今年以来，房地产依然是受公众关注的话题之一，市场的任何风吹草动都会引发热议。去年“930新政”后，市场调控到现在已有一年有余。目前来看，调控政策的效果已达到，投机性、炒作性的购房行为终于被遏制住。与此同时，前段时间“金九银十”不再、万科喊出“活下去”、部分市场量价齐跌，也让市场对于房企的未来充满不确定性。

在11月24日-25日举行的2018年雪球嘉年华上，今年7月凭借一篇《疫苗之王》文章刷爆朋友圈的自媒体人，同时也是雪球人气用户的兽爷，以《西门庆的房事哲学》为题分享了他对房地产行业的一些分析和看法。在他看来，中国目前的房地产已经到了一个转折点，房企在经过三个阶段的发展后，未来将会进入一个寡头的阶段。

从两个逻辑看，房地产高增长已成过去式

“有时候在中国太聪明了，太能看清趋势的人反而挣不到钱，傻人反而有傻福。”兽爷以这样一句话，开始了他对房事的分享。他提到，去年和今年上半年有很多人都在问他，手里有几百万上千万的，去哪里买房子，而且朋友圈中也充满了各种对房子的焦虑。但近两个月楼市降了，北京、上海、杭州、成都房价在降，后来发现这些都是伪命题，所以现在问他能不能买房的人，比之前少了很多。

谈论房地产，我们可以往回看，回顾昨天自己怎么过来的，然后从昨天和今天往后推，大概知道明天是什么样子。与此同时，还要弄清楚房地产的逻辑，主要是两根主线，根叫城市化，第二根叫货币政策。

首先从昨天来看。在1998年中国开始房改的年，温州人成功地把房子从2000块钱一平米，炒到7000元块钱一平米，后来温州人又去了上海、杭州、北京，把这些地方的房子也炒高一大截。1998年那时的城市化率只有30.4%，但到了2018年，根据社科院近的预测，城市化率已经到了60%。这意味着，房地产快速增长的阶段已经过去，中国房地产早已告别了短缺，进入总量平衡的阶段。

今年上半年，相比于一二线城市的冷清，三线城市的房子卖得特别好，很多人觉得这是不是城市化开始逆周期操作了。但兽爷分析认为，主要有三个原因，个国家主推去库存的政策；第二个是大城市的限购太狠，一部分的青年返乡置业，一部分的购买溢出；第三个是棚改货币化，这个在前几年比较明显。但随着今年棚改货币化的退潮或取消，房企要还是沿用以前的模式，那就是真的是作死了。

兽爷也提到，参考发达国家的以往发展阶段，城市化率越靠近75%，小城市人口流失越来越多，因为农村基本上被掏空，这个时候大城市的人口会急剧增长。所以未来中国楼市将会全面分化，如果炒房或者投资房地产，只有20%的城市值得投资，包括一些一线城市和强二线城市，去三线城市炒房算是一个笑话。

如果从货币来看，兽爷测算，2017年中国的房地产总市值达到200万亿元，相当于29万亿美元，这比美国的27万亿都高。这从两个层面印证了中国目前的房地产的确到了一个转折点。

房企将进入寡头阶段，但都很焦虑

对于当前的房地产形势，兽爷认为，2017年，中国110个城市颁布了250次房地产调控政策。而2018年调控政策更多，过去十个月出台了410次调控政策，几乎每天都有各种调控政策出来，现在是一个全面管控的时代。“中国房地产过去15年，每三年一个周期，好一年，坏两年，每一次周期都比上一次有更巨量的增幅。”

今年7月31日，中央政治局部署下半年经济工作，其中房价调控的目标从抑制房价过快上涨，变成抑制房价上涨。就去了两个字，中国楼市发生翻天覆地的变化。自此各地交易量陆续下降，包括成都、杭州的楼市，以前抢房现在不抢房。很多的房企面临很多的资金问题，有些房企退市或者不得不引入其它股东。

对于房企的投资价值，兽爷分析表示，中国房地产经历三个阶段，个是卖白菜的阶段，房子太好卖了，看天吃饭，不需要专业技能就把房子卖出去了，这个阶段的代表企业是万科；第二个变成系统的运营阶段，这个阶段的代表是龙湖，它自己研究了一套运营体系，发展特别快；第三个阶段叫高周转，代表企业是碧桂园，碧桂园出了“四五六”政策，房子拿到地四个月之后要开盘，五个月后现金流量回正，六个月之后要资金待利用，把中国房地产企业资金的周转率提高到高。

“这三个阶段后，未来会进入一个寡头的阶段。这个数据，2016年中国排名前30的房企加起来30%，2017年数据变成40%，2018年前三季度变成48%，中国房产企业集中度越来越高。”兽爷后指出，近很多房企都在忙着改名“去地产化”，它们都很焦虑，也都在用脚投票。