对于合理这个词，相信每个人心里都有一个标准，没买房的肯定觉得，我能买得起，能付得起首付，才合理。买了房的觉得不应该跌，继续涨下去我才高兴。如果这样去聊合理，那就主观性太强了。

我们不妨先做个对比，站在全世界的角度，来看一下中国的房价。

先看房地产市值占GDP的比重。

前两天潘石屹说过，中国目前的房地产总市值是65万亿美元，也就是450万亿人民币，这个数值是什么概念呢？意味着已经超过了美国、欧盟加上日本三个地方的总数！

我国去年的GDP是82万亿，房地产总市值是GDP的5倍。

美国的这一比值是1.5。日本是2，一般情况下，房地产总值是GDP的1.5—2倍。

如果按照国际普遍情况，按照2倍算，中国的房产总值在160万亿是比较合理的，现在是450万亿，应该跌多少，自己算算。

再从租售比的维度看看

所谓租售比就是每个月租金占房屋售价的比例。

在国际上，这个比例一般在4——5%之间，而在中国能达到这个比例的城市简直是屈指可数。

腾讯做过一个调研，100个城市中有只有7个城市在4%以上。 的是三线城市南阳，南阳的房价是3494元/㎡，租金是14.5元/㎡， 在4.99%。

南阳的 为何？

因为南阳的房价是这100个城市中的。

100个城市中有一半的城市租售比在2%—3%，还有15个城市的租售比在1%—2%之间。

对于目前中国的绝大城市来讲，在房租不大幅提高的前提下，房价要下降40%-50%才能达到国际5%左右正常的租售比水平。

此外，衡量房价是否合理的还有个非常重要的指标是房价收入比。

所谓房价收入比=住房总价/家庭年可支配收入

国际上认为合理的房价收入比是在4-6之间，而中国目前大部分城市的房价收入比都在15左右，其中绝大多数一二线城市要远远高于15的。下面我们来分城市来看看。

排在首位的三亚，房价收入比在40以上；深圳、北京、厦门、上海，均在30以上；福州、广州、天津、杭州皆在20以上。

什么意思？

也就是说，一个家庭想要在深圳买一套标准大小的房子，需要37.3年，在三亚需要46.6年，在北京需要36.1年，在上海需要30.3年，在厦门需要30.9年。

这个图其实也是让各位对号入座，看看你们所在的城市，房价到底有没有泡沫，泡沫有多严重。

如果把北京的房价收入比下降到国际惯例6左右，房价得下降多少？至少一半以上。

在中国，房价下跌一半以上，现实吗？

显然不太现实。

现在买房子有几个是一次性付款的，大多数都是贷款买房，截止到去年9月的数据，个人住房贷款余额21.1万亿，如果房价下跌一半，那他们就不用还贷了，房子也不要了，随便银行怎么处置吧，美国的08年次贷危机就是这么来的，国家是不允许系统性金融风险发生的。

其实关于房价会下跌多少？也有人曾经预测过。

海通证券的经济学家姜超预计这一轮中国房价的跌幅应该也不会超过30%。

他的依据是，本轮房价的上涨始于2015年，过去4年当中许多城市的房价上涨了一倍左右，这种短期大幅上涨的背后有着居民巨额举债的推动，显然不合理。但另一方面，过去4年中国GDP的名义增速每年都在10%左右，4年下来累计增幅达到40%，这意味着至少有40%的房价上涨应该是合理的，所以哪怕房价下跌，应该也不会跌回原点，跌30%左右应该是高。

我只能说这种说法有点胡扯。

房价跟GDP的增速本来就没有同步过。比如2008年到2017年，深圳GDP涨了3倍，房价涨了10倍，所以如果以GDP增速来匹配房价的涨幅，并不合理。

其实现在中国的房地产市场是个政策市，政府控制的死死的，从价格到供应到需求量，都不是市场决定的，这种情况下跌多少就看政府的态度了。

前两天深圳市政府发布了一个征求意见稿，征求什么呢？

要对房价的上涨下跌给予限制，要控制在15%以内。从这个征求意见稿，我们可以看到政府并不愿意看到房价大涨大跌，相信这也是各地的地方政府的心声。

因为房价暴跌会给地方政府的财政收入和当地经济发展带来严重影响。

所以接下来的房价会是一个缓慢下跌的过程，每年都会跌点，但是跌幅不会很大，这次下跌会持续多久呢？

这个也要分城市看。

一二线城市一两年内回调到位，就会出现反弹，因为需求摆在那呢。

部分三四五线城市，如果人口流出和经济发展不给力，跌的可能会更久一些。