来源：万家热线

房贷新政实施后，楼市全面降温，部分城市如深圳、广州房价开始下降，盼望房价下降的老百姓欢心鼓舞。许多专家重提崩盘论，预言楼市即将崩盘，房地产泡沫即将破灭，房价很快要全面下降。崩盘论者的言论代表了广大老百姓的良好愿意，也受到了广大博友的强烈支持。

房价泡沫真的这么容易破灭么？房价真的就此走上了下降通道吗？

我看未必！

近一两个月，房价的确涨不动了，但现在不涨并不代表以后不涨了。经过一年左右调整，房价渡过冬天之后，很可能会继续高涨。这种情况已经出现过一次。2005年国八条发布后，楼市立刻降温，可不到一年，房价又涨起来了。2005年上海的房价跌得厉害，楼市可谓步入了冬天。可一年之后，上海房价又带领以难以置信的速度高涨，一直疯涨到今年。

为何我敢此标新立异，预言房价经过调整后,仍然很有可能继续高涨?

首先让我们分析房价为什么涨不动了。

房价涨不动了,无非有两方面原因:

，因为这一两年房价涨得太快了，所以要冲回落一下。大部分城市的房价，都在涨了50％以上。许多城市房价经历了一年涨一倍的神话。一位深圳的朋友，两三年前200多万元买的豪宅，居然能够以一千多万元买出去。妹妹在成都的房子，3年来已经涨了3倍多。就是以房价低而著名的重庆，同等地段的房价也在今年涨了30－50％。

第二，房贷新政的实施，物业税的计划实施。对打击投资需求，起到了重要作用。我曾经写过一篇博文，题目是“房贷新政让需求降低了30％”。从实际情况看，房贷新政在打击投机需求方面作用明显。实际效果还远不止30％。这也是本次楼市降温的直接原因和导火索。

但是，仅仅这两方面因素能够促成房价崩盘吗？

不能！

因为，中国房地产已经走上了香港式泡沫发展模式，形成房价泡沫的各项支撑因素依然强势。形成房价泡沫化的基本面没有根本扭转。房价调控尽管已经见效，但仍然处于治标不治本的阶段。所以，目前的楼市降温。很可能是一次冲高回落。在经过1年左右的调整期后，房价继续泡沫化的压力仍然很大。

为何说房价泡沫化的压力仍然很大呢？这可以从两方面来看。

首先，从市场的供需基本面来看，中国的房地产市场化是畸形的，需求是完全市场化的，供应却高度垄断化的。这种畸形的市场决定了消费者的弱势，开发商的强势。房价泡沫化也不奇怪。

从需求来看。房改让需求市场一步到位，完全市场化了。取消福利房和集资房了，用政策将老百姓赶到商品房市场。同时，提供购房按揭贷款，要买房只需付首付就行了。过去买一套100万的房子需要100万元，现在只需有30万元首付就可以买了。这极大地放大了购买需求。

但是，在需求市场一步到位时，供应增长远远跟不上需求增长速度，请看以下数据。

国家统计局相关数据
单位：亿平方米

以上数据可以看出，商品住宅虽然增长很快，但集资房福利房快速退出将这这种增长抵消了。二者相抵，1999-2005这六年来，住宅竣工面积平均增幅才3％。供应增长竟然如此缓慢。

而按揭贷款的出现使需求呈几何级数增长。而供应增长却如此缓慢，这种情况下，结果只有一个，那就是：通过涨价来消灭多余需求。这也是开发商能够取得垄断定价权，房价必然被节节升高的真正原因。

第二，地价泡沫对房价泡沫的持续推高。房价拉升地价，地价又推高房价，形成恶性循环。香港东京的房价泡沫均有地价泡沫作为强烈支撑。

这几年来，内地房地产越来越香港化了。地价泡沫越吹越大。地王现象层出不穷。楼面地价比房价还高早已经不是新闻。武汉的一块地甚至拍出了92亿的天价，成为中国地王。前几年，许多大型房地产集团嫌重庆房价太低，不屑于进重庆，到了2007年，由于土地吃紧，在其他城市拿不到土地了，这些大享纷纷到重庆抢地，制造了无数无数几十亿元的天价地。中海地产的一块地，竟达到了75亿元。

这些拼命拿天价地的企业，要么是香港的企业。要么是靠近香港的广东企业。其实，他们都是按照香港的泡沫模式来打算盘的，这些开发商都是豪赌房价3年能够翻一倍。他们认准中国已经走上了香港式的泡沫房地产发展模式。房价推高地价，地价又反推房价，如此形成恶性循环。地价泡沫已成为房价泡沫的强有力的支撑。

当个人以高于房价的楼面价拿地时，大家认为他是疯子，但随后大家发现，当大家都变成疯子后。疯子就成了聪明人，房价快速翻番让疯子也有了丰厚的利润。不愿意当疯子的聪明人，却成了傻子。他们因为拿不到土地而被市场淘汰了。

在地价泡沫支撑下，开发商别无选择只有涨价。目前尽管市场转冷，销售受阻，但多数开发商选择了死撑。许多开发商不但不降价，反而涨价。明知道价格卖不动，仍然以高价推出。近，有不少楼盘，开盘销售情况很差。但开发商却毫不在意。有的甚至说，我定的价格就是卖不动的价格。

出现这种情况有以下几种原因；一是连续的热销让开发商有了较强的积累。即使卖不动也可以支持很久。第二是现在地价高涨，甚至地价高过房价，开发商觉得如果卖得不够高。赚的钱连土地都买不回来，还不如不卖。第三，一些中小开发商没有能力再购地，已经失去了持续开发能力，房子卖一套少一套，干脆就定个高价，慢慢卖，卖不掉就当捂盘悟售好了。

以上两大原因，已经将房价推向了泡沫化。形成地价推高房价，房价拉高地价的恶性循环。

许有人会问，现在楼市降温了。地价泡沫难道不会自动破灭吗？打击了投机需求，市场畸形不就纠正了吗？你凭什么认为楼市降温是暂时的，会在短期调整后，房价会继续走向泡沫化。

的确，楼市降温之后，地价也在随之下降。需求的畸形也有所纠正。但是，这仍然是暂时的，不会是市场的主流。为什么？

因为缺地。香港缺地！东京缺地！中国大陆同样也缺地！

香港、东京缺地，是因为地理因素限制。而中国大陆缺地，则是因为人口太多，不得不紧缩地根造成的。为确保到2020年中国人有足够的粮食吃。中央政治局将耕地保有量定为18亿亩。我国现有耕地18.6亿亩。其中3000万亩还必须退耕还林。这意味着今后每年可只供应200万亩土地。其中用于住宅的用地一般不超过40％。这决定了我国的房地产将处在极端缺地的情况。国土资源部曾想把耕地保有量改为17.6亿亩。以缓解用地紧张。但被国务院否决，从2005年开始，各省市的土地计划国土资源部基本不批了。地价一路升高，房价自此飞涨。

香港与东京因为缺地，所以他们走上了房地产泡沫之路。

对于中国，缺地是不是一定要就走上房价泡沫的道路呢？这倒也未必。新加坡也缺地，但新加坡就没有房地产泡沫。从温总理在新加坡的发言来看。中国政府也想学习新加坡模式。

但是，但是中国现在能够摆脱香港模式吗？新加坡模式是想学就能够学的吗？大量建保障房的资金从何而来？离开了卖地收入。政府财政破产了咋办？在短期之内，中国是无法摆脱了香港模式的，因为中国在这种泡沫之路上已经走了很久了。短时间内难以自拨。

只有中国摆脱了香港泡沫模式，才有可能走出房价泡沫的阴影。在这种情况下，房价才会走上理性。否则，即使有所调整。也只会是暂时的冲高回落。

总之，房市降温，对于控制房价是好事，对于买不起房的老百姓来说，是一种喜讯。但是，千万不要高兴得太早。要让房价回归合理，远离泡沫，道路还非常漫长。

泽信青城

泽信青城400-890-0000 转 842793

效果图

项目简介：泽信青城由北京泽信控股集团 50亿元开发建设，总建筑面积约83万平。项目位于如意开发区如意和大街呼和浩特海关东侧，“一街五区”如意商务金融 ，如意总部基地“一横两纵”核心点位，金融商务氛围浓郁。整体规划有星级酒店、写字楼、多功能商业体和景观住宅，致力于打造新型都市核心区及 活力区。 独特的建筑造型，焕发城市话题引力，打造城市标志性建筑。新型圈层综合体，将办公、居住、酒店、商业融为一体，综合开发。引入新型互联网办公模式，实现办公和居住的新型消费，增加生活体验型商业，实现好玩儿、有归属感、有态度、无距离的生活方式。 乐活生活示范区规划景观住宅38万平，规划总户数3000户。首期开发的北地块总占地面积为8.99万平，总建筑面积为24.4万平，密度低居住舒适，绿地 达35%，房屋面积96-300平。小区整体布局强调对称式轴线以及商业外部景观的渗透，致力于创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、具有文化内涵的住区. 商务办公区总建筑面积20万平，由9栋写字楼组成，现已入住企业达42家，中国移动、蒙羊集团、内蒙古城市规划设计院、中国华电、通州建总等特大型、大型、中大型央企入住，周边商务氛围浓郁。

交通状况：紧邻BRT快速公交、53路、96路、97路等多路公交车途经地块；地块相距在建地铁1号线东客站站1.8公里，距离呼市火车东站、客运总站、呼市白塔机场5。

华润置地幸福里

华润置地幸福里400-890-0000 转 873550

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项目简介：华润置地幸福里为央企华润落子呼和浩特的精品项目，自身配套丰富，园区水景、绿化丰富，户户南北通透，户户全明，以难以复制的宜居品质革新青城人居新体验。 华润置地幸福里，坐落于呼和浩特新城区东河河东，紧邻内蒙古妇幼保健医院新址，紧邻快速路，距离地铁2号线1.5km，到达机场、火车东站、客运站都极为便捷；项目周边公园环绕，景观资源丰富，坐拥稀缺生态景观资源；

交通状况： BRT快速公交、地铁二号线

元泰汗府400-890-0000 转 654879

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项目简介：元泰汗府项目位于成吉思汗大街与北二环路之间，总占地面积约100亩，地理位置优越，东靠56公顷的成吉思汗峡谷公园，西邻高档住宅小区集通佳苑，是内蒙古自治区建设厅的重点 项目，由实力雄厚的内蒙古元泰房地产开发有限责任公司与多次获得“施工企业”的内蒙古第二建设股份有限公司联合开发 元泰汗府小区由两栋写字楼和七栋住宅楼组成，面积区间：120-280㎡，间间采光，户户通风，全部采用地下停车位，完全做到人车分流，真正体现“康合式”的生活理念，可谓人性化的住宅小区。 元泰汗府小区引进多项高新技术，采用新风系统、中水处理系统、光伏发电系统、太阳能供热系统，真正做到绿色环保，节能减排，做到节地、节材、节能、节水、使业主生活更加舒适便捷。小区还提供管家式的物业服务，统一的保安巡逻，统一的卫生清洁，统一的车辆管理，统一的绿化养护和完善的家政服务

交通状况：公交：80路在华侨新村站下车步行330米即到或56路市民体育活动中心站下车步行1.6公里即到或58路安通驾校站下车步行1.6公里即到