主题：帮你实现住房梦的六条“途径” 路径一：泡沫破裂，房价大跌
- 发表于2007-08-09
- 发表于2007-08-09
房价问题一直牵扯着老百姓的心！正因为老百姓意见大呼声高，所以政府才痛下决心，采取了接连不断的强制手段，目的是一定要遏制住房价不断上升的势头。当然，强制这个词语难听，所以改叫调控。其实强制也好，调控也罢，实质都一样，那就是用行政手段来改变大多数人不喜欢不乐意的经济现象。然而，尽管国务院和各大部委有力措施接二连三，尽管各级政府要让老百姓买得起房的口号信誓旦旦，但调控效果却微乎其微，有的地方房价甚至不降反升！有报道指出，在2006年国六条国十五条出台以后，北京、广州、深圳等绝大多数城市的商品房价格仍呈不断攀升的势头，有的涨幅还超过了前几年的同期水平。
政府的调控不见效果，这不仅让老百姓大失所望，也让官员们觉得匪夷所思！明明是苦口良药，怎么就不能让发烧的房地产市场降降温呢？其实，苦口倒是实在的（因为给很多的开发商与购房者带来了不便），但是不是良药却由不得官员们一厢情愿，从市场的效果看，至少说明药不对路！
医生给病人的药不起作用，大抵是因为不明病因；政府调控房价不降反升，大致也是因为没有弄明白房价上升的真正原因。所不同的是，庸医误诊所害只是一个病人，政府出台错误的经济政策则影响的是成万上亿的民众。
房价为什么会不断上升？不同的人有不同的答案！有的人认为是开发商牟取了暴利，有的人认为是炒房团在存心哄抬，也有人认为是以上多种因素的综合，总之，都是这些不良商人为了自己的利益而存心捣乱。正因为众说纷纭莫衷一是，有的房地产商也显得有些底气不足，以为真的是自己赚多了钱而导致了房价的不断上升。
然而，经济学告诉我们，房价在长时间内持续上涨，暴利和炒房都不是主要原因，甚至根本就与它们无关。从长期看，任何商品的价格高低只与需求和供应两项因素相关。当需求旺盛时，价格上涨以抑止需求，同时上涨带来的暴利，又吸引了更多的制造商加入，于是增加了供应，竞争逐步加强，价格慢慢回落，如此周而复始。也就是说，如果要控制房价，只能从抑止需求和增加供应两个环节着手，除此别无他途（需要说明的是，需求与需要是有差别的，需求是指需要且有钱购买，需要则仅仅是想要。市场对需求有反映，对需要则无感觉，比如，每个穷人都想坐奔驰，但不会抬高豪华车的价格）。
为什么房价上升与房产商牟取暴利无关？从表面上看，是因为黑心的开发商赚了太多的钱导致了房价的上升，可是这种说法恰恰本末倒置，真正的原因是因为房价上升而导致开发商赚了太多的钱。试想一下，现在市场上的一个米贩是否可以将普通大米卖到每斤100元来牟取暴利？米贩并不能左右市场上大米的价格，你若卖得太高，则只能导致自己的大米卖不出去。但假若现在正处于饿殍遍野的饥荒年代，将普通大米卖到每斤100元却是完全有可能的，因为大家都缺粮，都有等米下锅充饥救命的需求，而供应却偏偏不足。也就是说，需求旺盛供应不足才是牟取暴利的真正原因。
为什么房价上升与炒房团哄抬无关？很多人本能地认为，房价都是让人给炒起来的，尤其是令人憎恨的温州炒房团。然而，很少有人问，温州人可以炒房，我们为什么不可以炒大米？我们为什么不可以炒汽车？同样是关系到大众衣食住行的商品，为什么只有炒房者屡试不爽，而炒其他则有可能血本无归。其实，道理很简单，那就是炒房者能够预计到现在的房子虽然在不断地增多，但是与那些不断从农村涌进城里、不断想改善居住环境、不断提高收入以及不断寻求投资渠道的人们的购房需求相比还有很大的差距，因此，他们就先下手为强，在价格较低时买进，在价格更高时卖出，买进时固然抬高了房价，卖出时却又平抑了房价。也就是说，炒房固然会在短时间内抬高房价，但从长期看炒房不可能导致房价的持续上升。
然而，缺乏经济学素养的百姓，往往不易透过纷繁复杂的表面现象看穿其本质，却总是本能地依据自己的经验得到似是而非的答案。官员们的素质一般应高于普通的百姓，但是由于经济学是自改革开发以后才作为一门科学在我国开始传播，大多数的官员并没有受过系统的经济学教育，因而在房价不断上涨的现实面前，只能选择以自己的经验来制订政策，其效果当然不会理想。
且看有关部委出台的一些措施是不是符合抑止需求和增加供应这两项标准？当然，我们首先要假定政府在执行这些措施时都能够为政清廉完全执行到位。
新房购买五年内转手交易，全额征收营业税。这样做看起来是抑制了对新房的需求，因为这将会使炒房者不能随时随地的卖房，从而减少他们对新房的购买行为。但炒房者不能方便地出售自己的房产的同时，也就意味着减少了二手房的供应量，须知二手房始终是一手房涨价的威胁（因为一手房价格太高，人们将会选择二手房）。这项措施使抑止需求和减少供应一比一地抵消，因而对房价涨落没有太多的影响。
提高首付比例，提高按揭利率。这样做确实是抑止了需求，但这只是抑止了穷人的需求（富人是不需要分期付款的），假如因此而使房价有所下降的话，受益的恐怕恰恰是富人，这与制订政策的初衷正好南辕北辙。
增收土地增值税。很多人都认为这一招是重拳出击，将会大大地减少房产开发商的利润。殊不知，减少了房产开发商的利润，就等于打击了他们的积极性，最后导致开发商越来越少，不仅没能抑制需求，反而减少了供应。抬高房产开发的准入门槛、减少对房地产企业的贷款等措施都和增收土地增值税殊途同归。
规定90平方以下户型所占的比例不低于开发总量的70％。这一招提高了中小户型的供应，短期内中小房型房价下跌，大户型供不应求房价上升，总体平均价格仍然持平。当然，那些想住宽敞住房的人是不会轻易放弃自己理想的，他们会通过变通的手段来满足自己的要求，比如购买室内净高度接近5米的住房，便于用户一层分两层；购买一个单房紧挨一个二室二厅的房型，只要破墙便变成大户型；或者干脆分用两个名字来购买两套住房等。这样小户型的住房会被逐步增加需求，价格自然还是慢慢上升。基于同样的理由，开征大户型物业税也只是抑制了人们对大户型的需求，对房产市场的整体价格也没有根本性影响。
多建经济适用房。假如一地的土地供应总量不增加，虽然经济适用房会便宜，但同时意味着普通商品住宅供应将减少，那些不是经济适用房的购买对象以及那些属于经济适用房的购买对象但却买不到经济适用房的人，将会更加激烈地抢购更少的普通商品住宅，从而导致普通住宅的价格大涨，一地整体的平均房价并没有降低，只是更加苦乐不均。假如放大土地的供应总量，这无疑是加大了供应，即使不建经济适用房也同样能够降低房价。
至于加强土地管理，限制土地供应数量，限制土地变更使用性质，或者加强城市规划，强制设定小区的容积率绿化率和车位等等，这些貌似合理的行政管理行为，其实质都是在减少供应，都是在为提升房价增砖添瓦。
当然，以上的分析是基于理想的假设前提，而实际情况将会受诸多条件的限制，上述措施不仅有可能无法执行到位，而且还会带来新的问题。比如说，土地增值税应该怎样清算，谁有资格购买经济适用房，某一个楼盘90平方以下的中小户型实际比例应该控制在多少，这些都是仁者见仁智者见智的事情。有权的官员在执行这些措施时，寻租行为不可避免，大面积的腐败接踵而至。换句话说，我们可能既没有医好房价的老病，却又给社会带来了新病，毕竟降低房价不是我们政府的唯一目的，也不是我们老百姓的唯一要求。
如此说来，政府所谓的宏观调控，基本上既没能抑制需求，也没有增加供给，因而房价不降反升虽在意料之外却也在情理之中。面对这种状况，出主意想办法的人也不少，但大多环顾左右而言他，忽视了需求与供应两个核心环节。
有没有彻底抑制需求的绝招？当然有，只是代价会很高。比如说限制农村人进城，不许他们在城里就业，把他们统统赶回农村，重新回到计划经济时代，则城市对房子的需求将会大大降低。再比如实行全国工资统筹，使全国人民的工资没有太大的差别，让人们有需要而无需求，他们将会因缺钱而对购置新房了无兴趣。也可以对购房者全部征收物业税，使所有的人在购房后都要面对重税的压力，那么他们当然会在购房之前慎之又慎。只是这样的倒行逆施，虽然降低了房价，却使更多的人无法买房，甚至根本失去了改善住房的点滴希望，这岂不是与降低房价让老百姓买得起房的目的背道而驰？
有没有彻底增加供给的绝招？也有，只是政府也很难做到。根本的办法是恢复土地私有制，放弃国家控制土地一级市场，让老百姓自己根据价值最大化的原则来决定土地的用途；次一级的办法是不要限制土地使用性质转变，不要规划小区的容积率绿化率，简化手续鼓励民间土地的流转，这样可以提高土地的利用效率。前一个方法不仅涉及目前国家体制，而且许多地方的财政早已沦落为土地财政，增加土地供应意味着放弃土地高价出让的收入，地方政府岂肯罢手；后一个方法其实质是减少行政权力对房地产市场的干预，必将极大地削弱相关部门的权力，既得利益者如何肯放弃？
通过以上分析，我们应当明白，根本性地抑制需求总量将损害全体大众的利益，根本性增加供应总量将损害政府部门的利益，两边都难。损害全体大众的事政府必不肯为，剥夺部门利益的事政府未必肯干，所以房价调控注定是扬扬止沸而无法釜底抽薪！
既然如此，任其涨落，也许是最优选择。理由很简单：粮食涨价，没看见政府要强压粮价保障穷人有饭吃；学费太贵，没看见政府慷慨解囊保障穷人读大学；医药费用奇高，没看见政府宏观调控保障穷人治好病；为何单单对不算太穷的人（真正的穷人连经济适用房也买不起）的住房问题如此念念不忘？
政府的调控不见效果，这不仅让老百姓大失所望，也让官员们觉得匪夷所思！明明是苦口良药，怎么就不能让发烧的房地产市场降降温呢？其实，苦口倒是实在的（因为给很多的开发商与购房者带来了不便），但是不是良药却由不得官员们一厢情愿，从市场的效果看，至少说明药不对路！
医生给病人的药不起作用，大抵是因为不明病因；政府调控房价不降反升，大致也是因为没有弄明白房价上升的真正原因。所不同的是，庸医误诊所害只是一个病人，政府出台错误的经济政策则影响的是成万上亿的民众。
房价为什么会不断上升？不同的人有不同的答案！有的人认为是开发商牟取了暴利，有的人认为是炒房团在存心哄抬，也有人认为是以上多种因素的综合，总之，都是这些不良商人为了自己的利益而存心捣乱。正因为众说纷纭莫衷一是，有的房地产商也显得有些底气不足，以为真的是自己赚多了钱而导致了房价的不断上升。
然而，经济学告诉我们，房价在长时间内持续上涨，暴利和炒房都不是主要原因，甚至根本就与它们无关。从长期看，任何商品的价格高低只与需求和供应两项因素相关。当需求旺盛时，价格上涨以抑止需求，同时上涨带来的暴利，又吸引了更多的制造商加入，于是增加了供应，竞争逐步加强，价格慢慢回落，如此周而复始。也就是说，如果要控制房价，只能从抑止需求和增加供应两个环节着手，除此别无他途（需要说明的是，需求与需要是有差别的，需求是指需要且有钱购买，需要则仅仅是想要。市场对需求有反映，对需要则无感觉，比如，每个穷人都想坐奔驰，但不会抬高豪华车的价格）。
为什么房价上升与房产商牟取暴利无关？从表面上看，是因为黑心的开发商赚了太多的钱导致了房价的上升，可是这种说法恰恰本末倒置，真正的原因是因为房价上升而导致开发商赚了太多的钱。试想一下，现在市场上的一个米贩是否可以将普通大米卖到每斤100元来牟取暴利？米贩并不能左右市场上大米的价格，你若卖得太高，则只能导致自己的大米卖不出去。但假若现在正处于饿殍遍野的饥荒年代，将普通大米卖到每斤100元却是完全有可能的，因为大家都缺粮，都有等米下锅充饥救命的需求，而供应却偏偏不足。也就是说，需求旺盛供应不足才是牟取暴利的真正原因。
为什么房价上升与炒房团哄抬无关？很多人本能地认为，房价都是让人给炒起来的，尤其是令人憎恨的温州炒房团。然而，很少有人问，温州人可以炒房，我们为什么不可以炒大米？我们为什么不可以炒汽车？同样是关系到大众衣食住行的商品，为什么只有炒房者屡试不爽，而炒其他则有可能血本无归。其实，道理很简单，那就是炒房者能够预计到现在的房子虽然在不断地增多，但是与那些不断从农村涌进城里、不断想改善居住环境、不断提高收入以及不断寻求投资渠道的人们的购房需求相比还有很大的差距，因此，他们就先下手为强，在价格较低时买进，在价格更高时卖出，买进时固然抬高了房价，卖出时却又平抑了房价。也就是说，炒房固然会在短时间内抬高房价，但从长期看炒房不可能导致房价的持续上升。
然而，缺乏经济学素养的百姓，往往不易透过纷繁复杂的表面现象看穿其本质，却总是本能地依据自己的经验得到似是而非的答案。官员们的素质一般应高于普通的百姓，但是由于经济学是自改革开发以后才作为一门科学在我国开始传播，大多数的官员并没有受过系统的经济学教育，因而在房价不断上涨的现实面前，只能选择以自己的经验来制订政策，其效果当然不会理想。
且看有关部委出台的一些措施是不是符合抑止需求和增加供应这两项标准？当然，我们首先要假定政府在执行这些措施时都能够为政清廉完全执行到位。
新房购买五年内转手交易，全额征收营业税。这样做看起来是抑制了对新房的需求，因为这将会使炒房者不能随时随地的卖房，从而减少他们对新房的购买行为。但炒房者不能方便地出售自己的房产的同时，也就意味着减少了二手房的供应量，须知二手房始终是一手房涨价的威胁（因为一手房价格太高，人们将会选择二手房）。这项措施使抑止需求和减少供应一比一地抵消，因而对房价涨落没有太多的影响。
提高首付比例，提高按揭利率。这样做确实是抑止了需求，但这只是抑止了穷人的需求（富人是不需要分期付款的），假如因此而使房价有所下降的话，受益的恐怕恰恰是富人，这与制订政策的初衷正好南辕北辙。
增收土地增值税。很多人都认为这一招是重拳出击，将会大大地减少房产开发商的利润。殊不知，减少了房产开发商的利润，就等于打击了他们的积极性，最后导致开发商越来越少，不仅没能抑制需求，反而减少了供应。抬高房产开发的准入门槛、减少对房地产企业的贷款等措施都和增收土地增值税殊途同归。
规定90平方以下户型所占的比例不低于开发总量的70％。这一招提高了中小户型的供应，短期内中小房型房价下跌，大户型供不应求房价上升，总体平均价格仍然持平。当然，那些想住宽敞住房的人是不会轻易放弃自己理想的，他们会通过变通的手段来满足自己的要求，比如购买室内净高度接近5米的住房，便于用户一层分两层；购买一个单房紧挨一个二室二厅的房型，只要破墙便变成大户型；或者干脆分用两个名字来购买两套住房等。这样小户型的住房会被逐步增加需求，价格自然还是慢慢上升。基于同样的理由，开征大户型物业税也只是抑制了人们对大户型的需求，对房产市场的整体价格也没有根本性影响。
多建经济适用房。假如一地的土地供应总量不增加，虽然经济适用房会便宜，但同时意味着普通商品住宅供应将减少，那些不是经济适用房的购买对象以及那些属于经济适用房的购买对象但却买不到经济适用房的人，将会更加激烈地抢购更少的普通商品住宅，从而导致普通住宅的价格大涨，一地整体的平均房价并没有降低，只是更加苦乐不均。假如放大土地的供应总量，这无疑是加大了供应，即使不建经济适用房也同样能够降低房价。
至于加强土地管理，限制土地供应数量，限制土地变更使用性质，或者加强城市规划，强制设定小区的容积率绿化率和车位等等，这些貌似合理的行政管理行为，其实质都是在减少供应，都是在为提升房价增砖添瓦。
当然，以上的分析是基于理想的假设前提，而实际情况将会受诸多条件的限制，上述措施不仅有可能无法执行到位，而且还会带来新的问题。比如说，土地增值税应该怎样清算，谁有资格购买经济适用房，某一个楼盘90平方以下的中小户型实际比例应该控制在多少，这些都是仁者见仁智者见智的事情。有权的官员在执行这些措施时，寻租行为不可避免，大面积的腐败接踵而至。换句话说，我们可能既没有医好房价的老病，却又给社会带来了新病，毕竟降低房价不是我们政府的唯一目的，也不是我们老百姓的唯一要求。
如此说来，政府所谓的宏观调控，基本上既没能抑制需求，也没有增加供给，因而房价不降反升虽在意料之外却也在情理之中。面对这种状况，出主意想办法的人也不少，但大多环顾左右而言他，忽视了需求与供应两个核心环节。
有没有彻底抑制需求的绝招？当然有，只是代价会很高。比如说限制农村人进城，不许他们在城里就业，把他们统统赶回农村，重新回到计划经济时代，则城市对房子的需求将会大大降低。再比如实行全国工资统筹，使全国人民的工资没有太大的差别，让人们有需要而无需求，他们将会因缺钱而对购置新房了无兴趣。也可以对购房者全部征收物业税，使所有的人在购房后都要面对重税的压力，那么他们当然会在购房之前慎之又慎。只是这样的倒行逆施，虽然降低了房价，却使更多的人无法买房，甚至根本失去了改善住房的点滴希望，这岂不是与降低房价让老百姓买得起房的目的背道而驰？
有没有彻底增加供给的绝招？也有，只是政府也很难做到。根本的办法是恢复土地私有制，放弃国家控制土地一级市场，让老百姓自己根据价值最大化的原则来决定土地的用途；次一级的办法是不要限制土地使用性质转变，不要规划小区的容积率绿化率，简化手续鼓励民间土地的流转，这样可以提高土地的利用效率。前一个方法不仅涉及目前国家体制，而且许多地方的财政早已沦落为土地财政，增加土地供应意味着放弃土地高价出让的收入，地方政府岂肯罢手；后一个方法其实质是减少行政权力对房地产市场的干预，必将极大地削弱相关部门的权力，既得利益者如何肯放弃？
通过以上分析，我们应当明白，根本性地抑制需求总量将损害全体大众的利益，根本性增加供应总量将损害政府部门的利益，两边都难。损害全体大众的事政府必不肯为，剥夺部门利益的事政府未必肯干，所以房价调控注定是扬扬止沸而无法釜底抽薪！
既然如此，任其涨落，也许是最优选择。理由很简单：粮食涨价，没看见政府要强压粮价保障穷人有饭吃；学费太贵，没看见政府慷慨解囊保障穷人读大学；医药费用奇高，没看见政府宏观调控保障穷人治好病；为何单单对不算太穷的人（真正的穷人连经济适用房也买不起）的住房问题如此念念不忘？
- 发表于2007-08-09
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年前，“个人合作建房运动”在温州率先突破瓶颈，顺利拿到了土地。随后，温州房管局公开表态，认为个人合作建房“有一些做法是违规的，有些地方涉嫌欺诈”。一下子将人们心头升腾起的那点希望浇灭。
个人合作建房，与其说是对一种新型住房构建模式的探索，毋宁说是对高房价的抗争。但是，各地风起云涌的个人合作建房，至今找不到成功的先例。
有人会问，在国外获得普遍成功的建房模式，为什么在中国就不行？这里有一个大前提：美国等国家，土地是私有的；而在中国，城市土地归国家所有。这就决定了个人合作建房，首先要解决“拿地”难题。
从现行法规看，土地实行“招、拍、挂”方式进入公开的市场以后，允许个人合作建房机构平等参与住房用地竞买。但在实际操作中，个人要拿到土地远没有那么简单。随着我国住房商品化的推进，国家对企事业单位自建住房用地已经明令禁止，对城市私人建房也停止了用地审批。全国那么多的个人合作建房机构屡屡失败，最关键的原因就是拿不到理想价格的土地。
目前，取得土地的方式有二：一是协议土地，但是政府出让的土地越来越少，一般都必须是政府支持的项目；二是公开拍卖土地，和其他开发商竞争，地价一般会被房地产商炒得很高。
有人因此责怪政府对个人合作建房在土地上没有给特殊的优惠政策。其实，政府不可能把廉价的土地出让给个人集资者。政府一旦这样做，势必破坏房地产市场的经济生态，最终搞乱房地产市场。由此，个人集资造房只有通过公开拍卖取得土地。
温州个人建房者成功拿到土地，人们第一次看到了成功的希望。可冷静分析一下就发现，“拿地”成功距离建成交房仍然路途遥远。
资金问题是个人合作建房存在的第二个难题。
假使一个住宅项目拿地款是两亿元，按每人15万元计算，需要1300多人集资。想要在一定时间内找到这么多合作者，本身就有困难。而如何保障集资资金的安全，更影响着参与者的信心。“把钱交给你，你们会不会跑掉？”这样的担心不但参与者会有，政府也会有。弄不好，个人集资建房就可能涉嫌非法集资和集资诈骗。
个人合作建房，与其说是对一种新型住房构建模式的探索，毋宁说是对高房价的抗争。但是，各地风起云涌的个人合作建房，至今找不到成功的先例。
有人会问，在国外获得普遍成功的建房模式，为什么在中国就不行？这里有一个大前提：美国等国家，土地是私有的；而在中国，城市土地归国家所有。这就决定了个人合作建房，首先要解决“拿地”难题。
从现行法规看，土地实行“招、拍、挂”方式进入公开的市场以后，允许个人合作建房机构平等参与住房用地竞买。但在实际操作中，个人要拿到土地远没有那么简单。随着我国住房商品化的推进，国家对企事业单位自建住房用地已经明令禁止，对城市私人建房也停止了用地审批。全国那么多的个人合作建房机构屡屡失败，最关键的原因就是拿不到理想价格的土地。
目前，取得土地的方式有二：一是协议土地，但是政府出让的土地越来越少，一般都必须是政府支持的项目；二是公开拍卖土地，和其他开发商竞争，地价一般会被房地产商炒得很高。
有人因此责怪政府对个人合作建房在土地上没有给特殊的优惠政策。其实，政府不可能把廉价的土地出让给个人集资者。政府一旦这样做，势必破坏房地产市场的经济生态，最终搞乱房地产市场。由此，个人集资造房只有通过公开拍卖取得土地。
温州个人建房者成功拿到土地，人们第一次看到了成功的希望。可冷静分析一下就发现，“拿地”成功距离建成交房仍然路途遥远。
资金问题是个人合作建房存在的第二个难题。
假使一个住宅项目拿地款是两亿元，按每人15万元计算，需要1300多人集资。想要在一定时间内找到这么多合作者，本身就有困难。而如何保障集资资金的安全，更影响着参与者的信心。“把钱交给你，你们会不会跑掉？”这样的担心不但参与者会有，政府也会有。弄不好，个人集资建房就可能涉嫌非法集资和集资诈骗。
- 发表于2007-08-09
- 发表于2007-08-09
由于廉租房建设滞后和推广缓慢，目前业已出现一种集体无意识局面，越来越多的人不知廉租房为何物，更不懂得争取和索要基本居住权益。
住房是一种物理层面上的“家”，传统中国人的家观念和家文化全部建立在此基础上，概莫能外。没有住房的承载，家的意义会残缺不全。但眼下住房市场过于残酷，为了保全一个完整的家，人们非常不幸，需要付出巨大代价。通常他们有两条出路：要么只能当房奴，自寻烦恼甘遭摧残；要么离商品房远远的，免受伤害。毫无疑问，两条路怎么走均有违人们的本意。于是，一个悲观的问题出来了：低收入者应该天然地被排斥在商品房市场之外吗？
这个问题中国某些经济学家给过答案。有一位最近对我说，商品房是为有钱人建的，对低收入者的帮助应该在商品房之外。话很熟悉，一位开发商也曾提及他们要为有钱人建造房子，中低收入者不应该挤进商品房市场。不需七巧玲珑心即可意会：千不该万不该，穷人就不该混进买楼队伍，自取其辱！
问题是，混进去的已经混进去，罪也遭了、辱也取了。怎样让后来人引为鉴诫，不再重蹈覆辙，这是头等大事。有没有更好的解决办法?有学者们说，鼓励大家租房住。
经济学家自有道理：涉世之初、收入不高，自当量力而为，勉强为之，便要吃苦。这道理简单得不值赘述。买房吃力的人应弄明白，解决居住须讲究门道，要循序渐进。先自租房开始，待有一定经济条件了，再去购买较便宜的二手旧房，当工作稳定、经济乐观了，再购买新房不迟。这几乎是全世界住房消费市场的客观规律。
的确，小小一个商品房市场承载不动巨大需求，一股脑儿挤进去只会添堵。但凡事说来容易，住房不像看病那样简单，照方抓药，有时候还会被人斥为庸医，何况全世界的客观规律放在中国未必就理应有所适从，更难保会灵验。不说中国人有自己一脉相承的住房传统，也不谈“租赁”在国人正统消费观念里何其次等与非主流。是不是某天人们会因为选择租房而非买房就比眼下过得更好，负担更少？另外一个问题在于，现今中国是否具备了使人人“租得其所”的基础？
想让老百姓放弃买房，这容易；想让老百姓去租房，也容易。唯一前提是，请一定建设出一个可以容纳中低收入者不买房而能获得居住的选择空间。
须知，目前的租房消费无外乎两类形式，一类由低收入者从地方政府手里直接获得廉租住房保障；一类由低收入者自由进入住房市场进行居住权交易，以租金和契约的形式获得无产权住房。现在看来，前一种所谓的“租赁”差不多业已名存实亡，大城市如北京者，僧多粥少，据说投入廉租房的全部财政资金未满3.4亿，还不如一个中档楼盘的资金投入，仅有的几个廉租小区也只解决了部分市级以上劳模的住房困难，杯水车薪。
除此之外，近些年走过一些城市，要不是怀有目的有所指向，根本不知当地廉租屋管理机构门朝哪开，更不消说普通老百姓了。清楚记得，在一个地级市里，打听了若干人，终于在一座民宅里找到了廉租屋管理主任的办公室，仔细询问情况，抱怨说房源不够、人手不够、资金不够、政策不够、权限不够。总之，要什么不够就什么不够。再出去转转，围着开发商和商品房项目着急的老百姓们只有两种表情：愁眉不展、难以割舍。深入一打听，没人知道廉租房这回事儿。
由于廉租房建设滞后和推广缓慢，目前业已出现一种集体无意识局面，越来越多的人不知廉租房为何物，更不懂得争取和索要基本居住权益。
再看后一种市场租赁。一般说来，人口流量大的城市都有一个自成规模的房屋租赁市场，中国的一些堪称杰出的经济学家早年就曾在出租房中度过。为此他们鼓励人们去租房，认为是一种明智之选。他们说，现在房价明显上涨，但房租一直没有出现大的变化。这背后的逻辑，当然是租房要比买房负担轻，甚至不成其为负担，更能使人轻松快乐生活。
我想问：如果中国数以千万计已经或即将为买房蒙受不幸的人们，在最初就选择租房而舍弃买房，他们的结局会很幸运吗？恐难见得！物以稀为贵，说到底，供需严重失调，是中国的住房市场各类矛盾的根源，人们都争先恐后去租赁有限之房，租金便会像商品房价一样级级走高，当租金的负担越来越沉重时，摆脱了“买房之奴”命运的人能逃脱“租房之奴”的命运吗？
住房是一种物理层面上的“家”，传统中国人的家观念和家文化全部建立在此基础上，概莫能外。没有住房的承载，家的意义会残缺不全。但眼下住房市场过于残酷，为了保全一个完整的家，人们非常不幸，需要付出巨大代价。通常他们有两条出路：要么只能当房奴，自寻烦恼甘遭摧残；要么离商品房远远的，免受伤害。毫无疑问，两条路怎么走均有违人们的本意。于是，一个悲观的问题出来了：低收入者应该天然地被排斥在商品房市场之外吗？
这个问题中国某些经济学家给过答案。有一位最近对我说，商品房是为有钱人建的，对低收入者的帮助应该在商品房之外。话很熟悉，一位开发商也曾提及他们要为有钱人建造房子，中低收入者不应该挤进商品房市场。不需七巧玲珑心即可意会：千不该万不该，穷人就不该混进买楼队伍，自取其辱！
问题是，混进去的已经混进去，罪也遭了、辱也取了。怎样让后来人引为鉴诫，不再重蹈覆辙，这是头等大事。有没有更好的解决办法?有学者们说，鼓励大家租房住。
经济学家自有道理：涉世之初、收入不高，自当量力而为，勉强为之，便要吃苦。这道理简单得不值赘述。买房吃力的人应弄明白，解决居住须讲究门道，要循序渐进。先自租房开始，待有一定经济条件了，再去购买较便宜的二手旧房，当工作稳定、经济乐观了，再购买新房不迟。这几乎是全世界住房消费市场的客观规律。
的确，小小一个商品房市场承载不动巨大需求，一股脑儿挤进去只会添堵。但凡事说来容易，住房不像看病那样简单，照方抓药，有时候还会被人斥为庸医，何况全世界的客观规律放在中国未必就理应有所适从，更难保会灵验。不说中国人有自己一脉相承的住房传统，也不谈“租赁”在国人正统消费观念里何其次等与非主流。是不是某天人们会因为选择租房而非买房就比眼下过得更好，负担更少？另外一个问题在于，现今中国是否具备了使人人“租得其所”的基础？
想让老百姓放弃买房，这容易；想让老百姓去租房，也容易。唯一前提是，请一定建设出一个可以容纳中低收入者不买房而能获得居住的选择空间。
须知，目前的租房消费无外乎两类形式，一类由低收入者从地方政府手里直接获得廉租住房保障；一类由低收入者自由进入住房市场进行居住权交易，以租金和契约的形式获得无产权住房。现在看来，前一种所谓的“租赁”差不多业已名存实亡，大城市如北京者，僧多粥少，据说投入廉租房的全部财政资金未满3.4亿，还不如一个中档楼盘的资金投入，仅有的几个廉租小区也只解决了部分市级以上劳模的住房困难，杯水车薪。
除此之外，近些年走过一些城市，要不是怀有目的有所指向，根本不知当地廉租屋管理机构门朝哪开，更不消说普通老百姓了。清楚记得，在一个地级市里，打听了若干人，终于在一座民宅里找到了廉租屋管理主任的办公室，仔细询问情况，抱怨说房源不够、人手不够、资金不够、政策不够、权限不够。总之，要什么不够就什么不够。再出去转转，围着开发商和商品房项目着急的老百姓们只有两种表情：愁眉不展、难以割舍。深入一打听，没人知道廉租房这回事儿。
由于廉租房建设滞后和推广缓慢，目前业已出现一种集体无意识局面，越来越多的人不知廉租房为何物，更不懂得争取和索要基本居住权益。
再看后一种市场租赁。一般说来，人口流量大的城市都有一个自成规模的房屋租赁市场，中国的一些堪称杰出的经济学家早年就曾在出租房中度过。为此他们鼓励人们去租房，认为是一种明智之选。他们说，现在房价明显上涨，但房租一直没有出现大的变化。这背后的逻辑，当然是租房要比买房负担轻，甚至不成其为负担，更能使人轻松快乐生活。
我想问：如果中国数以千万计已经或即将为买房蒙受不幸的人们，在最初就选择租房而舍弃买房，他们的结局会很幸运吗？恐难见得！物以稀为贵，说到底，供需严重失调，是中国的住房市场各类矛盾的根源，人们都争先恐后去租赁有限之房，租金便会像商品房价一样级级走高，当租金的负担越来越沉重时，摆脱了“买房之奴”命运的人能逃脱“租房之奴”的命运吗？
- 发表于2007-08-09
- 发表于2007-08-09
房价问题一直牵扯着老百姓的心！正因为老百姓意见大呼声高，所以政府才痛下决心，采取了接连不断的强制手段，目的是一定要遏制住房价不断上升的势头。当然，强制这个词语难听，所以改叫调控。其实强制也好，调控也罢，实质都一样，那就是用行政手段来改变大多数人不喜欢不乐意的经济现象。然而，尽管国务院和各大部委有力措施接二连三，尽管各级政府要让老百姓买得起房的口号信誓旦旦，但调控效果却微乎其微，有的地方房价甚至不降反升！有报道指出，在2006年国六条国十五条出台以后，北京、广州、深圳等绝大多数城市的商品房价格仍呈不断攀升的势头，有的涨幅还超过了前几年的同期水平。
政府的调控不见效果，这不仅让老百姓大失所望，也让官员们觉得匪夷所思！明明是苦口良药，怎么就不能让发烧的房地产市场降降温呢？其实，苦口倒是实在的（因为给很多的开发商与购房者带来了不便），但是不是良药却由不得官员们一厢情愿，从市场的效果看，至少说明药不对路！
医生给病人的药不起作用，大抵是因为不明病因；政府调控房价不降反升，大致也是因为没有弄明白房价上升的真正原因。所不同的是，庸医误诊所害只是一个病人，政府出台错误的经济政策则影响的是成万上亿的民众。
房价为什么会不断上升？不同的人有不同的答案！有的人认为是开发商牟取了暴利，有的人认为是炒房团在存心哄抬，也有人认为是以上多种因素的综合，总之，都是这些不良商人为了自己的利益而存心捣乱。正因为众说纷纭莫衷一是，有的房地产商也显得有些底气不足，以为真的是自己赚多了钱而导致了房价的不断上升。
然而，经济学告诉我们，房价在长时间内持续上涨，暴利和炒房都不是主要原因，甚至根本就与它们无关。从长期看，任何商品的价格高低只与需求和供应两项因素相关。当需求旺盛时，价格上涨以抑止需求，同时上涨带来的暴利，又吸引了更多的制造商加入，于是增加了供应，竞争逐步加强，价格慢慢回落，如此周而复始。也就是说，如果要控制房价，只能从抑止需求和增加供应两个环节着手，除此别无他途（需要说明的是，需求与需要是有差别的，需求是指需要且有钱购买，需要则仅仅是想要。市场对需求有反映，对需要则无感觉，比如，每个穷人都想坐奔驰，但不会抬高豪华车的价格）。
为什么房价上升与房产商牟取暴利无关？从表面上看，是因为黑心的开发商赚了太多的钱导致了房价的上升，可是这种说法恰恰本末倒置，真正的原因是因为房价上升而导致开发商赚了太多的钱。试想一下，现在市场上的一个米贩是否可以将普通大米卖到每斤100元来牟取暴利？米贩并不能左右市场上大米的价格，你若卖得太高，则只能导致自己的大米卖不出去。但假若现在正处于饿殍遍野的饥荒年代，将普通大米卖到每斤100元却是完全有可能的，因为大家都缺粮，都有等米下锅充饥救命的需求，而供应却偏偏不足。也就是说，需求旺盛供应不足才是牟取暴利的真正原因。
为什么房价上升与炒房团哄抬无关？很多人本能地认为，房价都是让人给炒起来的，尤其是令人憎恨的温州炒房团。然而，很少有人问，温州人可以炒房，我们为什么不可以炒大米？我们为什么不可以炒汽车？同样是关系到大众衣食住行的商品，为什么只有炒房者屡试不爽，而炒其他则有可能血本无归。其实，道理很简单，那就是炒房者能够预计到现在的房子虽然在不断地增多，但是与那些不断从农村涌进城里、不断想改善居住环境、不断提高收入以及不断寻求投资渠道的人们的购房需求相比还有很大的差距，因此，他们就先下手为强，在价格较低时买进，在价格更高时卖出，买进时固然抬高了房价，卖出时却又平抑了房价。也就是说，炒房固然会在短时间内抬高房价，但从长期看炒房不可能导致房价的持续上升。
然而，缺乏经济学素养的百姓，往往不易透过纷繁复杂的表面现象看穿其本质，却总是本能地依据自己的经验得到似是而非的答案。官员们的素质一般应高于普通的百姓，但是由于经济学是自改革开发以后才作为一门科学在我国开始传播，大多数的官员并没有受过系统的经济学教育，因而在房价不断上涨的现实面前，只能选择以自己的经验来制订政策，其效果当然不会理想。
且看有关部委出台的一些措施是不是符合抑止需求和增加供应这两项标准？当然，我们首先要假定政府在执行这些措施时都能够为政清廉完全执行到位。
新房购买五年内转手交易，全额征收营业税。这样做看起来是抑制了对新房的需求，因为这将会使炒房者不能随时随地的卖房，从而减少他们对新房的购买行为。但炒房者不能方便地出售自己的房产的同时，也就意味着减少了二手房的供应量，须知二手房始终是一手房涨价的威胁（因为一手房价格太高，人们将会选择二手房）。这项措施使抑止需求和减少供应一比一地抵消，因而对房价涨落没有太多的影响。
提高首付比例，提高按揭利率。这样做确实是抑止了需求，但这只是抑止了穷人的需求（富人是不需要分期付款的），假如因此而使房价有所下降的话，受益的恐怕恰恰是富人，这与制订政策的初衷正好南辕北辙。
增收土地增值税。很多人都认为这一招是重拳出击，将会大大地减少房产开发商的利润。殊不知，减少了房产开发商的利润，就等于打击了他们的积极性，最后导致开发商越来越少，不仅没能抑制需求，反而减少了供应。抬高房产开发的准入门槛、减少对房地产企业的贷款等措施都和增收土地增值税殊途同归。
规定90平方以下户型所占的比例不低于开发总量的70％。这一招提高了中小户型的供应，短期内中小房型房价下跌，大户型供不应求房价上升，总体平均价格仍然持平。当然，那些想住宽敞住房的人是不会轻易放弃自己理想的，他们会通过变通的手段来满足自己的要求，比如购买室内净高度接近5米的住房，便于用户一层分两层；购买一个单房紧挨一个二室二厅的房型，只要破墙便变成大户型；或者干脆分用两个名字来购买两套住房等。这样小户型的住房会被逐步增加需求，价格自然还是慢慢上升。基于同样的理由，开征大户型物业税也只是抑制了人们对大户型的需求，对房产市场的整体价格也没有根本性影响。
多建经济适用房。假如一地的土地供应总量不增加，虽然经济适用房会便宜，但同时意味着普通商品住宅供应将减少，那些不是经济适用房的购买对象以及那些属于经济适用房的购买对象但却买不到经济适用房的人，将会更加激烈地抢购更少的普通商品住宅，从而导致普通住宅的价格大涨，一地整体的平均房价并没有降低，只是更加苦乐不均。假如放大土地的供应总量，这无疑是加大了供应，即使不建经济适用房也同样能够降低房价。
至于加强土地管理，限制土地供应数量，限制土地变更使用性质，或者加强城市规划，强制设定小区的容积率绿化率和车位等等，这些貌似合理的行政管理行为，其实质都是在减少供应，都是在为提升房价增砖添瓦。
当然，以上的分析是基于理想的假设前提，而实际情况将会受诸多条件的限制，上述措施不仅有可能无法执行到位，而且还会带来新的问题。比如说，土地增值税应该怎样清算，谁有资格购买经济适用房，某一个楼盘90平方以下的中小户型实际比例应该控制在多少，这些都是仁者见仁智者见智的事情。有权的官员在执行这些措施时，寻租行为不可避免，大面积的腐败接踵而至。换句话说，我们可能既没有医好房价的老病，却又给社会带来了新病，毕竟降低房价不是我们政府的唯一目的，也不是我们老百姓的唯一要求。
如此说来，政府所谓的宏观调控，基本上既没能抑制需求，也没有增加供给，因而房价不降反升虽在意料之外却也在情理之中。面对这种状况，出主意想办法的人也不少，但大多环顾左右而言他，忽视了需求与供应两个核心环节。
有没有彻底抑制需求的绝招？当然有，只是代价会很高。比如说限制农村人进城，不许他们在城里就业，把他们统统赶回农村，重新回到计划经济时代，则城市对房子的需求将会大大降低。再比如实行全国工资统筹，使全国人民的工资没有太大的差别，让人们有需要而无需求，他们将会因缺钱而对购置新房了无兴趣。也可以对购房者全部征收物业税，使所有的人在购房后都要面对重税的压力，那么他们当然会在购房之前慎之又慎。只是这样的倒行逆施，虽然降低了房价，却使更多的人无法买房，甚至根本失去了改善住房的点滴希望，这岂不是与降低房价让老百姓买得起房的目的背道而驰？
有没有彻底增加供给的绝招？也有，只是政府也很难做到。根本的办法是恢复土地私有制，放弃国家控制土地一级市场，让老百姓自己根据价值最大化的原则来决定土地的用途；次一级的办法是不要限制土地使用性质转变，不要规划小区的容积率绿化率，简化手续鼓励民间土地的流转，这样可以提高土地的利用效率。前一个方法不仅涉及目前国家体制，而且许多地方的财政早已沦落为土地财政，增加土地供应意味着放弃土地高价出让的收入，地方政府岂肯罢手；后一个方法其实质是减少行政权力对房地产市场的干预，必将极大地削弱相关部门的权力，既得利益者如何肯放弃？
通过以上分析，我们应当明白，根本性地抑制需求总量将损害全体大众的利益，根本性增加供应总量将损害政府部门的利益，两边都难。损害全体大众的事政府必不肯为，剥夺部门利益的事政府未必肯干，所以房价调控注定是扬扬止沸而无法釜底抽薪！
既然如此，任其涨落，也许是最优选择。理由很简单：粮食涨价，没看见政府要强压粮价保障穷人有饭吃；学费太贵，没看见政府慷慨解囊保障穷人读大学；医药费用奇高，没看见政府宏观调控保障穷人治好病；为何单单对不算太穷的人（真正的穷人连经济适用房也买不起）的住房问题如此念念不忘？
政府的调控不见效果，这不仅让老百姓大失所望，也让官员们觉得匪夷所思！明明是苦口良药，怎么就不能让发烧的房地产市场降降温呢？其实，苦口倒是实在的（因为给很多的开发商与购房者带来了不便），但是不是良药却由不得官员们一厢情愿，从市场的效果看，至少说明药不对路！
医生给病人的药不起作用，大抵是因为不明病因；政府调控房价不降反升，大致也是因为没有弄明白房价上升的真正原因。所不同的是，庸医误诊所害只是一个病人，政府出台错误的经济政策则影响的是成万上亿的民众。
房价为什么会不断上升？不同的人有不同的答案！有的人认为是开发商牟取了暴利，有的人认为是炒房团在存心哄抬，也有人认为是以上多种因素的综合，总之，都是这些不良商人为了自己的利益而存心捣乱。正因为众说纷纭莫衷一是，有的房地产商也显得有些底气不足，以为真的是自己赚多了钱而导致了房价的不断上升。
然而，经济学告诉我们，房价在长时间内持续上涨，暴利和炒房都不是主要原因，甚至根本就与它们无关。从长期看，任何商品的价格高低只与需求和供应两项因素相关。当需求旺盛时，价格上涨以抑止需求，同时上涨带来的暴利，又吸引了更多的制造商加入，于是增加了供应，竞争逐步加强，价格慢慢回落，如此周而复始。也就是说，如果要控制房价，只能从抑止需求和增加供应两个环节着手，除此别无他途（需要说明的是，需求与需要是有差别的，需求是指需要且有钱购买，需要则仅仅是想要。市场对需求有反映，对需要则无感觉，比如，每个穷人都想坐奔驰，但不会抬高豪华车的价格）。
为什么房价上升与房产商牟取暴利无关？从表面上看，是因为黑心的开发商赚了太多的钱导致了房价的上升，可是这种说法恰恰本末倒置，真正的原因是因为房价上升而导致开发商赚了太多的钱。试想一下，现在市场上的一个米贩是否可以将普通大米卖到每斤100元来牟取暴利？米贩并不能左右市场上大米的价格，你若卖得太高，则只能导致自己的大米卖不出去。但假若现在正处于饿殍遍野的饥荒年代，将普通大米卖到每斤100元却是完全有可能的，因为大家都缺粮，都有等米下锅充饥救命的需求，而供应却偏偏不足。也就是说，需求旺盛供应不足才是牟取暴利的真正原因。
为什么房价上升与炒房团哄抬无关？很多人本能地认为，房价都是让人给炒起来的，尤其是令人憎恨的温州炒房团。然而，很少有人问，温州人可以炒房，我们为什么不可以炒大米？我们为什么不可以炒汽车？同样是关系到大众衣食住行的商品，为什么只有炒房者屡试不爽，而炒其他则有可能血本无归。其实，道理很简单，那就是炒房者能够预计到现在的房子虽然在不断地增多，但是与那些不断从农村涌进城里、不断想改善居住环境、不断提高收入以及不断寻求投资渠道的人们的购房需求相比还有很大的差距，因此，他们就先下手为强，在价格较低时买进，在价格更高时卖出，买进时固然抬高了房价，卖出时却又平抑了房价。也就是说，炒房固然会在短时间内抬高房价，但从长期看炒房不可能导致房价的持续上升。
然而，缺乏经济学素养的百姓，往往不易透过纷繁复杂的表面现象看穿其本质，却总是本能地依据自己的经验得到似是而非的答案。官员们的素质一般应高于普通的百姓，但是由于经济学是自改革开发以后才作为一门科学在我国开始传播，大多数的官员并没有受过系统的经济学教育，因而在房价不断上涨的现实面前，只能选择以自己的经验来制订政策，其效果当然不会理想。
且看有关部委出台的一些措施是不是符合抑止需求和增加供应这两项标准？当然，我们首先要假定政府在执行这些措施时都能够为政清廉完全执行到位。
新房购买五年内转手交易，全额征收营业税。这样做看起来是抑制了对新房的需求，因为这将会使炒房者不能随时随地的卖房，从而减少他们对新房的购买行为。但炒房者不能方便地出售自己的房产的同时，也就意味着减少了二手房的供应量，须知二手房始终是一手房涨价的威胁（因为一手房价格太高，人们将会选择二手房）。这项措施使抑止需求和减少供应一比一地抵消，因而对房价涨落没有太多的影响。
提高首付比例，提高按揭利率。这样做确实是抑止了需求，但这只是抑止了穷人的需求（富人是不需要分期付款的），假如因此而使房价有所下降的话，受益的恐怕恰恰是富人，这与制订政策的初衷正好南辕北辙。
增收土地增值税。很多人都认为这一招是重拳出击，将会大大地减少房产开发商的利润。殊不知，减少了房产开发商的利润，就等于打击了他们的积极性，最后导致开发商越来越少，不仅没能抑制需求，反而减少了供应。抬高房产开发的准入门槛、减少对房地产企业的贷款等措施都和增收土地增值税殊途同归。
规定90平方以下户型所占的比例不低于开发总量的70％。这一招提高了中小户型的供应，短期内中小房型房价下跌，大户型供不应求房价上升，总体平均价格仍然持平。当然，那些想住宽敞住房的人是不会轻易放弃自己理想的，他们会通过变通的手段来满足自己的要求，比如购买室内净高度接近5米的住房，便于用户一层分两层；购买一个单房紧挨一个二室二厅的房型，只要破墙便变成大户型；或者干脆分用两个名字来购买两套住房等。这样小户型的住房会被逐步增加需求，价格自然还是慢慢上升。基于同样的理由，开征大户型物业税也只是抑制了人们对大户型的需求，对房产市场的整体价格也没有根本性影响。
多建经济适用房。假如一地的土地供应总量不增加，虽然经济适用房会便宜，但同时意味着普通商品住宅供应将减少，那些不是经济适用房的购买对象以及那些属于经济适用房的购买对象但却买不到经济适用房的人，将会更加激烈地抢购更少的普通商品住宅，从而导致普通住宅的价格大涨，一地整体的平均房价并没有降低，只是更加苦乐不均。假如放大土地的供应总量，这无疑是加大了供应，即使不建经济适用房也同样能够降低房价。
至于加强土地管理，限制土地供应数量，限制土地变更使用性质，或者加强城市规划，强制设定小区的容积率绿化率和车位等等，这些貌似合理的行政管理行为，其实质都是在减少供应，都是在为提升房价增砖添瓦。
当然，以上的分析是基于理想的假设前提，而实际情况将会受诸多条件的限制，上述措施不仅有可能无法执行到位，而且还会带来新的问题。比如说，土地增值税应该怎样清算，谁有资格购买经济适用房，某一个楼盘90平方以下的中小户型实际比例应该控制在多少，这些都是仁者见仁智者见智的事情。有权的官员在执行这些措施时，寻租行为不可避免，大面积的腐败接踵而至。换句话说，我们可能既没有医好房价的老病，却又给社会带来了新病，毕竟降低房价不是我们政府的唯一目的，也不是我们老百姓的唯一要求。
如此说来，政府所谓的宏观调控，基本上既没能抑制需求，也没有增加供给，因而房价不降反升虽在意料之外却也在情理之中。面对这种状况，出主意想办法的人也不少，但大多环顾左右而言他，忽视了需求与供应两个核心环节。
有没有彻底抑制需求的绝招？当然有，只是代价会很高。比如说限制农村人进城，不许他们在城里就业，把他们统统赶回农村，重新回到计划经济时代，则城市对房子的需求将会大大降低。再比如实行全国工资统筹，使全国人民的工资没有太大的差别，让人们有需要而无需求，他们将会因缺钱而对购置新房了无兴趣。也可以对购房者全部征收物业税，使所有的人在购房后都要面对重税的压力，那么他们当然会在购房之前慎之又慎。只是这样的倒行逆施，虽然降低了房价，却使更多的人无法买房，甚至根本失去了改善住房的点滴希望，这岂不是与降低房价让老百姓买得起房的目的背道而驰？
有没有彻底增加供给的绝招？也有，只是政府也很难做到。根本的办法是恢复土地私有制，放弃国家控制土地一级市场，让老百姓自己根据价值最大化的原则来决定土地的用途；次一级的办法是不要限制土地使用性质转变，不要规划小区的容积率绿化率，简化手续鼓励民间土地的流转，这样可以提高土地的利用效率。前一个方法不仅涉及目前国家体制，而且许多地方的财政早已沦落为土地财政，增加土地供应意味着放弃土地高价出让的收入，地方政府岂肯罢手；后一个方法其实质是减少行政权力对房地产市场的干预，必将极大地削弱相关部门的权力，既得利益者如何肯放弃？
通过以上分析，我们应当明白，根本性地抑制需求总量将损害全体大众的利益，根本性增加供应总量将损害政府部门的利益，两边都难。损害全体大众的事政府必不肯为，剥夺部门利益的事政府未必肯干，所以房价调控注定是扬扬止沸而无法釜底抽薪！
既然如此，任其涨落，也许是最优选择。理由很简单：粮食涨价，没看见政府要强压粮价保障穷人有饭吃；学费太贵，没看见政府慷慨解囊保障穷人读大学；医药费用奇高，没看见政府宏观调控保障穷人治好病；为何单单对不算太穷的人（真正的穷人连经济适用房也买不起）的住房问题如此念念不忘？
忽如一夜房改来，千楼万厦建起来。当住房成为中国老百姓的新“三大件”之一，当住房不再是一种福利而成为一种商品的时候，我们才骤然发现房价早已超过了我们的购买能力。
房价上涨是好事，说明经济增长，市场繁荣，是正常国家正常经济状态下的正常现象。纵观近几年的房地产发展状况，每一次房价上涨就代表着一次经济高潮，住房即是商品就符合商业规律，价格调整是不以人的意志为转移的，国家经济形势的迫切要求，固定资产投入的不断增加，老百姓渴求生活质量的改善，建筑市场上屡禁不止的商业贿赂，以及农村务工人员的持续涌入，都是住房需求不断增加，房地产价格一直持续走高的主要原因。
宏调政策收效不大
理性地看今年的房地产市场，仍将是风起云涌，波澜不惊。因为国家政策的导向问题，因为资金链的问题，开发商的合作、兼并、整合和腾挪将成为市场的主旋律，但“涨价”将依然跳着漂亮的“独脚舞”向我们走来，归根结底有以下几个方面的原因：
一、都是政策惹的祸。纵观国家近几年出台的有关房地产方面的政策，没有一个是降房价的，从“国八条”到“国六条”，再到最近的收紧土地的政策出台，仔细看所有的调控手段都是稳定房价的，甚至出现了国家越调控，房价越高的奇怪现象。分析一下国家的经济形势即可明白，近几年国家GDP的迅猛增长，很大的贡献来源于房地产行业。房地产行业就像汽车行业一样，关系着几百个配套行业的发展，房地产衰，则经济必受影响，失业率就上升，GDP会下滑，相信这决不是决策者想看到的。现在宏观调控的最佳程度应是让房地产稳中缓升或少涨，相信能控制在与GDP的增长幅度相当是最佳选择。
二、国家经济形势的迫切要求。目前我国经济是只能前进不能后退，房地产是主力军，让房价跌下来无疑是让中国经济滑坡，是不符合国家产业政策和导向的。
三、地方诸侯经济的兴起使宏观调控政策难以奏效。“上有政策，下有对策，自己还有一套决策”多年以来一直是地方应付上级领导检查和督导的法宝。改革开放以来，多次的政策调整，使地方看到了国家政策的不稳定性和诸多漏洞，所以才有了“遇见红灯躲着走，见了黄灯快点走，绿灯亮了慢点走”的工作策略，现在一些地方又出现了“村哄乡，乡哄县，一直哄到国务院”的现象。越是国家明令禁止的项目，越说明有利可图，越要千方百计上马。国家限制外资介入房地产，外资热钱反倒越涌越汹；国家整合房地产市场，提高房地产准入门坎，本意是好的，其结果却是开发商没少，但竞争少了，垄断加剧了，房价上去了，宏观调控政策一次次竹篮打水。
四、地方政府的政绩观。畸形的政绩观念决定了哪个地方政府也不会心甘情愿让房价大幅下跌，让GDP下滑，给自己的政绩抹黑。
政绩观起重要作用
五、房地产开发商。企业经营的最终目的就是利润，所以哪个开发商也不愿意让房地产跌价。
六、土地价格决定了房价居高难下。在国家现行“招拍挂”的政策下，再加上国家人为控制土地供应量，土地价格只会越炒越高。
七、城镇化加剧使住房供不应求。农民工大量进城，最终得在城里安居乐业，住房需求长远看仍然无法满足供应，房价必然难以降下来。
综上所述，中国的房价在相当长一段时间仍将呈上涨趋势。有人说中国的房价有泡沫，像北京、上海、杭州、深圳等个别大城市确实有泡沫，但他们的泡沫完全可以在五年到十年的时间里自行被市场消化掉，其它中小城市的房价应该是与目前经济增长相一致的。像北京这样的全国热点地区，温州炒房团走了，山西大老板又来，更何况全国各地的淘金者还在源源不断涌入，房价很难跌下来。还有深圳、广州等地区，买房的人当中有相当一部分是港澳人士，在港澳房价长期高企的情况下，港澳的中低收入阶层依然会选择在珠三角地区买房，房价自然也很难跌下来。
联合国有个关于合理房价与城市居民的家庭年收入比的指导线，大约是家庭年收入的3-5倍，世界银行的数据是上限不到6倍。按照这个标准来计算，我们的房价，用城市家庭人均年收入来比，大中城市几乎全都超过10倍，北京、上海等地超过15倍。我们的房价似乎太高了，但请注意，这只是一个合理房价的指导线，而中国的经济从来就是一个市场怪胎，运行常常是不符合价值规律的。如我们的手机费、电话费，我们的汽车，哪一个不是比国外的正常价格高出许多，哪一个不是暴利？你能说他们不合理吗？现在的关键问题是想方设法提高居民收入，让他们都有钱买房，来适应和平衡房价的上涨，而不是降低房价，来迎合联合国或世界银行的标准。
房价大跌不利经济
换言之，如果房价大幅下跌，最先受害的是中国经济，其次是政府，最后才是房奴。而受益的决不会是那些现阶段买不起房子的普通百姓，因为经济倒退，必然使普通老百姓的生活质量下降，原来买不起房子的还是买不起，甚至会面临更加难堪的境地。
目前中国经济的通胀现象已经显现，经济危机一触即发。我们很清楚房地产过热可能对中国经济带来的灾难性的后果，我们也关心今明两年中国的经济能否顺利实现软着陆，我们更期望明天的房价不会太高。