论是我入行还是没入行的时候，我都能听到来自各个方向的呼喊：

房地产有泡沫！

但几乎没人告诉我，房地产泡沫究竟是什么？什么才是房地产泡沫的组成部分呢？

没人讲嘛！

光会喊口号，不会讲道理。

今天我就来讲讲，什么是所谓的“房地产泡沫”。

房子交易一次，房价就涨一次

我曾经介绍过，目前例如杭州，二手房交易的税费在名义房价的6~11%之间。具体大家可以去看我年前写的：

《买房可以快进快出么？（上）》

也就是说，即便你是首房首贷，3成首付购房，但实际你需要准备的首付资金至少是房价的36%，或者说3.6成。

事实上，实际房价=名义房价+税费

我举个例子。例如，我买了一套400w满两年房子，我缴纳了6%，24w的税费。如果不满两年，税费是10%，理论上我就要缴纳40w的税费，也就是说，我一共花了440w的房款来买房。

如果，这套房子一年后我要卖掉，假设整体房价没有 ，我至少会以多少的价格挂牌出售呢？

至少是440w。

我不能亏本的对吧！

尽管这个价格可能不一定走得掉，但如今的情况是，每个小区一般诚心卖的房子不会超过十套。几个挂着房子诚心卖的房东左看右看，多方打听后发现，440w都有人挂了！我挂410w岂不是卖亏了？赶紧赶紧，改成430w！

等到几个月后低于440w的房子都卖光了，新挂出来的房子都快450w了，你这套440w就容易成交了。

那么这套房子真的值440w吗？

完全不是的嘛！如果不算货币贬值，这套房子其实依旧只值400w，甚至还要算上一定比例的折旧。

所以，40w就是泡沫，即非房产本身价值的价格部分。

这40w究竟是什么呢？是税费。这部分形成的房地产泡沫，也可以称为“税费资产化泡沫”。

交易税费不低，加上供应不足，价格竞争不充分，这就导致了：房子交易一次，房价就涨一次。

交易税费就不说了。为什么房地产会“供应不足，价格竞争”不够呢？

因为限购、限卖呀！

这两年下来，大家也都算看明白了，反正哪里限购，哪里房价就涨。道理就是上面我讲的这个道理。

为什么我国房产抵押给银行只能获得 多7成（一般只有6成）的银子，而老美的房产抵押 多可以达到9成？

一方面，当然是在金融运作手段上，我国银行系统确实不能与资本主义发展了N多年的美国人比，资金运作效率低下，加上又都是国企；另一方面就是，银行默认你的房价存在着一定的价格泡沫，银行需要避险。

所以，二手房交易就集中在了中小户型之间。90方以下的小户型成交占比往往是7成左右。如果大家有空来环球 ，杭州我爱我家总部签约的话就会发现，花白的发质是交易房东的主流发质。

为什么呢？因为大户型、高品质的次新房，在二手房领域是很难走得动的。动辄几十万的税费缴起来，不是一般的爽。

二手容易走得动的房子，大部分是面积不大，总价不高的老公房和房改房。这些房子的房东大多是大爷大妈，花白的发质在签约 自然就是主流发质了。

所以呢，在税费不低和限购、换手不足的情况下，长此以往，房地产市场确实容易积累泡沫。但从目前的租金/房价的比值来看，杭州还不算 离谱。

时日久了，那就不好说了。