主题：产权证办理案例

探访呼和浩特部分小区 解读房产 证"难产"之谜

2014-03-30 00:00 正北方网

业主购房后多年，始终拿不到房 产证。开发商百般托词、屡屡承诺， 却一直未予办理，背后究竟什么原 因？相关部门监管存在难度、法律维 权意义不大，业主遇到此类情况，难 道真的是束手无策？近日，记者调查 中发现首府多处小区业主没有拿到房 产证。那么为何房产证会如此难办？ 记者带您走进房产证“难产”之谜。

【案例】入住10年没有房产证

入住小区近10年，却迟迟拿不 到房本，落户口、孩子入学、办理贷 款、售卖房屋等均遇到一系列难题， 呼和浩特市世纪御园·兰花苑小区6栋 楼近300户居民虽然多次找开发商 ——内蒙古安基房地产开发有限责任 公司询问此事，但始终没有得到满意 答复。

住在该小区兰花苑2号楼的张先 生在2003年12月30日拿到房屋钥 匙。“入住都10年了，可是我还不知 道房本长什么样儿，大家每天都在焦 急中度日。”采访中，记者了解到世

除了兰花苑外，其

纪御园分4个区，

他3个区的业主都已经拿到了房本。 “为什么就我们兰花苑没有房本，房 本下不来是开发商的责任 还是其他 原因？”居民提出一系列问题。“原本 想着买房后把户口迁到呼和浩特来， 但是因为没有房本，户口迁不过来。 孩子明年就到入学年龄了，户口迁不

只能到私立小学上学。”来首

过来，

府打工多年的刘先生颇多无奈。像刘 先生因无房本备受困扰的居民还有不 少。

兰花苑4号楼的张女士在1年前 贴出卖房通知，由于位置好，几乎每 天都有人来询问，但一听到没有房 本，很多看房客都选择了避让，就连

度很大。走访

房屋中介都表示难

中，居民说，按照相关规定及合同， 他们应该早就拿到房本了。他们曾多 次找开发商讨说法，但对方总是 以“正在办理，耐心等待”为由推脱。

与世纪御园·兰花苑小区居民有 同样遭遇的业主不在少数。近日，香 槟美景小区的业主就因房产证问题欲 跳楼寻短见。采访中记者了解到，这 位业主从2008年入住该小区至今未 拿到房本。

“房产证已经拖了好几年了， （开发商）每次都说再等等，我们多 次询问，每次开发商都给我们一个日 期，到那个日期再询问开发商就说还 是办不下来。”一提起房产证，该小 区业主们都很无奈。

采访中，居住在该小区8号楼的 业主刘先生曾在3月中旬接受记者采 访时告诉记者，他是2009年买的 房，当时小区一期项目已经完工，不 少业主搬进新 房。在该小区开发商 欧星（内蒙古）房地产开发有限公司 的协助下，办理了12万元10年期的 按揭贷款。2010年他住进了新房，

话通

但春节前，房地产开发公司电

知他，让他带着当初购房时交的契 税、房屋维修基金的收据去该公司退 费。当初他们收取这两笔费用是为了 办理房本。但4年后，开发商并没有 把这笔钱交给相 关部门，也没有办 理房本，而是让刘先生自己拿着当初 购房时交的契税、房屋维修基金的收 据去该公司退费。对此，刘先生不 解：“我4年前交的钱都干什么去了！ 开发商会不会用我们业主的这部分钱 开发了新楼盘？”同样的情况，该小 区另一位业主王先生也曾向本报反映 过。走访中，该小区多位业主提出质

开发商为何不给我

“6年时间，

疑：

们缴纳当年的维修基金，这笔费用这 么多年用到哪了？”

记者同时还了解到，亿峰岛·璞 园、新华园小区、万豪名园等多个小 区的部分业主至今没有拿到房本，这 些业主最少的等了3年，最多的甚至 10年之久。房产证就真的如此难 办？开发商为何迟迟办理不了房产 证，这又是什么原因造成的？

【调查】“难产”已成潜规则

采访中，针对世纪御园·兰花苑 300户业主房产证“难产”10年的问 题，该小区开发商曾对此作出解释， 兰花苑6栋楼的房本没办下来原因在 于先建的4 栋楼和后建2栋楼的配套 费政策不同，虽然这6栋楼都是在新

由于相关部门要

政策发布前建好的，

求后建的2栋楼按照新的配套费政策 办理，但按照新政策办理费用 要高 出前4栋楼一倍多，在双方多次协商 未果后，房产证办理陷入难产，从而 成为历史遗留问题。

而香槟美景小区的开发公司——欧星（内蒙古）房地产开发有限公司 就房产证办不下来一事，该公司营销 部周经理曾在采访中告诉记者，他们 目前正在进行商 品房买卖合同的网 签工作，网签结束后小区一期业主很 快就能拿到房本。对于业主们反映的 这几年为啥没有将契税和维修基金缴 纳到相关部门，周经理则解释说房地 产开发公司收取的这两笔费用是属于 代收代缴的，分别交给税务部门和房 屋管理部门。目前随着小区手续的不 断完善，他们陆续开始向相关部门缴 费，可是后来房管 部门出台办法， 禁止房地产开发公司代收代缴这两笔 费用，已经代收还尚未代缴的，要求 退还给业主。所以他们在去年底就通 知业主来公司退还。随后不久，该公 司 杜经理在采访中再次就香槟美景 小区房产证迟迟办不下来一事作出解 释，因为各项手续办理艰难，导致没 能按期办理好房本。对于业主提出的 担责问题，开发商表 示，契税发生 变化后，原来的契税是房屋总价的 1.5%，房地产开发公司和业主各承 担0.75%，而现在要支付的是3%，房 地产开发公司和业主各承担 1.5%。 他们愿意按照合同进行赔偿。

记者在该小区业主与开发商签订 的购房合同上看到，合同规定开发商 在365天内办理房本，如因出卖人责 任，买受人不能在规定期限内取得房 地产权属证书的，买受人可退房并获 得房价款和已付房价款1%赔偿金； 如果不退房，可获得已付房价款1% 的违约金。

“按照合同约定，我只能拿到 1000多元的违约金，但我们的损失 远远不止这些！”王先生说，“我们只 能等，一点办法都没有。如果现在退 房，以目前的房价什么房都买不起； 如果要违约金也没有多少。”

而在随后的走访中，就房产证为 何多年办不下来这一问题，多个项目 开发商都这样说：“没有什么原因。 每个小区、项目的具体情况都不一 样，我们按正常程序，在相关部门办 理手续需要一定时间。”

国务院《城市房地



而记者了解，

产开发经营管理条例》第三十三条明 确规定：“现售商品房的购买人应当 自销售合同签订之日起90日内，办 理土地使用权变 更和房屋所有权登 记手续。”但采访中，记者发现在现 实操作中，开发商很少能在90日内 办理房产证，最多是在90日内办理 大产权证；而购房合同上约定的房产 证办理时限一般都为一至两年。

对于上述规定，多位开发商在接 受采访时仍未正面回答，只是 说：“这两年政策变动较块，间接影 响了房产证办理，具体原因不方便 说。房产证办不下来很正常，快的话 一年两年，慢的四五年都正常，据我 所知房产证还有办10年以上的。”

【分析】可能卡在哪儿？

那么真如部分开发商所言，是因 为按照正常程序在相关部门办理手续 需要较长时间导致房产证一时办不下 来吗？

3月24日下午，记者来到呼和浩 特市住房保障和房屋管理局。该局收

“如果手续齐

件科高主任则表示：

全，开发商缴齐相关费用，我们受理 后只需要3个工作日就能办好，不存 在开发商所谓的需要很长时间。”

那么，房产证拖延不办又是什么 原因？

“可能有几种原因，最主要的是 因前期手续不全而导致大产权证无法 办理。其实只要办理了大产权证，将 大证和购房合同交给我们，业主的分 割产权证的办理 时间最长不应超过 20天，就算购房人以贷款方式买 房，最长时限也不应超过一个月。如 果已经办理了大产权证，那么可能出 现的问题是，办证时开发商要缴纳此 前 代收的契税和公共维修基金，这 部分资金总额很大，开发商资金一时 周转不过来，所以出现拖延。另外， 开发商在楼盘建设过程中，还有可能 抵押土地或项目融资， 这也会影响 办理大产权证和业主的分割产权证。 除此之外，验收不合格、未缴纳配套 费等都可能是原因。”对此，高主任 为记者分析说。

采访中记者了解到，逾期办理房 产证在房产纠纷中占相当大比重，购 房多年却拿不到产权证业主不在少 数。那么，拿不到房产证究竟有什么 风险，业主又应该如何维权和增加话 语权？

内蒙古战友律师事务所王飞律师 就此事分析称：房产证是房屋权属唯 一、也是最直观的凭证。如果业主一 直无法拿到房产证，对房产的所有权

在不能做权属转移

就得不到确定。

的情况下，房屋就不能交易，业主作 为交易对方，面临很大风险。既然合 同明确约定，业主均可按照合同约定 主张开发商按约定时间办理房产证， 一旦迟延同样可以要求相应的违约 金。近几年，业主的维权意识已经苏 醒，在一定程度上“威慑”到了不少开 发商的违约违法行为，但主动维护自

待进一步提高。

身权益的比例还有

因此，购房者在签订合同前，首先要 对楼盘有一定了解，查询项目土地的 性质是出让还是划拨，如果是划拨就 无法拿到产权证；同时，也要重视并 积 极办理房屋产权登记。一旦自身 的合法权益受到侵害，要利用法律进 行维权，以便司法机关进行干涉。需 注意的是，业主要避免错过诉讼时 效，应在诉讼时效内主张 权利，拖 太久会增加难度；有相似情况的业主 最好联合起来共同维权，以增加维权 力度。

呼和浩特市住房保障和房屋管理 局收件科高主任也表示，在约定期限 内未取得房产证，开发商肯定存在违 约行为，业主在发现自己权利受到侵 害时要尽快向法院提起诉讼或以其他 方式维权，要求开发商在一定时间内 办理房产证，并承担相应违约责任。

而在实际操作中，很多业主即便 维权，能获得的违约金也很有限，选 择退房又损失太大。对于这种两难境

内蒙古文盛律师事务所主任律师

地，

苗荣盛认为，依 据《合同法》，

于开发商没有及时办理房屋产权证 明，造成相关费用的变化从而导致业 主增加了额外负担，由过错方也就是 开发商承担。如果合同规定的赔偿金

不能弥补业主的损失，那么应当

额

由开发商补足损失金额进行赔付，

非开发商可以拿出证据，证明延误是 由第三方的原因造成的