎么说，大城市还有城镇化的红利可以吃，调控保持平稳，时间可以抹平这些压力。但对于小城市而言，近一轮去库存带来的房价上涨，隐患是巨大的，而且，从2019年开始。随着一二线城市开始通过放松土拍限制的，降低人才落户门槛等方式给房地产兜底，这些隐患将会显性化。

住建部专家顾云昌近期就警告称，2019年房地产市场的主要矛盾已经从过去的房价过快上涨，变成过快下滑，表现在销售、投资和房价上。

我认为，这基本上就是在警告三四线城市。

除了大家常关注的货币化安置放缓之外，我认为三四线楼市的隐形库存风险也非常值得关注。

就房地产库存来说，分为显性和隐性。显性库存就是拿到预售证的这批商品房，目前三四线城市这一块库存消化得的确还算不错。截至2018年8月份，336个地级市中，已经有281个地级市显性库存降至18个月以内。基本回归至2013年的水平。

但问题是隐形库存非常令人担忧。这些隐形库存包括在途库存（指的是已经开工但未拿到预售证）、未开工库存（已出让未开工的土地）、二级市场库存（简单理解为购房者手中的空置住房）。

在途库存和未开工库存这两块是不怎么被人们关注的，而实际上开发商都想薅去库存的红利，拿地开工量大于安置新增需求，都想趁着价格上涨的窗口期多赚一点。毕竟一二线城市房地产在高压之下，要维持高速增长，房企也唯有这一条路可走。

而二级市库存更是严重了。中国家庭金融调查与研究中心于2018年12月发布的《2017年中国城镇住房空置分析》报告显示，三线城市空置率为21.8%，并且呈持续上升的趋势。

即便到现在，三四线城市，新房供应量可以说是敞开供应的，没什么人会买二手房，上升期如此，未来下行期更是无人问津了。而且二手房价格跌幅比新房价格跌幅更猛，类似情况在去库存之前已经上演过了，复现只是时间问题。

三四线城市人口在流失，房子越减越多，这个问题会越来越严重。与一二线城市投资性空置相比，三四线城市的空置房是真正的空置房，未来真的就是纯粹一堆钢筋混凝土而已。

提到人口，就不得提目前的人口老龄化问题，二孩虽然全面放开，但效果显然不及预期。

新中国一共有三轮婴儿潮，分别是1952-1959年，每年出生1600万至2200万人，1962-1975年，每年2100万至2900万人，1981-1997年，每年2000万至2500万人。

这几轮婴儿潮，关键的是第二轮和第三轮。去年有个著名的“六个钱包”观点，指的就是第二轮和第三轮婴儿潮一块买房。简单说就是，两代人透支家庭财富供养一代人的房子。

大城市的房子虽然更贵，但小城市的老人在为子女买房的过程中透支比例却更高，这注定大量中小城市中，1981-1997这轮婴儿潮，他们不仅要供房子，还要赡养老人，这个问题也越来越严重，压力越来越大。

2007年至现在，年均出生人口仅有1600万人，今年已经只有1500万人了，婴儿潮很难再有了。没有自然需求，靠刺激维持房地产，副作用会越来越大。

眼下，一二线城市正在试图通过一些宽松措施来稳住房地产市场，给到的三四线城市压力会更大。内因会自然带来量变，而上述外因则会加速量变至质变。大城市基本面不错，放松会带来直接效果，但刚刚经历了一轮去库存的三四线城市，放松也很难有明显效果。除非搞大水漫灌，这更不可能。

显然，2019年三四线城市会更加凶险。新一轮周期，一二线触底缓慢回升，而三四线只能逼近拐点，一部分三四线城市房价拐点已经先行出现，等待他们的只是继续下行。触底反弹？然后显然没这个机会了。

本文首发于微信公众号：楼市微观察。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

华润置地幸福里400-890-0000 转 873550

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项目简介：华润置地幸福里为央企华润落子呼和浩特的精品项目，自身配套丰富，园区水景、绿化丰富，户户南北通透，户户全明，以难以复制的宜居品质革新青城人居新体验。 华润置地幸福里，坐落于呼和浩特新城区东河河东，紧邻内蒙古妇幼保健医院新址，紧邻快速路，距离地铁2号线1.5km，到达机场、火车东站、客运站都极为便捷；项目周边公园环绕，景观资源丰富，坐拥稀缺生态景观资源

交通状况： BRT快速公交、地铁二号线

城发绿园400-890-0000 转 831436

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项目简介：城发绿园是一个以居住为主的生态智能化宜居社区。项目位于呼和浩特市回民区，海拉尔西街以北，工农兵路以西，防风林南街（成吉思汗西街南侧）以南，乌里沙河以东的区域。现开发项目城发绿园总占地1023.82亩，建筑面积170万平方米，分三期开发，其中一期占地234286.2平米，总建筑面积632562.74平米，绿地率45.35%，共4246户，首开区为2号地3区，共12栋楼（同时开工），总建筑面积182527.45平方米，合计1213套（包含LOFT）。二期开发的为A区和B区，共15栋楼，其中4栋洋房、4栋高层、7栋小高层，其中B区为 区，相临社区南入口和东景观入口，出入十分方便。B区主打洋房和小高层，7-17层低密度社区，70米的超大楼间距，提升生活品质的同时，更是身份的象征，95-152多种户型可供选择，项目均为大开间，双阳卧通透性极强。相比一期，二期加入了 会所、社区幼儿园、篮球场、主题儿童乐园，以及更大的绿地面积，可谓是“品质社区、卓越二期” 项目处于回民区商务 、购物 ，地理位置优越，发展 巨大，项目周边绿茵环绕，北侧有防风林公园，森林植被茂密，空气清新。东侧有新钢公园，花草丛生，绿意盎然，是休闲、娱乐的绝佳场所，西侧是 重点打造的乌里沙河景观水系依山傍水，加上我们项目本身配备的生态园林景观，立志打造呼市生态宜居智能化社区

交通状况：公交车：乘坐6路、33路、60路、70路、89路、K5路、一环1号线、一环2号线到城发绿园下车。

呼和浩特富力华庭400-890-0000 转 847114

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项目简介：富力华庭项目位于成吉思汗大街以北，乌里沙河以西，北靠北二环快速路，西临规划路。首开区总建筑面积约为35万平方米，整体规划为11栋共31万平米高品质奢享精装住宅、16栋共1.5万平米仕家院落别墅及1.5万平米风情商业街。 富力华庭是由10强企业富力地产开发建设。广州富力地产股份有限公司成立于1994年，总部在广州，注册资金8.06亿人民币，拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质。公司在2005至2009年连续五年蝉联国家统计局评选及公布的中国房地产企业综合实力 名。2016年成功进驻呼和浩特市，目前开发富力城及富力华庭的项目

交通状况：富泰热力巴彦热源厂(公交站):6路;33路;37路;75路; 厂汉板站(公交站):23路;63路;二环快速路公交1号线;二环快速路公交2号线; 鑫荣城外城度假村(公交站):23路; 厂汉板村西(公交站):6路;33路;37路; 厂汉板中心校(公交站):63路; 水泉文苑(公交站):6路;33路;37路;75路; 呼市二十中(公交站):23路;63路; 宏泰铂郡西(公交站):6路;33路;75路; 厂汉板村东(公交站):75路; 呼市四十中(公交站):33路;57路;75路;

呼和浩特祥生·东方樾

呼和浩特祥生·东方樾400-890-0000 转 880571

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项目简介：2018年7月，祥生拓土北疆，在内蒙古自治区首府所在地，呼和浩特市落子----东方樾，匠心钜著，礼献青城！东方樾地处呼市回民新区核心，尽享规划利好：周边路网发达，环绕周边有“两河一街一公园”，生态环境绝佳，适宜居住。项目以祥生品牌为形象、以江南园林为特色、墅质华宅为亮点，打造城北高端人居社区，将成为回民区的亮点，立足于新城市中 项目以生态化、休闲性、文化性为主题，营造主题社区，小区室外空间的景观、水体、绿地为社区的居民健康的交往提供了良好的场所。建筑外观采用现代中式的立面风格，简约而有视觉张力，建筑韵味浓厚，品质感高，同时充分考虑地域、文化等因素， 使建筑的立面设计极富古典神韵，稳重却具有活力 1、地处城市核心，回民新区，板块地理位置优越，配套齐全； 2、祥生拓疆呼市子，高赠送面积户型，匠心钜著 3、新中式建筑，东方园林 墅质华宅， 品质生活环境

交通状况：6路 33路 K5 60路 70路

中梁首府400-890-0000 转 878933

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项目简介：呼市·中梁首府项目为20 强开发商——中梁控股集团在呼市打造的个新中式滨水智慧豪宅项目。中梁首府项目建设用地面积4.23万方，总建筑面积 11万方，容积率为1.99。项目南靠成吉思汗大街，贯穿城市东西命脉，北接北二环快速路，半小内通达全城，西临万达广场，与西万达约 2 公里，东面乌里沙河，百步之遥享美河景。出则繁华，入则宁静，项目具备的人居区位，从本案出发上京藏高速仅 5 公里不到的，项目周边公交线路配套完善：6 路 、33 路、 37 路、63 路、75 路以及北二环BRT 公交线路，四通八达，基本可以覆盖城市的东南西北 项目总共有11栋，产品打造为洋房和高层、社区商业，其中洋房有7栋，高层总共 3栋，社区商业1栋，整体产品面积约为 100-150㎡，小的为三室两厅产品，的为四室两厅产品，住宅产品系列丰富。中梁地产研发“正、大、光、明、精、薄、宽、透”的八大价值体系，旨在打造阔绰明亮、人性化的居住空间.

交通状况：可乘坐6、33、37、63、75路及北二环BRT公交线路车到

呼和浩特恒大翡翠华庭400-890-0000 转 844826

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项目简介：呼和浩特恒大翡翠华庭项目是 五百强企业恒大集团在首府继恒大雅苑、恒大名都、恒大华府、恒大城、恒大绿洲后又一升级力作。 【产品规划】 项目位于回民区成吉思汗西街与工农兵路交会处，规划总用地面积12万平方米，总建筑面积38万平方米，绿地率35%，住宅区容积率为1.99，商业区容积率为2.99。项目共计规划24栋楼，其中住宅12栋，洋房6栋，loft6栋，低层商业3栋。项目首期推出6栋瞰景高层，3栋低密洋房，产品户型面积规划，叠院洋房124～160㎡，瞰景高层104～143㎡，户型区间选择性多。 项目配套规划有社区商业、会所（1500平）、幼儿园（1800平）等，另外还有老年活动场地，儿童活动场地。 【项目自身园林】 恒大翡翠华庭居于首府生态 、以皇家欧陆园林成就匠心美景。沿袭欧陆园林景观，以2500㎡人工湖、10万㎡风情园林缔造皇家盛景。从恒大集团遍布各地的园林基地之中甄选全冠大树，精心培育灌木、花植、精琢细雕，巧夺天工，成就首府园林新境界。

交通状况：6/33路宏泰铂郡北站下车到达项目； 6/33/37/75路到厂汉板村西站村西下车，向西步行500米即到； 14路到花园蒙古站下车步行2公里到达项目； 23/63路内蒙古财经大学下车步行1.2公里即可到达； K3坐到府兴营站下车向西步行1.2公里到项目。

舜和慢城400-890-0000 转 802184

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项目简介：舜和慢城项目分两期开发，总占地面积254531平方米，总建面484400平方米，其中地上建筑面积373972平方米。地上共有35栋建筑，21栋11－26层的小高层和高层，11栋临街商业，2栋商墅，1栋办公楼。其中住宅面积在96－197平之间。 现一期已快售罄，智慧二期90-160平方米全南北通透即将上市。 舜和慢城位于呼和浩特市极具发展 的新城区察哈尔大街与东河交汇处东北角。西临如意东河景观，东接集通家属小区，南通察哈尔大街，北临妇幼保健院。 舜和慢城从 配套来说，项目周边配有 的 资源，从幼儿园到大学一应俱全。项目西侧的丁香路 ， 北校区，南侧的东河 ，向南到达省市两级重点高中二中，向东内蒙古师范大学鸿德学院、大学城等 ，全方位丰厚的 资源为孩子的 提供便利，成就孩子先天优越的人生起跑线。另外项目社区内建设有3800平米的幼儿园

交通状况：公交：可乘坐106路到南苑社区居委会站下车步行1.5公里即到，或乘坐80路到新城公检法办工区站下车步行1.9公里即到，或乘坐103路在景园生态园站下车步行1公里即到