对于房地产来说，2018年是一个关键年份，简单总结就是上半年楼市整体预期仍然是“买到即赚到”，但到了下半年整体预期迅速转向观望，进入年尾，房企资金问题凸显，需求侧房贷利率开始松动，但整体行情仍然在下跌，特别是更能反映市场行情的二手房价格，现在有一种预期，明年会出现松绑。

这种预期越来越多地出现在各种投行的研报中，比如野村证券和中信证券(600030,股吧)。两者都认为明年或许会下调首付，而社科院12月的报告也显示，未来一年一二线城市房价会面临上行压力。

明年的房地产到底怎么走？

一、三四线还会惯性上涨，但分化加剧

三四线楼市崛起的逻辑已经说过很多次了，去库存是表面原因，深层原因是需要庞大的三四线市场来装下多余的货币。这些货币是为了稳增长而向市场投放的，也只有三四线能够装下。

但是今年年尾以来，一个比较明显的信号是，房企融资开始有所松绑，有了钱，房企主要做两件事，一是偿还债务，一是继续买地搞开发。

重归一线是必然的，但问题是，整个一线城市的市场就这么大，像北京，今年土地出让任务仅完成计划的70%。对于房企来说，在数量更多的二三线城市布局成为必然选择。

那么哪些三线城市会成为房企的优先选择呢？我个人观点是，未来房企会重点进入人口数量庞大，但基础设施和产业有发展空间的城市。特别是基础设施的改善，比如交通的发展，这非常讨投资客的喜欢，本地改善需求是支撑，但对于房企来说，让投资客来也是营销的重头戏。

不过这样的三四线城市已经不多了，房企必然会仔细挑选，这些城市房价明年还会维持涨势。而有一些三四线城市，现在已经表现出疲态，新开盘价格低于今年早些时候开盘的项目。

总体来说，三四线城市仍会维持资金流入的状态，对房企来说，扩大市场规模，完成销售计划是有好处的，但对购房者来说，这种增长的意义不大。

二、一线城市进入中长期的“熊市”

对于北京上海这种城市来说，继续压着，难受的是开发商和一些炒房客，具体到开发商，其实也就是过去两年高价拿地的那一部分开发商，而大多数的普通人实际上仍然是乐于看到这一局面的。

满足绝大多数人的预期，而且这些城市他们对房地产的依赖性不那么强，继续调控对城市的基本面影响不大，这是的底气。

而如果放松，那效果就完全不一样了。当前很多楼盘的价格都是被压着，一旦放开，房价数据有可能瞬间上涨20%甚至更多。一线城市在楼市整体的份额中并不大，但一线城市却是楼市整体的标杆，会迅速带动楼市预期，并传导至二三线。比如2018年那些花大力气将房地产按住的成都、西安、武汉和杭州等二线城市，这些城市调控已经取得明显成效，目前需要的是保持住这一成效。一线城市的放松，会使他们陷入非常尴尬的处境。

当前一线城市的拿地热情稍有回暖，融资也稍有放松，但总体的变化并没有，近两次会议也根本没有提及房地产，也预示调控基调根本不会变。

如果以一线城市二手房行情来判断调控取得明显成果，目前也仅仅持续了一年而已，当前需要做的是巩固这一成果，明年一线城市的房地产仍会保持“熊市”，整体仍会继续筑底。再往后的行情走势，需要以明年年中为基点。

未来一线城市买房，投资的机会已经不大了。

三、房地产不再是“夜壶”

就在昨天，山东菏泽正式取消了新房限售2年（非本地限售3年）的规定，并降低预售资金监管额度。

很多人认为，这是三四线城市启动松绑，甚至会传导至一二线的信号。

但我认为，这种判断是不可取的，根本原因是因为本轮房地产下行并非市场主动为之，而是通过行政的方式按下来的。当前市场还在被动调整，而不是主动为之，这个时候放松，肯定会断送目前所取得的成果。

过去历轮，房地产一直被形象地称为“夜壶”，时不时要拿出来刺激一下，但未来，“夜壶”论恐怕要消停了。我个人认为，房地产的角色已经彻底变了，它不再称为刺激的“关键棋子”，而是会成为压舱石。

明显的就是各个城市层出不穷的调控通知，今年平均算下来，几乎是一天一个通知。它的效果就是让房地产保持一种精准的走势，大致意思是，有些城市希望它继续涨一点，有些城市则希望它往下走一点，还有的城市不希望它出现任何涨跌幅。

相比一刀切的调控导致房地产大起大落，当前这种一城一策的调控，使得房地产运行于预设好的区间之中。如果再把上下游的产业链全算进来，就能稳住增长。

而具体到不同城市来说，就是我们感受到的轮动效应，不同城市都能雨露均沾，但不可能一直独享下去。

还是那句话，今年是转折之年，明年是筑底之年。通过适度放松让房地产平稳运行是可行的，但刺激是不可能的。

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