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前几天，看到的一篇文章，大意是，楼市下行，该买，该卖？

这确实是目前大家关心的问题，也是争议的问题，先给大家看一张图片，这是今天文章的主题。

令人关注的是第二个留言。

“洛阳建业二号城邦，摇号，一选房，清盘，还有很多人没摇到号”

看了这个留言，我的印象就是：

“现在还去三四线城市抢房的韭菜们，你们的钱是大风刮来的吗？”

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首先，在这里，我先表明，我没有丝毫诋毁建业的意思。而且我的亲戚朋友在郑州买房，我的推荐名单也往往出现建业。

我只是感叹，在媒体资讯如此发达的今天，市场如此，现状如此。

还有这么多的人去三四线买房，还有这么多人的摇号去当韭菜（有的还摇不上），真不知道是怎么想的。

当你东边的省会郑州中心城区房价14000一平，开盘去化率只有9%，开盘去化率的时候，你却还在抢下面三四线城市的房子，房价接近10000的房子。

当年洛阳西边的中国西北城市——西安，已经出现项目500套房子，0人购买的奇景，你还在摇号抢下面三四线城市洛阳的房子，房价接近10000的房子。

当土地拍卖流拍率创十年新高，国家上半年3000多块土地拍卖，流拍600多块，众多房企纷纷不看好后期市场的时候，你还在抢下面三四线城市的房子，房价接近10000的房子。

当房企——万科，在集团大会上，已经明确开始讨论“活下去”的生死存亡的问题，你还在摇号抢下面三四线城市的房子，房价接近10000的房子。

生存还是死亡，这是一个问题。——哈姆雷特

然而，如果没有脑子。

我只能说。

有的人活着，他已经死了；——臧克家。

3

谁是天下笨的人？

2018年当之无愧的中国房企——碧桂园老板杨国强在一次发布会上，曾经发出感叹“我是天下笨的人。”

然而，如果你真的懂得碧桂园做出的战略调整，你就会明白，这个貌似忠厚的60岁的农村老汉，是个聪明人。

有权威媒体发布消息：

碧桂园表示，集团一贯要求区域根据市场状况和以销定产原则对开工规模做出适应性调整，是正常的管理措施。

各区域会对部分去化不佳，未达正负零的项目减少开工。

此前有消息称，碧桂园要求加强有效供贷，去化不佳、且正负零为负的项目考虑停工。

看完这不足一百多字的消息你能想到什么？

我想，至少是两点：

1、 作为一个中国三四线房地产项目之王，碧桂园是一个绝佳的观察三四线城市房地产风险的角度。

2、 碧桂园的减速，一定是因为，在我们看不到的地方，碧桂园提前看到了楼市急转直下的风险，特别是三四线城市的风险。

为什么“以销定产”，而不是“以产定销？”

因为对于三四线城市，那种有多少，卖多少，卖多少，客户来多少的时代已经过去。

是不是彻底过去不敢说，但是在本轮周期调控中，已经过去。

即使如碧桂园那种狼性营销，那种天罗地网的拓客能力，也无法再招来那么多的韭菜客户。

为什么“未达正负零项目减少开工”？

因为，在这个大家都不知道底的下行周期，即使对于碧桂园来说，即使是再快的周转，工程也很难很快的把地变成房，把房变成销售，把销售变成钱，变成回款。

一句话，碧桂园也没有十足把握保证自己的资金链了。

杨国强，这个碧桂园的缔造者，发布做出“以销定产”战略的时候。也一定也在问自己，“我的碧桂园，能在这个周期下活下去吗？”

而你，去摇三四线的房子时候，是否问过自己

“在这个谁都能看到的房产和经济双重下行周期，我能否负担的起，我的资金链会不会断？”

如果没有，那就请你像老杨一样自问一句。

“谁是那个天下笨的人？”

4

无疑，三四线城市是本轮去库存中亮的一颗星。

从2017一年开始，在“棚改”和“去库存”双重作用下，以中国地级和县级为主的三四线城市，房地产出现了从未有过的惊人行情。

有的地市，在半年之内，房价翻了一倍。

而有的县，房价的时间，只用了4个月。

就以河南为例，现在大多数的地市实际房价，已经达到了7000到9000，而省会城市郑州平均主城市区房价不过14000上下，某些近郊板块不过10000。

这，真的合适吗？

而且，在郑州房价相对平稳的2018年上半年，很多地市房价更是一飞冲天，大有“超省会，赶首都”的壮志。

然而，摇号抢房的人忘了。

三年之前，这些地市房地产是一个什么情况？

建好的房子大量积压，交房之后房子还没卖完是一个常态。

买房，送装修、送家电，送汽车，只要你把房子买走，送个媳妇也是可以商量的。

项目大量烂尾，时不时爆出一个开发商资金链断裂跑路，市民扯白条幅围工地，围政府的情况。

然而，时间到了2017年，你却在摇号抢房。

是城市的发展提速了？是开发商项目品质提升了？是你的收入增加了？

都没有。

改变的是。

同一个项目，2015年卖3600元，2018年卖6300元。

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说了这么多，总结三句话

1、 大河有水小河满，大河没水小河干。

绝不会出现一二线城市市场长期低迷，而三四线城市长期繁荣的局面。

三四线城市的房地产市场马上就要熄火，这个过程或许比大多数人的预言还要快，比多数二线城市、省会城市还要快。

西安从万人抢房到无人买房，用了半年时间，而三四线城市转向可能只用几周，请时刻做好这个准备。

2、 2017年多么红，2019年多么惨。

对于大多数三四线城市房地产市场，一旦市场熄火，市场之惨淡，要超过二线城市。对于中国大多数的东部二线城市，市场极有可能是长期横盘。而对于三四线城市市场的市场可能性是阴跌，而且跌的时间一定会比上个周期长。

究竟跌倒什么时候能到底，不是看的是本地，而是看的是省会。

3、 对于的确是刚需的自住需求。

买现房，别买期房，买大开发商，别买小开发商，买国企，别买私企。

道理就是那句话，本地私营小企业不抗跌，易破产。毕竟我们都不愿意，2020年每天拿着白条幅去县委大门口上班。

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