近日，中国社科院举行2018年中国房地产高峰论坛，并发布了2017年《房地产蓝皮书》。

该蓝皮书执行主编王业强在论坛上表示，2017年商品房售价涨幅大幅回落，但是土地价格涨幅却在不断扩大，土地成本占房价的比重进一步提高，2017年土地价格与房价比值达到了0.68，意味着房地产市场很有可能出现成本推动型房价上涨。

成本推动型房价上涨，什么意思?就是社科院 认为，地价大涨，房价微涨甚至不涨，这种局面是不可持续的，地价上涨必将推动房价上涨。

形象一点说就是，面粉越来越贵，面包必然越来越贵。

通常情况下，房价的4成是地价，开发商是比较愿意开工的，但社科院的报告告诉我们，房价的6.8成都是地价，这个比例实在太高了，如果房价不上浮，利润空间是一点都没有了，开发商是打死也不愿意开工的。近一年多以来，开发贷款增速持续下跌就代表了开发商的态度。

强力的限价，再加上开发商消极怠工，严重影响了商品房供应。

以一线城市为例，现在强调所谓的减量发展，住宅供应并没有显著增加，深圳过去3年住宅供应更是减少了5成以上。

这又会刺激 客，他们会强化房价继续上涨的预期，到处摇号，到处买房。甚至连98岁的老太太这种首套房购房资格都不放过。

有 客就曾表示，当前二线城市 门槛极地，人口大量涌入，如果有足够多的资金，可以“屠城”，简单说就是 买房，再去另一个城市 再买房，这样一路买过去，而且这些城市都没有跨城市审核贷款记录和房产套数，只要你的资金够，收入证明到位，银行批贷几乎没有问题。如此， 客能通过 能拿到一堆高价值筹码。

人性在买房上面，天然是“七分炒三分住”的，即使首套房也是如此。政策要做的就是遏制人性 的欲望，但现在恰恰相反，我们所做的都是在制造稀缺性，制造价差，刺激 的欲望。

从2016年一直延续到2018年，这一轮调控跨度之长，前所未有。几十个城市几百次调控政策轮番登场。这一次差不多是 后一个大规模调控窗口期了，这个窗口期，我们成功遏制了房价上涨，但更重要的两件战略级大事--住房领域的长效机制和住宅供需平衡却迟迟未能取得进展，反倒是在一些战术级的小事上过度耗费精力。

比如共有产权房，曾被寄予厚望，但到目前为止也就是北京有实质性进展，根本原因还在于通过不完整产权模式来实现“房住不炒”存在巨大争议。

再比如租房，70年自持本来是为了抑制 ，但 后却被万科搞成了10年180万的高租金项目，其180平米叠拼户型，10年租金更是高达360万。而且8成房源已经租出去了，这对租房市场是一个巨大的刺激。

以上，根本原因在于人口、土地和资金的错配。

吸引人口的地方没有准备好足够的住房供应，而货币供应上，央行2018年 季度发布的《中国货币政策执行报告》显示房贷仍是人民币贷款增速 的贡献者，个人房贷利率虽然在涨(3月份加权平均利率为5.42%)，但仍显著低于一般贷款加权平均利率(3月份为6.01%)，利率层面仍然是利好楼市的。

前几天，成都的网友告诉我，现在成都 的新房，认购人数都破万人。虽然住建部约谈了12个城市，但在楼市预期普遍看涨的情况下，不断攀升的地价和不断提高的融资成本，都在刚性推高房价。

房住不炒的落脚点在哪，现在还真的看不到。