来源：凤凰网房产广州站。波澜起伏的2018年即将与我们告别，在这一年里，不论是房企，还是购房者，只要你身处中国楼市，都不得不面对这个巨大的变局。固有常识被颠覆，生存环境被改变…这一切看似很远，其实都真切地发生在我们每一个人身边。

小编整理了10个关键词，和大家一起回顾整个2018。

1 调控

决策层多次重申“房住不炒”的定位，各线城市调控政策持续高压，限购、限贷、限价、限首这套“四限组合拳”易紧难松，不断升级，让2018年成为了“史上严调控年”。

2018年3月，两会上《政府工作报告》提出更好解决群众住房问题，进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，出台了加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度等一系列调控政策。据中原数据显示，截至目前，发布房地产调控政策多达400余次，预计全年在450次左右，重点政策主要涉及棚改、公积金、贷款、限购等方面。

2 人才大战

今年，各个城市陆续出台人才新政，奇招迭出，吸引高素质人才落户：

天津，全面放开落户政策的发布，据称第1天就收到了30万人的落户申请；

武汉，大学生落户后，不仅不限购，而且买房直接打8折；

珠海，推出公积金贷款新政，高层次人才置业可贷250万元；

深圳，落户可以享受租房补贴，按照不同学历每人15000-30000元；

......

短期而言，大量高素质人才落户即取得购房资格，购房需求增长给楼市带来一阵升温；长期而言，也为城市各方面的发展提供了长期续航的动力。

3 长租公寓

2017年开始，“租购并举”成为了在各个会议被反复提及的关键词，长租公寓在短短一年多的时间内规模急速膨胀，成为了低迷的经济大环境里一个炽手可热的创业风口。

2018年下半年开始，长租公寓空置率高、低等行业共有问题累积的恶果开始集中爆发，行业龙头品牌自如曝出“甲醛门”、十余家长租公寓陆续爆仓，部分长租公寓滥用租金贷圈钱的恶果逐渐显现。

另外，监管也在趋严。近期，上海、浙江、山东、西安等地出台监管政策，规范租金贷行为，严防利用涉租金融变相融资的风险问题。

4 棚户区改造

棚改是重大民生工程，也是发展工程。一方面，央行发行大量专门为棚改设计的PSL（抵押补充贷款），另一方面，地方政府通过购买服务的方式变相举债，大量资金通过货币化棚改的渠道涌入三四线城市的房地产市场，带来了三四线城市楼市的持续火爆。近些年来各地区、各有关部门大力推进棚改工作，累计已有1亿多棚户区居民“出棚进楼”。今年1至9月棚改已开工534万套、占全年任务的92%以上。

随着我国去库存阶段的逐渐结束，为防止房价持续上涨和地方政府赤字过高，棚改政策开始收紧。新出炉的2019年棚改计划中明确指出，地方政府不得以购买服务的名义变相举债，并要求商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县，要取消货币化安置优惠政策。

5 房地产税

房价高企，房屋的金融属性比重越来越大，社会对于房地产税的呼声也越来越高。

今年，随着省级国地税合并挂牌完成、不动产登记联网系统完善，7月16日，统计局表示，要加快推进房地产税相关政策举措。随着房地产税的技术和法律等难题渐渐被攻克，它离我们已经越来越近。

近日，财政部部长肖捷日前在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税，明确未来的房地产税将按照房屋评估值征收。国家税务总局对政协相关提案做出回复，预计明年上半年公布草案，早2020年完成国家层面立法。值得注意的是，从国外经验及国内试点情况来看，房地产税的出台不会大幅度影响房价，但可以严厉打击炒房，让房屋回归居住属性。

6去杠杆

自2017年开始，稳健主基调持续贯彻，去杠杆成政策实施常态。而当下楼市的整体降温，去杠杆是一个极为重要的影响因素。2018年央行连续四次降准。2018年年初，广州四大银行上调房贷利率，住房公积金也作出新的规定及调整。

今年的前10个月里，房贷利率在去杠杆的趋势下可谓是“涨声一片”，首套房贷利率基准利率普遍上浮超过15%，二套房大部分银行利率上浮超过20%。如今普遍上浮的贷款利率无疑是对有购房意愿的人群的一瓢当头冷水。

而对房企而言，融资渠道不断收紧，房企获取资金的成本大大提高。大量房企已经习惯于依靠债务运作，此时面对去杠杆的大环境，承受了巨大的资金压力，只能试图快速去化手上的项目以盘活资金，这也是年底楼市迎来了一波降价潮的原因之一。

7 房企转型

当行业大佬万科都需要高喊“活下去”的时候，已经有很多中小房企已经失去了发声的机会了。2018年，房企整体规模增速放缓，业绩增长与2017年同期有所差距，目标完成率普遍偏低。

2018年，去地产化已成大势所趋，稍微有点体量的房地产公司都在公司名称中拿掉“房地产”三个字。

这是房企纷纷开始转型，开展多元化发展的一个信号。大部分传统开发商在住宅领域格局相对稳定的情况下，已经借助既有的品牌优势和资金优势主动拓展新兴业务。在继续保持地产开发的核心业务同时，房地产企业进行多元化发展的尝试，行业格局正在悄然改变。

8维权潮

2018年新闻中“维权”两个字出现的频率大大上升，“维权潮”在各地的楼市遍地开花，从北京上海到杭州合肥，从豪宅到普通小区，虽然维权事件密集发生，但却不能一概而论。按照原因，维权事件可以分为两类：

种大家很好理解，高周转模式下为了节约成本和时间，搞出的房屋有质量问题，业主理所当然地要去维权

金地河西南项目的维权。

12月10日，阳光城丽景公馆售楼部出现大量维权的业主，场面一度失控，在之前的销售中阳光城一期和二期的部分楼栋都是作为精装房来销售的。

在前期宣传更是打出智能精装的招牌。

新开盘的阳光城二期的剩余楼栋却是以毛坯标准出售，对外宣称此为“非定制”，而“非定制”的房子相比之前精装标准有着3500-4000元的差距。于是前期购买精装标准的业主们纷纷坐不住了。

精装改毛坯，业主维权被打倒

第二种则有点匪夷所思：房子降价，老业主心生不满前去维权。

10月4日，江西上饶一盘因价格从10000降到7000，被大量业主维权，导致售楼部被“真刀真枪”打砸，成为2018年中国楼市真正意义上的“砸”！

在资金链和限价令的夹缝下，问题房屋出现的概率普遍有所提高，准备接房的朋友们一定注意查验，碰到“房坑”要坚决维护自己的利益。

9土拍降速

土地市场一向与房地产行业福祸相依。在楼市下行的大环境下，今年的土拍市场呈现量价齐跌的趋势。在土地调控和限价等因素影响下，房企拿地也趋于理性。

受此影响，一大表现是各地土拍流拍现象严重。

土拍的成交规模和整体溢价率也同时走低，上半年成交规模环比下跌23%。

10城市群建设

在改革开放40周年之际，中央一再强调“区域协调发展新机制”，将京津冀城市群、长江经济带、粤港澳大湾区等已经上升为为国家发展战略，提出“九大国家中心 城市”，在12月国务院还直接点名了12座重点城市和2大重点区域需要承担起引领地区发展的核心作用。

发挥中心 城市作用，推动内部协调发展，优化城市发展模式。国家政策倾斜的红利如何落地清晰地指明了下一时期每个城市的潜力和发展方向。

  2018年，中国楼市是波澜壮阔的。对购房者来说，闭着眼买房都能赚的时代过去了；对开发商来说，只要开盘就能被抢光的时代过去了。

  短短一年 ，谁也不能装作无动于衷。种种行业现象，构成了2018年楼市的众生相。