近日新的的数据显示，中国土地市场降温明显，出让收入增速大幅放缓，四大一线城市中有三个同比下滑，北京更是近乎腰斩。而土地市场降温也导致了底库存，有专家认为，一旦需求复苏，这或是未来楼市强劲的反弹的理由之一；但也有研究机构指出，当前时点买房相当于“股市左侧入场”，并非是抄底的好时机，判断2019年下半年或是更好的机会！

中原地产研究中心新的统计数据显示，今年前11个月，中国土地出让收入的50大城市合计“卖地”收入3.27万亿元，同比上涨7.3%。而去年同期的上涨速度在30%以上，增速明显大幅放缓。

这样的放缓态势率先在一线城市得以体现。统计显示，北京年内土地成交大约在1680亿左右，截至目前已经成交1558.54亿，同比去年下降41.51%。

土地供应量不足的深圳，土地出让金额397.6亿元，同比也下滑了11.88%。房企们甚至需要争抢东莞塘厦、凤岗、清溪等这些临深片区的土地。

即使在拥有充足的郊区土地供应量的广州，其在今年的土地的出让金额却不足千亿，为930.8亿元，同比下降2.35%。

截至目前，年内四个一线城市中，只有上海土地出让金达到了1715.7亿元，同比上涨了26.96%。但中指院数据显示，这是由去年上的供地结构调整等原因所致，上海去年的土地出让金为1472亿元。

土地溢价率超低位运行
而反映土地市场冷暖的另一指标—土地市场的溢价率也持续在超低位运行，易居中国下属的克而瑞研究中心数据显示，今年以来土地市场的溢价率环比以持续下降为主，8月份以后重点城市溢价率更是维持在10%以下，目前看来10月份4%的成交溢价率已经触底，11月数据微涨但也仅有5%；
同比来看，2018年土拍溢价率的下调更加显著，1-11月份单月成交溢价率同比均有10个点以上的降幅，月度成交溢价率差距的月份为4-9月，降幅分别为24、26、19、25、22、23个百分点。
 

整体来看，虽然2017年下半年溢价率也呈现下滑走势，但土地市场的凉意在2018年显然更加明显，在当前市场环境下，高溢价拿地已经成为相对罕见的行为。

土地流拍频现
土地市场降温背后是土地流拍频现。中原地产研究中心表示，截至11月29日，一二线城市住宅土地流标282宗，同比增长143%，且是近6年来纪录。其中，北京和广州的土地流拍宗数分别为6宗和7宗。而相较2017年，北京全年仅流拍了3宗土地。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，“流标的原因非常多，主要原因是房地产企业资金链压力逐渐增大，而一线城市的限价、限售等政策使得开发商回款压力越来越大。”

而土地是建造房子的基础，其供应成交的多寡将直接影响房源的供应，也就是通常所说的库存。而在有些专家看来，楼市底库存反而是看多未来楼市的理由之一！

高善文：现在的库存过低一旦需求恢复房价会剧烈上涨
安信证券首席经济学家高善文认为，从供给端来看，过去三年左右的时间，我国完美实现了房地产去库存。根据安信证券的测算，目前范围内的房地产库存水平是异常低的。

为此，他抛出了三个证据。一是上市公司的存货/总资产下降，处于历史水平附近。
 

第二个证据是，由于觉得库存过低，开发商开始补库存。主要体现在：从去年以来，开始出现开工面积的增长大于销售面积的增长。从2012年以来，除了2013年有过季度性的脉冲，从全年数据来看，这还是次。高善文认为，这表明行业参与者认为存货水平明显偏低，行业进入了存货重建过程。

库存过低的第三个证据是：中国房地产销售历史上出现过非常大的加速和减速，每一次价格上升都伴随着销售的显著放量，但是今年3-6月，商品房销售有轻微加速，房价上涨幅度却很大，甚至超过了2016年；8-9月有减速，也很轻微，但价格下降却很多。
 

高善文认为，这表明房地产价格相对于供应的弹性很大，主要原因是库存太低，供需关系绷得太紧。

因此，高善文并不认为房地产价格将出现大幅调整，相反，他担心的是，一旦需求恢复，房价剧烈上涨，会带来巨大的压力。

抄底楼市绝非当下
那么在当前时点，该不该抄底楼市，易居中国下属的研究院有不同观点，在其12月4日公布的《“抄底”楼市？绝非当》的研报中指出，当下房地产市场行情持续低迷，成交量仍处下降通道，房价犹存一定的下行压力。尤其是那些人口持续净流出的弱二线以及三四线城市，必将面临更大的调整压力。主要原因在于前期房价上涨过快，但居民收入并未同等比例增长，市场购买力难免透支，增量购房需求着实有限。
 

并且，近年来弱二线以及三四线城市大量供地，市场供求关系开始逆转，由原先的卖方市场转变为买方市场，新开盘项目去化率持续走低已是不争的事实。

楼市降温三大特征：
2018年下半年以来，房地产市场频现降温特征，且有加剧的趋势，集中体现在以下三点：其一，调控政策持续高压，未见实质性转向的迹象；
其二，市场观望情绪浓重，新开盘项目去化率持续走低，部分城市项目去化率现已不足五成。受制于去化不畅，部分项目率先开始降价，但销售依旧低迷；
其三，土拍市场显著转冷，低溢价乃至底价成交渐成常态，土地流拍数量明显增多，不乏北京、上海、成都、重庆这类核心一二线城市。

概括而言，下半年以来房地产市场步入调整期，量变到质变的市场拐点将至。

市场底不明左侧抄底有风险
但鉴于市场底并未真正到来，何时探明市场底尚未可知，当下房地产市场正处下行周期左侧。类比于股市，左侧投资或许能赚取超额，但也要承担更高的投资风险，风险与孰轻孰重，可谓莫衷一是。

对于多数投资者而言，右侧投资(市场底探明，上升周期刚启动)或许是更好的时机，房地产市场似乎也有相似的规律可循，成交量价止跌回升才是投资的良机。

一方面，可以赚取合理，坐享房价上涨所带来的资产增值；另一方面，投资风险基本可控，安全边际也更高。

2019年楼市展望：上半年难言乐观下半年有望松绑
对于2019年房价走势，研究院的观点认为，2019年上半年销售行情依旧难言乐观，预计成交量将持续低位运行，不排除降价由少数城市、个别项目向更多城市、更多项目蔓延。鉴于经济犹存较大下行压力，房地产仍是中国经济的“压舱石”，更是稳增长的重要抓手。

我们认为2019年下半年调控政策有望松绑，核心一二线城市市场将率先止跌企稳，届时或是投资抄底的良机。

基于人口规模、居民收入、供求关系等多方面因素，各线城市市场周期迥异。一方面，核心一二线城市市场需求依旧坚挺，居民购买力强劲，叠加土地供应长期受限，市场供求关系持续偏紧，长期来看房价犹存一定的上涨压力，投资有保障。

一旦调控政策有所松绑，市场将率先出现企稳回升的信号，届时不啻为较好的投资良机；另一方面，弱二线以及三四线城市市场需求本就有限，叠加2016年以来大量供地，未来恐将形成新一轮库存周期，投资风险着实不容小觑。(.东.财)