房价为什么高？

社会上有一个流行观点：房价上涨是因为货币太多。这个观点是错误的，事实是反过来的：房地产发展催生更多的货币。一片土地在没有开发的时候，几乎是不值钱的，如果是农用地，也几乎不创造任何货币，因为没有关于土地的交易。然而，一旦开发，这片土地就开始创造货币，道理很简单：开发商必须到银行去借钱买下土地，然后借更多的钱建房子，待房子建好，购房者要到银行借款付房贷，所有这些过程都创造货币，房价越高，创造的货币越多。

房价上涨，有几方面的原因。一是老百姓收入水平的提高。虽说多数购房者需要做按揭贷款才能买得起房子，但银行要审查他们的收入情况，低收入者是无法得到房贷的。二是高收入阶层的投机行为。房子是一种资产（尽管流动性不是太好），因此就会诱发投机行为。三是地方政府有意哄抬。房价上涨有利于土地财政，而且，一些地方官员错误地把房价作为一个城市发达程度的标志，所以，几乎每个城市都用各种办法（如人为制造房源紧张的假象）抬高房价。四是普通百姓拥有住房的观念比较强烈，且容易跟风，追涨杀跌，增加房价的波动。

房地产调控存在什么问题？

我国多数城市的房价有泡沫，这是不用太多争论的事实，仅租售比远低于银行利率一项就足以说明问题。然而，过去十几年的房地产调控基本上都失败了，原因何在？

首先，调控目的不明确。就调控时机来看，调控的目的是抑制所有房价。根据北京大学“中国家庭追踪调查”提供的数据，2014年我国城市居民10%人口的平均家庭收入是28.7万元；经过四年的增长，2018年有望达到37.6万元（按每年增长7%计算）。但是，收入分布不是正态的，高收入家庭的收入远远多于较低收入家庭的收入，的10%的家庭也不例外，也就是说，其中超过一半的家庭的收入不会达到37.6万元。这意味着，即使的10%的家庭全部住在一线城市，他们当中超过一半的家庭也无法负担一线城市今天动辄每平方米六七万元的房价。所以，控制房价终的得益者极可能是的5%的家庭，这显然是违背调控房价的初衷的。

其次，调控方式不正确。在过去十几年里，政府调控房价的节奏非常清晰：经济下行的时候放松一些，甚至鼓励居民购房；经济过热的时候增加调控力度，抑制房价。这样的调控方式实际上是全程鼓励房价的提高。经济下行的时候自然如此；经济过热时，房价已经开始上涨，政府抑制房价的结果是告诉市民，房价还有上涨的空间，否则政府不需要抑制房价。这实际上是加强了购房者“追涨杀跌”的心态，结果是，一旦政府放松管制，购房者就蜂拥而至，生怕赶不上这趟车，房价自然持续上涨。

第三，调控手段不尽合理。收紧房贷是控制房价的正确做法，因为这样做可以抑制需求；但是，收紧开发商的信贷和供地规模却是适得其反的做法，因为这样做会限制供给，推高价格。

如何调控房地产业？

中央多次强调要建立控制房地产价格的长效机制，方向已定，具体措施也开始明朗，但以下三点建议值得考虑。

首先，房产有两种属性，一是居住，二是投资。后者产生投机行为，靠政府调控只会适得其反，就像2015年股市泡沫和崩盘一样。打击投机行为的方式是让市场教育投机者：泡沫堆积之后，一定会破掉，价格大跌，投机者才会长记性。目前的房地产调控是告诉投机者：泡沫永远不会破，因为价格一旦上升到一定程度，政府就会出手稳定房价。房子是用来住的，不是用来炒的——这是监管者想要的结果，不是现实。打击炒房者的办法是让市场来教训他们。房价下跌之后，银行可能出现问题，但这也是给银行上一课，让他们也长记性：房地产不是奔走无止境的快牛。再说，炒房者都是高收入者，而参与倒闭的P2P平台的，基本上是普通大众，大量的P2P平台可以垮掉，为什么房地产泡沫不能破掉？

其次，应采取双轨制管理办法，区分投资性住房和刚性住房，分别采取不同的措施进行管理。对于投资性住房，价格基本不予限制，但加强信贷监管，抑制投机。这样做，可以避免政府为高房价背书，让市场来矫正高房价。对于刚性住房，应采取切实可行的办法控制房价，为重要的是增加保障房的供给。房价提升较慢的城市（如重庆和长沙），都是保障房供给比较充裕的城市。鉴于地方政府缺乏财力，建议在给商业地产供地的时候，明确一部分土地必须建保障房，这样可以确保保障房的供给。国外的经验表明，保障房终往往不能到穷人的手里，而是落入中产阶级的手里，因此，加强对保障房的监管是必要的。

第三，制定优惠的土地政策，鼓励开发商开发长租房，并出台《租客保护法》，保护租客的合法权益。即使政府提供保障房，城市住房也将是紧张的，因此必须在民众、特别是年轻人当中建立租房的观念。开发长租房、通过立法保护租客权益，可以帮助建立这种观念。