尽管不排除有季节性因素的上涨，但在调控的紧箍咒 是对新房的限制已收到几乎“紧”的情况下其房价仍然上扬，表明控房价还任重道远。预计涨幅居前的热点城市还有加码调控措施的可能，下一步调控 的重点可能转向二手房方面。

今天公布的房价数据显示，大中城市房价环比仍在上涨，这进一步加大了各方对于当下楼市的观点分歧。在此，我们想着重回答以下三个问题：新房销售同比下滑，调控就要停止了吗？三四线楼市有起色，去库存快完成了吗？开发 增速超预期，能持续乐观吗？

一问：新房销售同比下滑，调控就要停止了吗？

3月起，房地产市场调控趋于频繁，截至目前已经有50余城市出台了超过140次调控措施。昨天统计局公布的商品房成交数据显示，两项销售指标继续处于回 落当中。1-3月份，商品房销售面积29035万平方米，同比增长19.5%，增速比1-2月份回落5.6个百分点；商品房销售额23182亿元，增长 25.1%，增速回落0.9个百分点。然而央行数据显示，3月居民部门中长期贷款增加4503亿元，较上月多增699亿元，且占同期新增贷款总额的比重超 过44%，接近去年全年的水平。这其中主要为按揭贷款的增长，反映了部分城市住房成交量依然不低。实际上，尽管热点城市新房成交骤降，但部分城市二手房并 未降温，如3月北京周均成交套数仍保持了较高水平，杭州周均成交套数为去年同期的两倍以上。

今早公布的房价数据显示，房价环比上涨还在 继续。3月70个大中城市新建商品住宅均价环比上涨0.71%，涨幅较上月明显扩大，各线城市涨幅均“抬头”。70个大中城市中，仅上海、南京等8个城市 房价环比下降，其余62个城市均有不同程度的上涨，其中广州、海口、三亚涨幅超过了2%。二手房方面，仅有南京和乌鲁木齐房价环比下降，合肥、银川等4城 持平，其余64城均环比上涨，其中厦门环涨达4.9%，广州、北京次之，环比分别上涨3.3%和2.2%。

尽管不排除有季节性因素的上涨，但在调控的紧箍 咒 是对新房的限制已收到几乎“紧”的情况下其房价仍然上扬，表明控房价还任重道远。预计涨幅居前的热点城市还有加码调控措施的可能，下一步调控 的重点可能转向二手房方面，调控手段由限购限贷转而侧重于限售，以拉长二手房上市转让交易的时间。房价上涨压力较大的环核心城市地区也有加入限购限贷大军的趋势，调控范围还将扩大。

二问：三四线楼市有起色，去库存快完成了吗？

今年以来，在去库存政策的持续推进下，三四 线城市房地产市场整体热度逐渐提升，部分城市商品房销售出现明显起色。有一些市场观点认为三四线城市呈现出的“火爆”销售局面正带动去库存“接近尾声”。

但从33个数据可得且相对完善的代表三四线城市的情况来看，其总体销售环比和同比离“火爆”尚有差距。若推及293个地级市中的其他三四线城市，整体 成交增速可能更低。可以认为，一季度三四线销售的热潮更多的是“散点开花”，被报道升温较快的只是其中 部分，大部分三四线城市还难言走出高库存阴霾。 去库存还在进行时，不宜夸大当前三四线楼市成交改善的现状。

在这一拨三四线城市去库存的浪潮中，城市之间会表现出时间和程度上的差异， 其中“有题材、有故事”的三四线城市更容易借去库存东风从低谷走出。这些“题材”包括：（1）区域位置良好，交通便利，如省域副 或位于城市圈内核心城 市周边；（2）产业经济发展势头向好，地方 产业政策初见成效；（3）拥有旅游、养老等特色资源禀赋；（4）在城市集群内功能定位明确，具有独特的角色 分工等。

而区位不佳、禀赋不足、缺乏产业支撑的三四线城市则不如前者那般乐观，这些不能单靠自身经济规律完成去库存的城市，则需要借助 “外力”推波助澜。

这些“外力”包括：

（1）政策托底之力：政策面的友好将持续发酵，棚改货币化安置比例提升成为三四线去库存的强动力，房贷资源向三四线 倾斜也将为去库存提供弹药；

（2）需求外溢之力：核心城市严控下的外溢效应将使三四线城市分享需求红利，但若部分三四线区域投机倾向明显提升，按照目前 “哪里不对点哪里”的属地化调控原则，也有招致定点打击的可能；

（3）预期推升之力：预期往往是“梦想变为现实”的有力推手，涌动在局部地区的热浪也可能 挑拨市场的神经，形成三四线整体向好趋势的预期，助推资金流入而使预期得以自我实现。

当然，外力作用究竟成色如何，还需看各家武艺，短暂热潮释放后仍可能 有后劲乏力之隐忧。要止住三四线楼市萧条的长久之“渴”，由“看一二线脸色”转变为“靠自己吃饭”， 终还应落脚在提升城市自身的核心竞争力上。

三问：开发 增速超预期，能持续乐观吗？

1-3月份，房地产开发 19292亿元，同比名义增长9.1%，增速比1-2月份提高0.2个百分点。统计局并未公布扣除价格因素的同比实际增 长情况，依当前的情况推测，同比增速可能更高。近两个月房地产开发 的较快速上涨或与土地市场的活跃有关，今年以来地方 推地动作有所加快，开发企业 经过近一年的“饥饿”补库存意愿也比较明显。1-3月份，房地产开发企业土地购置面积3782万平方米，同比增长5.7%；土地成交价款1359亿元，增 长16.7%。

不过这种超预期的增长态势可能不会持久，房地产开发 增速或于下半年回落。原因有三个方面：

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一是来自于房企金来源的缩 减。因商品房交易行为产生的个人按揭贷款和定金及预收款在开发到位资金构成中占比约一半，成交增速下行和信贷 趋严将减少这两项资金来源。政策对房企开 发贷、再融资、公司债等融资渠道的 逐步加强，开发企业资金宽裕程度在降低，融资成本相对提高。

第二，从开发 增速相对销售指标的滞后性来看，销售面 积增速的回落将逐步传导至新开工、施工、竣工，房企 行为偏谨慎。

第三，去年供地较少的热点城市可能加大土地供给，对开发 增速的下滑有对冲作用；但 毕竟各路资金进入土地市场的通道已慢慢被收窄或堵死，且占土地市场较大比例的三四线城市也不会大肆推地，因此我们判断其主要为对冲而非主导作用，有利于支 撑开发 增速小幅下滑。

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效果图

动态：  宏泰铂郡1#、2#、4#在售。宏泰铂郡于3月2日新加推72-141平米热销户型175套，新品入市享总价直减3万优惠。均价5600元/平米。住宅户型建筑面积71-140㎡，72㎡（一室可改两室），91㎡（两居室），117㎡（三居室），123㎡（三居室），130㎡（三居室），140㎡（三居室）。

实景图

环线位置：二环

容积率：1.99

绿化率：35.00

项目简介：宏泰铂郡位于成吉思汗大街内蒙古广电大厦西侧，坐拥成吉思汗生态景观街新经济枢纽板块。项目 成吉思汗大街、工农兵路、北二环、通道北路，纵横交错，四通八达。33、37、57、63、75路公交路线， 2号线换乘站、5号线始发站，BRT快速公交站点途经项目，地下、地面立体化交通畅达首府。新刚公园、滨河公园、扎达盖公园、乌苏图国家森林公园多个原生态自然景观资源丰富。辐射周边的金色未来幼儿园、贝尔路 北校区、秋实 、第十三 、第四十 、内蒙古财经大学充满浓郁书香氛围。梦溪苑商业街和西万达商圈为您带来购物便利与乐趣。经典的法式现代建筑风格，蕴含纯粹的法兰西风情。法兰西皇家园林景观尽显贵族气质， 广场、景观大道、山形花园， 绿地景观轴贯穿社区。72-141㎡臻品华宅，功能分区完备，承载皇家法式生活典范。总建筑面积约75万平米，集花园洋房、高层观景华宅、精品公寓、繁华商业于一体的城市综合体，倾力打造为城北全新 生活区，树立城北区域全新标杆。

户型图

开盘时间：2016年10月29日1#、2#1单元已开盘

入住时间：预计2018年10月全部房源交房入住

交通图

交通状况：公交：可乘坐33、6路公交车到宏泰铂郡下车即到，或乘坐63、70、89路也可到达。

周边配套图

物业费：2.0元/㎡·月

物业地址：呼和浩特回民海西路成吉思汗西街广电大厦西侧