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[摘要] 大数据显示,百强房企共有一万个楼盘在售。2018年卖了10万亿的房子,单项目成交额高达8.7亿元。
今天(1月8日)丁校长评楼市年度发布会在上海召开,通过大数据,分析2018年房地产市场,穿透房地产周期,诠释未来的我国房地产行业未来发展方向。就大家关心的调控、房价、地王、货币放水、2019年楼市走向等热门话题进行了预测解读。
2018年房地产市场回顾
会议一开始,丁校长复盘他对2018年房地产市场的十大预测,其中,他关于租赁市场的发展方向预判相当精准,他认为2018年将以存量为主、以个人为主,以市场化的运营为主,完全符合目前的租赁市场的发展。
紧接着,丁校长对2018年房地产市场总结出了八大困惑,包括土地流拍、地王难产、各色维权、限制降价、产品降级、租赁乱象、去化困难和资金承压等情况。他认为,刚刚过去的2018年房地产行业的资金寒冬,无论是银行还是金融机构都难以为房地产企业提供资金支持。2018年土地市场都靠三四线城市在支撑,三四线城市的土地出让的总面积接近80%。未来一年内将是房企债券到期高峰,国内的信贷环境仍将相对收缩,房企融资成本会继续上升。
在一手房销售市场上,一线城市基本持平,二线城市是2018年的中流砥柱,三四线先升后降,目前下降的趋势还在持续。而在二手房销售市场上情况不是特别好,在二季度以价换量稍微有所上升之后,但基本从6月份开始一路下跌,在11、12月份回稳,且二手房成交中大多集中在中小面积上,刚需客户仍然占据了二手房的主导。
丁校长提到了房地产行业的融资市场,2017年在港新上市内房企仅1家,而2018年在港新上市内房企达到了6家,除了房企之外,物业公司也是2018年上市的主力。2018年有6家物业企业、1家服务企业赴港上市。
2019年楼市的三大趋势
在谈到2019年的楼市时,丁校长认为2019年房地产更将发挥中国经济压舱石的作用,政策相对宽松且落“地”;各城市分化加剧;企业从高速增长转为有质量的增长,多元化态度更为谨慎。
丁校长认为,城市间商业表现差异巨大,其中上海、深圳、西安表现较为出色,而郑州、大连、天津则相对逊色。从三个维度可以发现商业地产在分化。首先是“开和关”,2018年购物中心净开业数384个,而百货的净开业数为-7个;其次是“好和差”;后是“大和小”,从新开业大型购物中心来看,超半数的新开业购物中心面积为10-15万平方米,占52%,超过25万平方米的新开业购物中心占5%。
丁校长表示房地产“高增长模式已不可持续”,市场容量短期高位维持之后,将会面临全方位回落,此外,行业的杠杆率也达到了高位,2015年至2018年上半年的净负债率呈上升趋势。作为地产行业的龙头万科,今年已经提出了“收敛聚焦”的发展策略,其中也包括对非开发业务线的梳理,这些都意味着未来房企在多元化业务探索方面的态度也会更为谨慎。
数据,众多劲爆猛料
丁校长的数据显示,2018年房企们日子似乎并没有想象的惨淡,仍然创造了许多令人震惊的记录:百强房企在2018年卖了10万亿的房子,这是一个前所未有的销售额!
这其中,前30强房企抢了半壁江山。房企集中度很高,而且每一年的集中度都在上升,2019还会继续上升。强者恒强的局面,近几年都不会改变。而且,千亿房企中,2018年就新增了13家,这是史上的数字。
更震撼的是,有数据显示,百强房企共有一万个楼盘在售。单项目成交额高达8.7亿元。
还有一个令人震惊的数据,2018年卖出的一半的地,都被10家房企拿掉了,所以2019年乃至未来一段时间,还是他们强。
2019年楼市十大预测:
丁校长通过对新一年的房地产市场走势进行全方位前瞻,对2019年的国内楼市进行预测。
1、2019年房地产仍是中国经济的压舱石和稳定剂。
2、就近央行放水的事件,丁校长认为,货币放水难解楼市之渴,短期对楼市不会有太大影响。不要对短期市场过度乐观,还是要做好相对坏的准备。2019上半年可能是近10年差的一个上半年,无论是对房地产行业还是对中国经济而言,都是非常困难的。
3、关于楼市调控,2019年限价限购限售限贷政策有望放松。
4、关于地价,丁校长坚称,2019地价还会降,对很多城市来说,地价进入底部区间,房企可以抄底。2019前3个季度是拿地好时机。弱势市场拿地,火爆市场卖房,大家都懂得。
5、预测2019年销售金额会回到13万亿,地产规模会下降10%!其中三四线城市回落会比较大。
6、提及看好的城市,丁校长表示,2019年仍然看好海南。
7、2019年房地产市场购买力会下降,刚需房要警惕!2019年开发商的产品要“降级”,面积要变小,50、60平的两房三房,才能受到刚需的青睐。
8、2019年租赁市场面临大洗牌,背靠房企这棵大树才能活下来。
9、2019年更看好物业管理,相比而言,他不看好商业地产。商业地产要求高,冰火两重天。比商业更惨的是办公,每年都要去库存。
10、2019年丁校长看好的地产股:碧桂园、万科、融创、佳兆业、金茂、招商蛇口、旭辉。
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