“小产权房”，并不是一个法律上的概念，只是人们在实践过程中约定俗成的称呼。具体是指在农村集体土地上建设的房屋，这类房子没有缴纳土地出让金等费用，房产证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，也称“乡产权房”。因为不受法律保护，小产权房可能面临法律效力、政策、房产转让和监管缺失4种风险。

一、什么是“小产权房”?

“小产权”其实就是“乡产权”、“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》政策(2011年国土资发178号)发布，明确指出小产权房不得登记发证。总结来说，“小产权房”就是三无产品:

1.没有国家发放的土地使用证和预售许可证，买卖合同的效力一般认定为无效。

2.购房合同在国土房管局不会给予备案。

3.只有使用权，没有所有权。所谓的房产证也不是真正合法有效的房产证。

二、“小产权房”有什么不好?

1.法律效力

“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况:

1)对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效;

2)对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效;

3)对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

2.房产转让

“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日第十届人民代表大会常务委员会颁布)的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和也有一定影响。

3.政策风险

购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

4.监管缺位

乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位连资质都没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。

购买“小产权房”有极大风险，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续，所以不建议买卖。