时隔四年，土地流拍潮再现

一般情况下，土地先降温，而后才是房市凉凉，土地市场是房价的先行指标。2012年2014年都是如此。故房价下跌，都是从土地流拍开始的。

9月11日，武汉披位于东西湖区的P（2018）077号地块因无人出价而流拍，这也是东西湖地块一个月内第二宗流拍、武汉今年第三宗流拍的地块。

武汉土地拍卖市场只是土地拍卖市场的一个缩影。

中原地产数据显示，今年前7月房地产市场796宗土地流拍，流拍率高达6%。一线城市流拍13宗，创2012年以来新高，二线城市流拍154宗，三四线城市土地流拍合计629宗。

土地流拍，已经成为今年的流行关键词。近日，楼市之前很火爆的广州、南京、太原以及合肥也都出现过土地流拍的现象。一线城市二季度流拍率高达17%，土地流拍主要分布在二三四线城市。总而言之，地卖不掉了。

另外一个数据显示，今年上半年20家代表房企拿地成本下降16.7%，其中一线城市，20家代表房企拿地楼面价同比下降19.1%。

一方面是房企拿地楼面价下降，成本下降，另一方面却是土地流拍，说明什么？

春江水暖鸭先知，开发商是离楼市近的群体，在我看来，土地流拍的现象说明两点：一，他们没钱了，资金链吃紧；二 是开发商们开始对房地产的未来已经没有信心。

现在，上下还在去杠杆，而受影响的是房地产。近日，浙江、江苏、上海等地银监局发文暂停新增地产信托的报备，要知道以前信托里面房地产融资几乎占了一半，现在这个暂停，对于房地产以及信托行业都是灾难。

目前，地产商基本出现了很严重的资金断流，加上对未来房价预期并不好，所以即使想拿地，也是心有余而力不足。可以预见未来一年，这种土地流拍的情况将进一步恶化。从流拍的城市来看，三四线是重灾区。在一场货币化安置盛宴之后，三四线的土地和房价要凉只是时间问题。

棚改货币化安置是三四线房价暴涨的关键推动力，现在货币化安置正在熄火。8月28日，长春取消货币化安置购房奖励政策，鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房。虽然现在还只是一两个城市，但却是整个楼市巨轮全面转向的信号。

一句话就是，拆迁不给钱了，于是大家立马就全都穷了。而现在在三四线城市，大量投机者手里握着一大堆房子。而这些城市绝大部分三四线城市，要人口没人口，要产业没产业，完全就是靠棚改货币化安置拉起来的。

没有货币投放，就相当于没有了活水，没有了接盘侠。这已经不是降价的问题，而是你降价也根本卖不掉了。很可能一些三四线后你连卖房的中介都找不到了。没有新增人口，根本可能就找不到接盘侠。

现在，很多开发商开始转型，或者转变了自己的发展战略。万科明确表示，未来将不会是一个以纯开发商为主的房地产企业；恒大也开始涉及到全行业各个领域，近期还投资了只能汽车行业；万达，早在几年前就开始去地产化。这些现实事件，都表明市场的变化正在影响行业的格局。

总而言之，土地流拍潮的出现不管是房价崩盘的前兆还是房价的调整，客观上已经开始真正影响房价的走势了。值得引起我们足够的重视。

当然，刚需族你该买还是得买，如果能等个几年那就不是刚需了。随着时间的推移，即使房价下跌了，因为房贷审核严格同样的条件，你可能都拿不到房贷（现在有人感觉到房贷比以前更严格了么？），即使拿到了房贷了，利率也会比以前高很多。

PS:从房地产商的态度可以看出，房价现在已经接近触顶或者已经触顶了，接下来房价应该会有一定幅度的下滑。纵观历史来看总依靠依靠房地产带动经济上涨不太现实，就像曾经的日本和老美。需要找到新的增长点了。

作者：点牛金融，个人观点，仅供参考。