遏制房租上涨，还得从降房价开始

近，房租上涨成了网络媒体和街谈巷议的热门话题。

近期包括北京等部分热点城市出现了房屋租金价格快速上涨的局面。

据研究院统计数据，2018年7月，北京每平方米月租金为91.5元，环比上涨2.2%。

我爱我家集团研究院数据显示，7月北京住房租赁月租金均价为4902元/套，环比6月上涨2.9%。

中房协实时数据则显示，北京近一月实时每平方米月租金为93.79元，环比上涨1.58%，同比上涨19.78%。

总的来看，部分热点城市的房屋租金涨幅，已经远远超过了人均可支配收入水平的增长水平。

对于导致房租大幅快速上涨的乱象，不少学家学者和财经评论员纷纷发表自己的看法，归纳起来大致有三种原因：

其一，大量资本竞相涌入长租公寓，相互争抢房源导高价收购和抬高房租价格。据报道，今年1月，自如完成了40亿元的融资，蛋壳公寓累计完成超过1亿美元的融资。

其二，毕业季节也就是就业季导致租房者激增，推动了房租价格上涨。

其三，北京这样的一线城市租房供需矛盾加大，导致房租上涨。

总之，这三个导致房租上涨的因素后都落在剑指租房业的乱象上，即为了占据租房市场垄断地位利用资本优势任意推动房租的上涨，从而妄想加剧租房业的重新洗牌。

而唯独高房价是直接诱发高房租的原因却没有引起学者专家们太多的关注。从目前现实情况看，这些原因固然是引发房租上涨的重要推力，但笔者觉得这些其实也只不过是推高房租上涨的表面因素，不是导致房租上涨的根本原因。事实上推高当前房租上涨的根本原因还在于高房价没有得到有效遏制。

可以说，高房价才是高房租真正的幕后推手。我们来看，如果北京等热点城市现有的房价降一半，哪怕是三分之一或四分之一，房租市场该是一种什么样的结局，房租还能涨上去吗？

再假如北京等热点城市的房价降到绝大多数刚需族都能买得起房子，谁还愿意去房租市场租房住？

因而，高房价控制不住，要谈遏制房租上涨的事，未免有点本末倒置；即便勉力而为，效果不见得尽如人意。众所周知，目前北京等一线热点城市的房价在多轮严调控措施下，虽有所下降，但下跌的幅度太小，相对于进入北京及其他热点城市的年轻刚需族购买力来说，等于与没有下降是一样的。

买不起房，要在城市扎下根就不得不涌入租房市场，这样造成了租房市场的求大于供，房租上涨也是再正常不过的事情了。

所以，从某种意义上说，房租的上涨与高房价是对孪生兄弟，大幅上涨的房租是对房价的必然回应。如果容忍高房价存在，又如何来谈消灭高房租？

再则，资本总是逐利的，无论租房公司还是房地产开发公司，的目的在于通过参与租房或房地产开发实现资本的扩张与增值，这是天经地义的，也是无可厚非的。

所以，从这一点，有学者专门指出房租公司须遵守“三不得”，即“不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源”。

这事实上就是一个笑话，这等于“与虎谋皮”没有两样，换了谁都不可能做到。尤其一些人建议银行等金融机构首先带头为房产中介发放贷款加以限制，即使发放也要负责全程跟踪，一旦出现问题，立刻采取措施回收贷款。

银行机构是经营货币的特殊企业而不是警察，他们哪有能力和精力做到这一点？

而且，还有学者建议对住房租赁立法、建立长效机制，加快探索建立包括企业内控、行业自律、社会监督、政府监管在内的租赁市场管控体系，促进市场可持续发展。

这又谈何容易？我们在控制房价上喊了这么多年，包括“房子是用来住的，不是用来炒的”，让其回归居住本性，这么长时间了都还没凑效，也没有做到，现在又来谈建立房租调控长效机制，不仅难以实现，也有点多此一举。

所以，笔者认为遏制高房租还得首先从抑制高房价开始，政府应一切着眼于控房价，把大量精力用在控房价上，将楼市长效调控机制真正建立起来；尤其政府在土地出让金上做出让步，将地价切实降下来，就会把房价真正降下去，并做到往后房价不会再反弹并大幅上涨，刚需族都能买得起房和住有其所，房租任意上涨的动力和市场就不可能存在，恐怕连房子租出去都有困难，房租市场乱涨价的“妖风”也就会自然消失，根本用不着对房租涨价现象再进行大张旗鼓地批判和遏制。