近日，房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策 委员会副主任顾云昌对《中国经济周刊》表示，2016年我国房地产总体库存减少了3.2%，其中住宅库存下降了11%。今年前3个月库存同比减少了6.4%，其中住宅库存下降了15%。从数据看，去库存任务很艰巨。

安信证券首席经济学家高善文抛出“房地产存货去化即将结束”的观点颇引人关注。对此，顾云昌称，这种观点有失偏颇，不要因为一二线城市房价上涨库存不足，就说去库存任务即将结束或者完成了，当前的去库存任务依然很重。

顾云昌表示，从数据上来说，我们的库存量依然很大，还有6.8亿多平方米。对大部分房屋供需比偏高的城市，尤其对库存积压严重的三四线城市来说，去库存任务依然艰巨。现在去库存工作有一个现象值得关注，就是总体库存在下降， 是住宅的库存比例下降得比较快，但商业地产库存压力依然很大。商业地产的库存应该引起我们的高度重视。

高善文：大量中小城市楼市去库存将2018年基本完成

中国中小城市的房地产去库存将在2018年基本完成，这一转折标志着经济运行基本正常化，并将对大类资产市场产生重要影响。

2009年-2011年中国经历了全面的房地产价格的快速上涨和泡沫化，这刺激了供应的过度增长，并随后导致库存的大量积累。由于过去2-3年的努力，重点城市库存基本已经完成去化，其他中小城市的库存水平仍然偏高，但较峰值已显著下降。

以现在的库存水平为基础，参考历史的合理去化速度，看起来再经一年多的时间，大量中小城市的存货去化会基本完成。这一转折的实现和确认标志着经济运行基本正常化，并将对大类资产市场产生重要影响。

存货压力现象

自2011年至2012年开始，随着都市化进程的展开，部分大城市 在校生增速显著上升，推升了这些城市的住宅需求，但为什么一直到三年多以后，这些区域才出现了房价的普遍大幅上涨？毫无疑问是因为存货压力。

我们这里定义和估算了房价涨幅靠前的二线城市、房价涨幅靠后的二线城市，以及三四线城市自2008年以来累积的非合意存货的 水平。

基本的想法是：首先在新开工面积中扣除不可销售的部分，例如车位、人防、机房，以及开发商的合理自持等；然后假设当年新开工项目在当年即可出售，从而扣除当年的销售面积（我们还估算了当年开工项目次年才可出售的情形，结果在趋势上相差不大，这里略去）；再将这一差值累计到前期库存中，从而形成库存 水平的历史序列。我们进一步假设2007年之前没有形成显著的存货积累，从而得到新开工中不可销售面积的大体比例（如此估算的水平接近0.2，与一些业内人士的看法大致相符），并假设2007年当年的非合意存货水平为0。

之所以假设2007年非合意存货水平为0，是由于当年房价开始加速上升，暗示当时库存已低于合意水平，从而形成一个相对保守的估算基础。

由此形成库存的序列数据后，我们进一步对比了同期房价和新开工等领域的数据，这些数据大体上可以相互印证，例如非合意库存低于0时房价上升，大于0时房价面临压力。非合意库存低于0时，相对销售增速，新开工明显加速，大于0时新开工则表现疲弱。这些比对显示这样的估算结果大体是可以接受的。

为什么这里没有直接使用统计部门报告的各种库存数据呢？主要是因为这些数据存在许多严重的瑕疵，例如已建成未销售面积中包括了大量开发商的合理自持，已竣工面积中包括了车位、机房等不可销售的面积等。

可以看到，一个显著的特点是，2010年-2014年期间，大部分城市的非合意存货水平均在快速堆积，随后进入下降过程。

假定2017-2018年库存去化速度和2015年去化的 水平相同，到2018年2月库存回到合理水平。

比较清楚的是，非合意存货堆积更基本的原因是2009年-2011年范围内房地产市场出现的一轮快速的泡沫化。泡沫化过程中，房价普遍猛烈上涨，投机者和开发商主动囤货，新开工和开发 大幅高于长期合理水平。 终当价格和销售趋势逆转时，新增供应无法消化，投机者和开发商持有的非合意存货快速堆积。

一个合理的解释

对于房价涨幅靠前的这些二线城市而言，2011年-2012年以后青壮年人口的持续大量流入，首先带来的是非合意存货的快速消化。到2016年初，当存货大幅下滑到0以下时，房价立即出现了猛烈的上涨。

在房价涨幅靠后的二线城市，以及广泛的三四线城市，青壮年人口流入的速度明显要更慢一些，因此存货的去化也相对较慢。但由于开发商大量减少新开工，存货2014年见顶以后也开始持续下降。

2016年由于刺激政策的影响和需求透支，房地产的存货去化无疑 快，并且不可持续。但存货去化也许能够维持2015年的速度，如果照此测算，那么到2018年上半年，三四线城市非合意存货水平将下降到0 。

受调控政策以及市场自身因素影响，过去多年来房地产市场短期波动的半周期在6个季度左右，并且自2016年10月前后似乎开始了这轮短周期的见顶回落。

以此推断，2018年上半年这轮短周期的回落会基本结束，并将伴随着范围内存货去化的基本完成，这可能意味着经济2011年以来在需求侧的调整和下降过程大体结束。

我们还可以观察上市房地产企业存货数据，来对以上分析做一个补充和验证。

上市房地产企业存货占总资产的比重在2014年3季度达到 点，随后开始趋势回落，目前已经与2010年底水平接近。如果以2010年初水平作为合理存货水平的一个参照（之所以选取此参考点，是由于这是泡沫化的起点时间），那么我们距离存货去化基本完成的时间节点并不遥远。这与前述基于新开工和销售数据的估计，也是比较接近的。

一个值得讨论的话题是，很多人认为，2016年以来重点城市的房地产市场正在重新泡沫化。如果从房价的角度看，情况无疑是这样。然而，从新开工变化看问题，这些城市迄今并未出现存货的快速积累，这是 值得警惕的。

总结日本在1980年代后期，美国在2005年以后，以及中国在2010年以来的情况，房地产泡沫的一个关键特征是房地产 的快速扩大和随后存货的大量积累。实际上，正是由于存货的快速堆积和难以处置，在房价泡沫破灭以后，才形成了严重的银行坏账、产能过剩和价格调整。

从这一角度看问题，2016年以来在部分二线城市房价快速上升的同时，供应的快速扩大和存货积累迄今并不明显，房价的上升主要反映了供求的严重失衡（表现为非合意存货大幅低于0的水平，见图1）。

随着需求调控的展开，这一失衡短期内有望缓解，但长期内纠正这一失衡无疑需要供应层面更有力的响应，或者人口流动趋势的根本逆转。

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环线位置：二环

容积率：2.90

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项目简介：万博华景项目由呼和浩特市伟业房地产开发有限责任公司开发，地处回民区万达广场 ，小区地上总建筑面积143650平方米，建设用地面积4.947公顷，容积率2.9，绿化率32.4%。

户型图

开盘时间：2014年9月初3#等13栋楼开盘

入住时间：2015年6月底3#、4#等13栋楼全部入住

交通图

交通状况：公交：可乘坐33路或37路公交车至万博华景住宅小区站下车或乘坐70路公交车至终点站下车（攸攸板）。

周边配套图

物业费：1.5元/㎡·月

物业地址：呼和浩特回民回民区万达成吉思汗大街回民区万达广场