马先生为了孩子上个重点 ，以高价买了一套“fang”，事后才知房子并不属于他心仪 的 。因为合同中并未约定 fang条款，马先生退差价的要求也没有得到支持。类似的 fang纠纷在西城区并不鲜见，近几年，地处城市核心、 资源丰富的西城区，二手房买卖纠纷也逐年攀升。西城法院今天通报了二手房买卖合同纠纷的调研，总结出十大类常见“风险房”，向买卖双方提示法律风险。

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买 fang要写进合同

西城区的 资源丰富，因此很多买房人都是奔着 fang来的。

马先生通过中介公司买了西城区真武庙一处房屋。买房时，马先生特意询问该房屋是否属于 某重点 的 fang，中介业务员从网上给马先生找到了以往该 的招生简章作为确证，马先生立即签了合同，以高于同地区均价16%的价格买下了房子。

事后，马先生细打听才知道，自己买的房与真正的 fang ，不属于该 招生的 范围。

马先生诉至法院，要求中介公司赔偿高于该地段非 fang的房屋差价损失，并退还服务费。

法院审理后认为，双方签订的房屋买卖合同中并未约定任何关于涉案房屋为 fang的内容，因此马先生所主张的差价损失无法支持。中介公司没有尽到谨慎审查职责，只被判退了中介费。

西城法院民一庭郭云燕庭长说，以购买“fang”为主要目的买房人，一定要提前向所在 及 部门核实好相关 政策及购买房屋 指标的使用情况，其次要将购买 fang这一特殊目的写入合同，并约定如因卖房人违约致使买房人购买“fang”的目的不能实现，买房人有权要求解除合同，要求赔偿房屋差价损失等。

买卖在租房要弃权声明

很多二手房挂牌出售时都处于出租状态，买卖双方容易忽略的是租户的态度。而事实上，租房人对租住的房子也有自己的权利。

李先生准备将自己名下一套位于西城区椿树园的房子出售，和买家签订协议时，房子还处于出租状态，租期未到。李先生和买房人谈妥，让租户住到租期，并将相应的租金给买房人。

可让李先生没想到的是，卖房不久，他却被租房人梅先生起诉，说侵犯了承租人的优先购买权，索赔10万元。

庭审中，李先生说卖房期间都是梅先生 中介看房，作为租住人，他明知出售的事，起诉只不过是想免费多住一段时间罢了。

结合中介公司带人看房的证人证言，以及李先生与梅先生的通话记录，法院认为梅先生对涉案房屋出售事宜应当是知情的，而且梅先生也没有证明自己提出过想买房，因此，李先生卖房并未侵害梅先生的优先购买权。

不过，郭庭长提醒说，房屋承租人在房主出售房屋时，确实享有以同等条件下优先购买的权利。虽然此案并未认定房主侵害承租人的权利，但为了避免以后交房发生纠纷，买房人在购房时还是要认真核查租赁合同期限、主体等信息，要求租户出具放弃优先购买权的声明书等材料。

十类二手房各有风险

除了前文提到的 fang、在租房之外，其他八类二手房也各具风险。抵押房可能因卖房人负债等原因不解抵押，影响合同履行；低价的抵债房也许是高利贷非法转卖的产物，如不符合市场交易习惯，买卖合同可能会被撤销；共有房大的风险在于夫妻一方擅自出售共同房产，买房时一定要查验房主婚姻状况，要求配偶白纸黑字同意售房；有多人 的房屋如果出现部分人不迁出 的情况，法院无法判令公安机关直接迁户，只能根据合同约定，判定卖房人有无过错及卖房人的实际损失判决违约金；央产房如果未办理上市手续，是无法继续交易的；由他人代理房主签订买卖合同的代理房，如果代理人并没有代理权，或超过代理权，甚至在代理权终止后仍代理签订合同的，买卖合同无效；拍卖房往往涉及债务问题，房屋可能被多次抵押，购买这类房屋有可能面临债权人的追讨；遇到突然 的房子，买房人要确定买卖双方已签订购房合同，其次要自身严格履约并及时固定卖方违约的证据。

二手房买卖纠纷将达峰值

根据西城法院的统计数字显示，二手房买卖纠纷逐年攀升，仅今年上半年，房屋买卖合同纠纷同比就增长了近40%，今年前9个月的收案量就已经与去年全年数字持平。预计今年房屋买卖合同纠纷的收案量将达到历史峰值。

为此，法院为购房者总结出一些共同的风险防范措施。

在购房前， 步看房产证。看房产证是不是原件，所载产权人与出售人身份证是不是一致，是否存在抵押登记，房屋产权性质，是否为售房人单独 。第二步看卖房人的 本，主要看婚姻状况，户籍所在地是否为房屋所在地，问问卖方迁出 后是否有 地址。第三步，看房子是卖房人自住还是出租中，出租就要看租赁合同。去物业、供暖等部门询问是否有欠费情况等等。如果需要了解更多信息，可以要求售房人 到房管部门、派出所户籍部门查询房屋情况、户籍情况等。

此外，还要妥善签订购房合同，涉及付款、贷款、过户、腾房等情况及时间节点，要约定明确，安排合理。尽量约定每种履约行为的违约责任。比如迁户的违约责任、付款、腾房的违约责任等等。发生纠纷后，注意保留证据。