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[摘要] 2016年以来的楼市,越来越难以让人看清。热点城市库存快速去化,商业地产却依然萧条,库存激升。业内人士指出,住房市场的“非理性”繁荣与商业地产过剩的现实,进一步推升了地产风险。
2016年以来的楼市,越来越难以让人看清。热点城市库存快速去化,商业地产却依然萧条,库存激升。业内人士指出,住房市场的“非理性”繁荣与商业地产过剩的现实,进一步推升了地产风险。
不同命运的“房”
郑州航空港空港 ,因自贸区概念等影响,被看作价值洼地。洋房系的国园和蓝山公馆便坐落于该 ,此前接连两周的开盘连续处于开盘便清盘状态。而位于郑州主城区二七区的一商业地产项目,虽然配套成熟,却因行情差难出手,终不得不低价贱卖,亏损近千万。
数据显示,2015年全年,郑州纯住宅销量934.48万平方米,同比上涨57.07%;均价同比上涨8.57%。商业地产却仅销售57.36万平方米,同比下降5.38%;均价同比下降10.43%。同时,办公用房销量94.85万平方米,同比下降22.46%;均价同比下降8.45%。
武汉也有类似命运。武汉光谷步行街曾号称 上长的步行街。其总占地面积41.79万平方米,总建筑面积约150万平方米,总长1350米,包括西班牙风情街、意大利风情街、德国风情街和法国风情街,曾是光谷繁华的商业购物 。
武汉市政协一份提案显示,光谷步行街自2008年开街以来,一期部分一线商业门店每平方米售价3万元左右,2013年已被炒到每平方米30-40万元,一线门面租金也从开街时的每月200元/平方米涨至每月1500-2000元/平方米。现在这个风光一时的步行街却面临着客流量流失、大幅度亏损的状况,甚至多个商户终不得不关门谢客。
值得注意的是,在武汉还有很多商业 正在凋谢。后湖的新生活摩尔城,除了电影院、超市、家电及快餐等主力店还在维持经营外,九成的零售店都已撤离;位于街道口 商圈的未来城购物 ,也早已沦为“空心城”,如今除临街的几家品牌连锁店外,其他已全部关门歇业;汉口二七路的东部购物公园C2时尚购物广场,零售门店几乎整体关门。
写字楼也面临着前所未有的困境。有专业机构报告指出,2016年上半年武汉甲级写字楼新增供应量是去年全年的三倍,需求却减少了三分之一,下半年空置率或许将超过30%。武汉市内一些购物 的店面空置率已逼近40%。连续经历两年的购物 开业热潮后,原定于今年上半年开业的多个购物 也因故延期。
“井喷”带来过剩
在20年前说起房地产 ,人们可能很少会想到买住房,只会说买“门面”、买商铺,但如今二者已换了地位。一方面是因电商兴起挤占了较大部分的零售市场份额,另一方面则是供应的井喷带来了总体的过剩。
从统计数据看,2015年住宅、办公楼和商业用地这三类物业的待售面积分别为45248万平方米、3276万平方米、14664万平方米,根据过去5年的销售测算,这三类物业的去化周期分别为21个月、46.5个月、54.3个月。也就是说,办公、商业用地去化周期分别是住宅的2.2倍和2.6倍,两者的去化压力远大于住宅。
中信证券(16.14,-0.010,-0.06%)的一份研报指出,中国商办物业的总量明显过剩,在2010年和2013年,商办物业经历了两轮跃进,多数时候,商办物业的开发 增速要远大于住宅物业。过去十多年中,我国商服用地一直占据房地产出让金的30%左右,从销售上看,商业地产占比只有10%。
以郑州为例,该市商业供求比一路走高,2015年创历史新高,达到3.32,全年供应面积190.36万平方米,同比上涨79.58%,成交面积57.36万平方米,同比下降5.38%,供求矛盾加剧。这意味着,仅郑州一地商业库存便高达356.38万平方米,按照目前的去化速度,需要7年去化周期。
据武汉市房地产开发企业协会研究部数据,截至2015年底,武汉商业地产总面积超过3000万平方米。按照武汉市1066.77万常住人口计算,人均商业面积已接近3平方米,是香港的2倍。此外,武汉还有600万平方米的商业楼盘及400万平方米的写字楼库存,按照去年的去化速度,全部消化完至少还需4-6年。而未来5-6年,还将新增约1000万平方米商业体量。
近年武汉商业地产市场进入供应井喷期,写字楼和商业库存量再度增大,与住宅快速去化形成了鲜明对比。据湖北省统计局数据显示,目前武汉已建成购物 为主导的大小商业综合体46家,其中2013年以来开业的有26家,占总量的56.5%,当前在建项目还有17家。与供应旺盛相对应的是,整体需求难以提振,市场吸纳力下降。除了几个传统办公区和商业区,其余区域均因缺少整体的氛围和相应配套导致去化困难。武汉2016年上半年写字楼吸纳量仅9万平方米,低于2015年同期吸纳量。
风险积聚
“大型商场众多,严重供过于求。”老牌零售巨头大商股份(41.49,-0.010,-0.02%)上半年在修订后的年度报告中如此描述沈阳地区的商业竞争环境。
RET睿意德中国商业地产研究 报告显示,中国商业地产难题正从招商难、选址难演变为运营难。预计未来将有超过40%的商业地产项目成为品牌入驻低、运营团队流失、盈利无期的“僵尸”项目。同时社科院新中国商业蓝皮书显示,未来将有超过三分之一商业地产面临闭店。
中指院报告指出,网上零售正逐步侵蚀实体商业销售市场,根据商务部对实体百货店、超市、专业店销售额的统计数据显示,2010年三类实体店销售额增速分别为19.5%、14.1%、21.8%,2014年增速降至4%、5.4%和3.5%,增速回落幅度远超消费品零售总额。2015年上半年,万达百货在调整收缩门店,物美、高鑫零售、京客隆等大型连锁超市净利润下滑。
“商业地产的飞速发展,与国家政策紧密相关。”中指研究院(华中)市场研究总监李国政表示,一方面,在上一轮楼市调控政策出台后,许多房企被迫转型,操盘商业地产;另一方面,从 的层面来看,商业地产吸引力不比住宅用地小,不仅能改变城市面貌,还能带动就业和税收,所以在规划时就配套有大型商业设施。
有业内人士指出,有些地方 有时有一定的盲目性,追求眼前利益。因为每一个综合体无论是土地获取还是对城市土地出让金的贡献,还有大量 对地方经济的促进和税收的带动,以及商业对城市持续发展带来的贡献,让他们难以抗拒。所以有些地方 可能意识到了风险,但不愿意去面对。
贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登指出,由于城市综合体集中了 土地资源和大量资金,一旦过剩引发泡沫破裂,将成为城市“空壳”和“黑洞”,其后果将比住宅市场更严重,将会带来更多的土地资源和社会资金浪费。他建议,应给地方 和开发商“降温”,合理控制城市综合体数量,警惕烂尾风险,从运营管理着手提高质量,预防城市“黑洞”形成。
综合评分:4.7
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效果图
恒大华府基本信息 | |||||
单价 | 均价8600元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 赛罕赛罕区 |
户型 | 三居室(141.30㎡)四居室(161.89㎡)三居室(137.53㎡) | 收房时间 | 预计2018年10月10日7#入住 | 开盘时间 | 2016年4月16日7#已开盘 |
动态:恒大华府位于赛罕区大台什哈达路与滨河北路交汇处,精装住宅4、6、7、8号楼在售,1、2、3、5号楼已售罄。
环线位置:二环
容积率:2.50
绿化率:38.00
项目简介:恒大华府地处“东优南拓”版块滨河新区,扼据两级 ,坐拥小黑河、如意河、500亩敕勒川公园景观,周边医院、 、商业等配套丰富。恒大华府总建筑面积22万㎡,整体规划为欧陆新古典建筑风格,内享24000㎡欧陆双湖皇家园林、4000㎡ 景观大湖,外拥滨河湾区。2700㎡至尊级皇家私藏会所与2100㎡国际级双语幼儿园,以及国家一级资质物管金碧物业为其带来无可比拟的社区配套 。恒大华府湖景升级、户型升级、配套升级、9A精装升级,以恒大集团巅峰系 豪宅的形象在滨河之上奠基,全新诠释了豪宅的定义。呼市恒大华府140-200㎡湖景美宅送1800-2500/㎡9A精装。
开盘时间:2016年4月16日7#已开盘
入住时间:预计2018年10月10日7#入住
交通图
交通状况:乘坐99路公交车到万豪美墅城站下车步行200米即到
物业费:2.8元/平方米·月
物业地址:呼和浩特赛罕赛罕区 丰州路与银河北街交汇处向西800米
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