中国社科院27日发布2018年9月《中国住房市场发展月度分析报告》(以下简称报告)称，短期看一二线城市“金九银十”落空，房价稳中有降，三四线城市房价涨速继续下降。报告依据8月大数据房价指数(BHPI)分析了中国住房市场的现状及发展趋势。

 

一线城市房价稳中略升，但潜在供求矛盾难以短期缓解。

报告指出，2018年初以来，北京房价开始回升，上海继续回落，深圳小幅上涨，广州较快上涨。8月，在中央严控房价上涨的政策背景下，北京房价回升节奏被中断。8月一线城市房价环比上涨0.27%，比上月仅扩大0.01个百分点。

 

 

报告指出，虽然一线城市房价稳定，但一线城市作为人才吸引力的城市群体，居民收入高、人口规模庞大，潜在供求矛盾难以短期缓解。

在严厉的限购限贷政策作用下，虽然当前房价上涨得到了抑制，但是住房供求矛盾仍通过一些曲折的形式表现出来。比如住房租金快速上涨等，就在一定程度上反映了一线城市的住房供应偏紧局面。“资本公寓”利用金融杠杆争夺房源，又进一步加剧了房源紧缺与租金上涨。

准一线及二线城市房价涨速显著下降，但房价预期具有较高的不稳定性。

报告显示，8月西安、重庆、长沙、青岛、杭州、武汉、济南等多个热点城市房价微跌或止涨，成都房价出现较快下跌。在政府严控房价、棚改货币化政策调整、市场短周期接近见顶等因素的综合作用下，准一线及二线城市房价显著退热。

但与上年同期上比，仍累积了较高的房价涨幅，2018年8月，准一线城市房价同比上涨16.09%，二线城市同比上涨16.75%。

 

 

 

 

由于准一线及二线城市在中国城市体系中承上启下的特殊地位，准一线及二线城市的房价预期在时间上也存在较高的不稳定性。众多的准一线及部分二线城市以一线城市作为发展目标。当市场向好时，对房价的预期往往过于乐观。

而当市场有所下行时，对房价的预期又会偏于悲观。这导致准一线及二线城市房价在2017-2018年迅速上扬。如果市场下行，房价的下跌速度也将很快。

三四线城市房价涨速回落，但低库存与高空置同时并存

报告显示，三四线城市房价仍惯性上涨，但总体涨速有所回落。2018年以来三四线城市平均累计上涨10.45%。8月，三四线城市环比上涨0.45%，涨速比7月回落0.69个百分点。报告指出，三四线城市存量住房空置现象较为严重，抑制了住房市场的长期发展。

 

2016年以来，在货币化棚改等强力去库存政策的作用下，三四线城市新建商品住房总体库存水平较低，这是目前三四线城市房价持续快速上涨的主要原因。

另一方面，虽然商品住房实现了快速出售去库存，但是由于就业机会相对较少、公共服务水平相对较低、人才吸引力偏小等原因，存量住房的利用率并不高。存量住房空置现象较为严重，抑制了三四线城市住房市场的长期发展。