房地产调控要考虑市场有限理性

陈涛

2017年诺贝尔经济学奖授予了理查德·塞勒，以表彰其在行为经济学研究上的贡献。行为经济学是将行为分析理论与经济运行规律、心理学进行有机结合的产物，旨在发现现今经济学模型中的错误或遗漏，进而修正主流经济学关于人的理性、自利、完全信息、效用化及偏好一致基本假设的不足。近年来我国房地产市场屡屡出现的“首付贷”、“过桥贷”、“消费贷异常增长”、“假离婚”、“深夜排队”等各种投机炒作现象，深刻反映出市场的有限理性，有必要纳入房地产调控框架之内予以统筹考虑，以提高政策调节的实际效果。

行为经济学研究成果已经充分表明，完全理性的经济人不可能存在，人们在现实生活中的各种经济行为必然会受到各种“非理性”的影响。很多从传统经济学角度看来是“错误”的行为，经常被忽视，但往往正是这些行为导致了政策没有程度实现预期效果。房地产市场是一个典型的有限理性市场，个体购买或出售住宅的决策，并非基于完全理性的思考，更多在顺应“从众心理”。

2016年以来我国热点城市房价的爆发式增长，已经脱离了基本面的支撑，但市场热情从个别、局部到全面点燃，属于典型的 “羊群效应”。而房价上涨预期尤其顽固，正如塞勒于1980年提出的原赋效应，即个体在拥有房产后对该房产价值评价要比购买前大大增加，导致市场房价上涨动力充足；同时个体在决策过程中对“利害”的权衡并不均衡，“避害”考虑远大于“趋利”考虑，由此在出售住宅时往往会索要过高价格。受有限理性驱动，个体在房地产市场升温过程中的心理账户仅考虑了短期因素，因而各种“首付贷”、“过桥贷”等不顾实际加杠杆现象就不难理解，也令“假离婚”等现象层出不穷。

正因为房地产市场有限理性的存在和驱动，导致房价易涨难跌，很容易形成价格泡沫以至不能持续，成为悬在经济稳定运行头上的“达摩克利斯之剑”。无论是美国的次贷危机，还是日本“失去的十年”，房地产市场的有限理性无疑是幕后的重要推手。同样，近年来我国历次房价过快上涨，各种投机炒作屡抑而不绝，在有限理性支配下的房地产市场参与者所展示的“众生相”，也恰恰证明了房地产市场调控的必要性。

应该看到，政府对房地产市场运行的干预，是为了纠偏市场运行的轨迹。但在调控过程中，也不能否认市场有限理性与政策调控之间的博弈，而恰恰是这些有限理性的个体组合，在相对静态政策与动态市场变化之间的博弈，往往会导致政策调控效果不及预期。由此可见，市场有限理性很有必要纳入房地产调控的政策框架之内，既要考虑政策措施出台对房地产市场供求双方的影响，也要对相关参与方为躲避调控可能采取的措施进行预判；既要保持政策调控的刚性和力度，又要有适当弹性，及时对市场背离政策的变化做出反应，程度提高政策执行效果。