主题：可能是“画饼”一张 限价房：买房人不必等

2007年3月30 日，北京推出了第一批“限房价、限地价”的两限房建设用地。按照计划，今年年内，北京将有300万平方米两限普通商品房开工建设。对此诸多买房人非常迷茫，不知道能否购买到限价房？是否应该等待限价房？

本期，《楼市》特邀北京师范大学教授黄兴文，中国国际工程咨询公司国际部副主任江林东，首都经贸大学教授张跃庆做客“楼市论坛”，就"该不该等待限价房"的话题展开深入探讨。 

谁该等待限价房

黄兴文：限价房很难惠及普通百姓 

限价房购买对象的确定与政策目标有关，即限价房政策是以保障为主还是以抑制房价为主。从目前看，政策目标模糊不清。从限价房的保障程度及价位水平看，购买者经济实力应该高于经济适用房，因此，购买对象至少是中等收入以上人群，所以中低收入以下的人是有资格、没能力购买的，它肯定无法解决大多数人购房困境，更无法解决中低收入人群住房问题。

限价房的特点决定了它将是稀缺性物品，不可能足量供应，所以最终能够买到的肯定是极少数人，而且在目前监管力度和能力很弱的情况下，很可能买到的还是有关系的人。因此，限价房是市场中的一个怪胎，存在先天不足，只会浪费资源，加剧不公平，很难惠及普通百姓。如果一个政策不能让大多数符合条件的人受益，那么这个政策就没有存在的必要。 

江林东：多数购房人不宜等待限价房

目前，对限价房销售对象的说法极为笼统， 简单地界定为中低收入者和符合购买经济适用房条件的人。然而在中国，收入情况从来没有列入大中城市的统计计划，更没有统一标准来界定收入群体。人们的收入由账面收入和隐形收入组成。而中国的隐形收入很难统计，账面收入低的人不一定实际收入低。另外，通过房改制度，人们用很低的代价取得了公房，可以再通过出售公房来购买商品房。这样，即使是同等收入的人，由于拥有公房的情况不同，也存在着购房能力的不同。因此，用账面收入根本不能真正划分出人们的购房能力，也就无法判定中低收入的界线。界线不清，如何能实现限价房分配的社会公平？

当前的说法是，符合购买经济适用房条件的人可以购买限价房。根据北京经济适用房购买资格，家庭月收入在5000元以下为标准，即家庭年收入为 6万元。按限价房每平方米6500元，90平方米计算，房价为58.5万元，加上税收等支出，粗算共计60万元。用60万元除以6万元，得出房价收入比为 10∶1，房价收入比差距如此大，符合购买经济适用房条件的群体根本没有能力购买限价房。如果能够购买限价房，那么他们的实际收入一定大于他们的账面收入。按照5∶1的房价收入比来计算，有能力购买限价房的家庭年收入应为12 万元，这样的收入水平是中低收入吗？

因此，在当前购买限价房资格标准不明晰的情况下，除少数即符合购买经济适用房资格、同时又有购买限价房能力的人外，大多数购房人不宜等待。

张跃庆：理论上高收入者也可购买

限价商品房政策出台的根本目的，一是为了弥补经济适用住房供给的不足；二是为了限制过高的住房价格，使之适应中低收入群体的经济承受能力。限价商品房也属于商品房，所以从理论上说，其他收入群体，包括高收入群体也可以购买。但是，限价商品房的品质、户型、面积等方面有诸多限制，一般来说，其居住品质不能满足高收入群体对住房消费的需求。可以说，限价商品房是依据市场经济运行规律以及住房消费需求规律，对这种类型住房的客观定位。

江林东：中低收入者从来就是一个模糊概念

按照限价房要求，限价房房价应比周边邻近商品房低10％～15％，据称广渠路限价房价格至少为8000元/平方米，东铁匠营地块初步价格定在 5000元/平方米左右。那么究竟能够购买8000元/平方米的人是中低收入者，还是能够购买5000元/平方米的人是中低收入者，或者是买不起限价房的人是中低收入者？没有人能够回答。

在中国，中低收入者从来就是一个模糊概念。我认为符合经济适用房购房标准以下的群体才是真正意义上的中低收入者。限价房实质上是一种低价商品房，能够购买商品房的群体，不论是购买高、中价位的商品房，还是低价位的商品房，都不属于中低收入者。由于中低收入没有准确的界定，所以限价房很容易造成新的社会不公平，让一部分人享受了本不该享受的额外社会福利。 

“该等的人”是否都能等到

江林东：排斥外地人偏离了限价房的宗旨

当前，限价房的目标、作用、销售对象仍不明确，很容易形成新的社会不公和腐败现象。限价房还属试验阶段，今后发展情况也不明朗，因此，大多数该等的人不一定能够等到。 

北京每年新增30万左右外地人口，其中不少为中低收入者。如果出台限价房是出于中低收入群体在市区内工作布局考虑的话，那么为什么外地人口不能购买限价房？排斥外籍户口的中低消费者本身就偏离了限价房为中低收入群体提供住房的目标。 

黄兴文：可能是画饼一张 

由于公共资源的约束和政府存在的牟利动机，限价房不可能足量供应，必然是稀缺的。而限价房的购买条件应该低于经济适用房，因此，符合购买限价房的人应该比经济适用房的人还多，所以，限价房肯定是供不应求。可以预计，大多数符合购买条件的人士难以买到限价房。因此，限价房对于大多数所谓该等的人来说都是画饼一张。 

能否买到限价房既取决于政府每次推出的数量，还取决于该政策的执行期限。如果每年都能推出足够数量的限价房，则大多数人都能买到；如果执行期限很长，每年推出一定数量，排队的人耐心等待，总有一年能够买到。然而以上两个条件都是不确定的，很可能每年只是象征性地推出一定数量的限价房，或者政策执行两三年就不了了之，我奉劝大多数人不要指望限价房。如果一味地等待而长时间买不着限价房，最后还得花更多的代价去承受更高价位的商品房，将会得不偿失。

等到限价房的人是否称心

黄兴文：限价房可能成为问题房

如果没有额外付出，足够幸运地买到限价房，那当然是一件好事，等于获得了一部分补贴。开发限价房的利润较低，开发商为了增加利润很可能会尽量压缩成本，偷工减料。因此，不排除限价房与经济适用房一样成为问题房和问题社区。 

江林东：谨防低品质的低价房

如果限价房的建筑标准、居住密度、容积率、配套设施等影响居住品质的标准和周边的同等商品房一样，等限价房的确很值。如果限价房的建筑标准、居住密度、容积率、配套设施等不如周边的同等商品房，那么这样的限价房价格就不是真正的低廉，它就是以牺牲居住品质为代价的低价房。也就是说用低价买到一个低品质的住房，等待限价房的人将会后悔莫及。

张跃庆：限价不限质

限价商品房虽然限制了开发商的利润，但是并不一定会降低住房的质量。当然，在价格一定的情况下，利润与成本是呈反比例的。在竞争性领域，在价格一定的情况下，企业家都会通过降低成本，取得超过平衡利润的超额利润。房地产市场属于垄断竞争市场，房地产开发企业的利润主要是通过垄断价格实现。所以，限价商品房在限制开发垄断利润时，开发商有可能通过偷工减料等方式，降低成本，增加利润。 

所以，在推行限价商品房政策时，为了保证住房建造的质量，国家或政府必须加强对住房建设过程的监督和管理，确保住房建设中的建材质量、施工质量，不断地提高项目工程管理水平、企业经营管理水平。在价格一定的情况下，通过保证建设成本费用的合理支出，达到限制开发商利润，实现限价房的政策目的

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