腾讯财经灼见特约作者 盘和林

8月15日，国家统计局发布了2018年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，据初步测算，4个一线城市新建住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.4个百分点，31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨1.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点。同比来看，一线城市新建商品住宅销售价格上涨0.2%，与上月基本持平，二手住房上涨0.5%，涨幅扩大0.4个百分点。

一二线城市涨幅回落，说明各地政府调控楼市政策起到了一定效果。四个一线城市的调控政策主要从根据户籍进行限购和根据首付比例进行限贷两个方式。通过强制要求本市户籍单身只能购买一套房屋，家庭购买两套房屋的方式，降低了当地的购房需求，增加了刚需人群占总购房人群的比例，一定程度上遏制了投资需求。

其次，基于首付额度的限贷方式，降低了家庭购房的杠杆。家庭出于利润化的考虑，会通过贷款的方式，用一套房的本金获得多套房的产权，通过增加杠杆的方式借着房价上涨的东风赚得多倍的，而提高首付比例，从源头降低了杠杆率，遏制了家庭用杠杆炒房的行为，减少了楼市泡沫。其三，近期国家遏制房价上涨的坚定决心，打压了市场对于后市的预期，所以使得房价上涨幅度有所放缓。

但不可否认，涨幅回落仅仅是国家楼市调控政策和打压市场预期的阶段性政策成果的显现。虽然棚改货币化退出，但三四线城市仍有上涨压力，笔者曾撰文指出，棚改货币化并非此轮三四线城市房价上涨的原因。数据显示，一二线涨幅回落的同时，三四线城市涨幅再次扩大。根据国家统计局的数据，35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨1.5%，涨幅上月扩大0.8个百分点，同比上涨6.7%，扩大0.7个百分点。

一线城市房价已经触到了天花板，市中心区房价底线都已经达到5万元/平米，在国家坚决控制房价上涨的大形势下，一线房价上涨空间暂时性得到遏制，有望逐步回归到合理区间，但三四线城市却不同，他们不具备一线城市得天独厚的条件，在之前很长一段时间里楼市需求都处于较低水平，随着各地抢人大战日趋白热化，大量人才涌入所带来刚需的增加，成为了推高房价的源动力。

值得注意的是，当市场中刚需人群增加并占据主导地位时，三线城市的房企不会有降价的动机，反而会通过捂盘待售等等方式保证房价上涨，这就使得三四线城市的涨幅并没有下降。

进一步看，从整体上看我国楼市仍然处于过热区间，还需要进一步实质性降温。

从统计局公布的数据可以发现，7月份新建住房环比涨幅超1%的城市39个，较6月增加2个，涨幅超过2%的城市多达13个，较6月增加7个，三亚，济南，扬州等地的价格上涨比例均达到2.8%以上，在7月内，仅有三个城市房价环比下调，创历史少记录。

从整体来看，我国楼市当前仍然普遍处于上涨势头，而且上涨幅度和范围并没有明显的变化，甚至有所扩大，从环比增长指数来看仍然处于过热区间内。当前一二线城市涨幅回落只是短暂的喘息，楼市还需实质性的降温。既然三线城市刚需增长已经是大势所趋，那么为了稳定楼价只能从供给角度来考虑。当地政府需要增加人才住房，共有产权房等保障性住房，提供更多的建设用地，保证房源充足供给，同时匹配以限购，限售，限贷等政策抑制投资性需求对于市场的挤占。

此外，当前楼市的波涛汹涌已经波及到租房市场。根据我爱我家集团研究院的统计数据显示，7月北京住房租赁月租金均价为4902元，相较6月份上涨2.9%，甚至有不少中介坦言，部分地区房租涨幅已经超过10%，海淀区房租在一年时间内上涨了46.7%。

一线城市新房楼市的降温，对应的是租房市场的火爆，某种程度上可以视为限购限贷、支付力交差等人购房刚需的一种外溢，从一个层面反应购房刚需仍然比较旺盛。根据北京租房市场和当地租房者人均收入初步计算，房租占收入的比例达到了58.6%，应届生租房开支占月均工资收入比例达到67%。可以说，新房在年轻人身上的担子并没有减少，而租房却成为了他们更为繁重的负担。当房租不断上涨，相当部分人群或再次被挤回购房群体。

综上，对于一二线城市涨幅回落，我们不能盲目乐观，须理性看待，这只是迈出“坚决遏制房价上涨”的步，从当前来看，楼市降温仍然任重道远，还需要进一步“实质性降温”。

窃以为，当前楼市稍稍降温，更多是基于政策严打之下的暂时性预期改变，假如没有更多实质性举措的话，这种预期未必能够持久，假如“预期效应”过去的话，房价或反弹更加厉害。因此，出台更多实质性措施如增加供给等来稳定预期是当务之急。

值得提醒的是，除了严管政策之外，我们房价调控政策还应当鼓励增加供给，所以一味限制开发商供给比如提高融资难度和成本，未必是理想的办法。调控房价政策，我觉得还是要领会好中共中央政治局7月31日会议“坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期”的精神上来，一切政策措施都应该回到“促进供求平衡”上来，即增加供给，减少需求。（作者系中国财政科学研究院应用经济学博士后）