房贷利率大幅飙涨 仅仅是楼市调控吗?没那么简单!

来源:网信研究院 2018-08-11 00:00

[摘要] 今年3月份,各大媒体头条位置,都是各大商业银行房贷利率上浮10-20%的消息,直到现在,7月份全国首套房贷款平均利率已经达到了5.67%的高度。

房贷是一个全民性的话题,房贷利率更是与我们每个投资者息息相关的。

不知道大家有没有关注到或者切身感觉到,全国各地的房贷利率都在不断上调,已经到达高位。

今年3月份,各大媒体头条位置,都是各大商业银行房贷利率上浮10-20%的消息,直到现在,7月份全国首套房贷款平均利率已经达到了5.67%的高度。

这种利率走势,最早可以追溯到2017年,因为这是房贷利率从2017年1月以来连续第19个月的上涨。

有人就算了一笔账,如果大家以最新首套房贷利率5.67%贷款200万元、30年等额本息还款计算,总支付利息约为216.5万元,要比去年同期多还30万利息。这看来确实是一笔不小的开支。

从现象要追溯本质。我们一起来看看,为什么房贷利率能够大幅飙涨,何时才是个头!

既然是调高房贷利率,那么当然是跟房子有关系。

从2017年开始,国家开展了前所未有强度的房地产调控,全国各地关于房产调控政策层出不穷,其中关于房贷利率上调的政策,就多次被使用。

“认房又认贷”,“暂停大额房产贷款”,“上浮房贷利率”,“严防各类信贷违规流入楼市”等等,这些政策目的就是为了控制房地产价格,打击炒房,从而实现“房住不炒”。

在这个观点上,还是比较明显的,但是,各位投资者对于中国宏观经济有更深层次的理解,就会发现,上调房贷利率实现“房住不炒”只是表面原因,更为深远的原因,在于降低居民杠杆率!“去杠杆”这个词,是最近非常非常火的词汇,无论是中央经济会议提及“金融去杠杆”,还是刚刚央行,证监会,发改委等五部门联手推动的协同去杠杆,这就是中国宏观经济未来的一个重要调控方向。

“去杠杆”是从2017年全面开始的,实际上已经进行了很长时间,但是由于中国经济存在下行压力,强行去杠杆的话,很容易造成经济下滑,同时爆发金融风险,所以央行财政等部门才用宽松货币和积极财政,边稳定经济,边去杠杆,也就是当前经济的局面,两手都要抓,两手都要硬。

这次五部委联手去杠杆,主要还是对于杠杆率已经很高的企业来说的,但是实际上,从指向上,还是整体金融体系去杠杆,包括与我们关系密切的居民“去杠杆”!

在讲之前,先说一下什么是居民杠杆率。
 
简单来讲,就是我国的居民,他的负债,占他可支配收入的比率。比如张三一共借了10万块,同时张三自己可支配收入是20万,那么他的杠杆率就是50%。还有一种计算方法,那就是,张三借的钱,占我国人均GDP的比率,这一数据用于宏观测量。

中国人民大学经济学院副院长陈彦斌表示,鉴于居民收入是衡量居民偿债能力的核心指标,因此用家庭债务与可支配收入之比来衡量家庭债务状况是更准确的做法。由此计算得到,截至2017年末,中国家庭部门的杠杆率高达110.9%,甚至已经高于美国家庭部门的杠杆率水平(108.1%)。

根据海通证券研究的数据,我国的居民杠杆率,已经达到54%,在主要经济体中属于中等水平。美国(79%)、英国(88%)、欧元区(59%)、日本(58%)等发达经济体居民杠杆率水平均超过中国,瑞士、澳大利亚、丹麦、荷兰、挪威、加拿大等甚至超过了100%。

但是,有一点必须警惕。我国居民杠杆率水平几乎是新兴经济体中最高的。例如,阿根廷居民杠杆率不到10%,印度仅11%,俄罗斯16%,墨西哥17%,巴西22%,均远远低于中国的水平。我国居民债务水平比德国、奥地利、意大利还要高,甚至接近日本、法国的水平。美国在2007年房地产泡沫破灭前居民债务占可支配收入比重达到130%,日本在上世纪90年代初也曾在120%的高位,但随后均爆发了危机,当前均回落至100%左右。从这组数据,我们能很清楚地看出,高杠杆率意味着高风险。

在金融概念中,杠杆与风险几乎是同义词。

为什么国家要下决心,强力度,不惜代价“去杠杆”,就是因为高杠杆率对于金融体系的巨大风险。

还记得银保监会主席郭树清,在一次讲话中说到,我国过去几十年高速增长,是因为我国的居民储蓄率很高。

居民储蓄率较高,在郭树清看来,也是好事,因为这使得我国抵御金融风险的能力很强,同时我国的金融系统也能将这些金融资源合理分配到各个国民经济部门,促进经济快速发展。

郭树清还谈到我国居民杠杆率快速增长的问题,认为这是一个不好的现象。

年初银监会会议就提出,2018年要打好防范化解金融风险攻坚战,使宏观杠杆率得到有效控制,其中一个重要工作就是努力抑制居民杠杆率,打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为,严控个人贷款违规流入股市和房市。

实际上,这就是我国过去到现在,以及未来进行的,正在进行的,和持续进行的关键调控战略——居民“去杠杆”。

而我们开头讲到的房贷利率不断上调,也正是在这个整体战略下,一项非常关键的措施。

道理很简单。

中国居民原来储蓄率很高,为啥啊,因为房地产便宜,我工作几年能够分房,或者用储蓄的钱买一套房,买完房,都踏实了,安居乐业,那么好日子就过上了,省吃俭用,把钱存起来留给孩子上学,养老,这就是中国人。

但随着房价的持续上升,有着“安居”观念的中国人,发现手里的钱,买不起房了,储蓄攒钱是行不通的,因为房价“永远是涨的”,所以必须尽快出手,否则一辈子都买不起了。

这样的观点已经成为主流,所以为了能够早买早踏实,绝大部分居民都会选择贷款买房,一贷款就是上百万,一还钱就是几十年,居民的杠杆率一下子就上去了。

当然,再加上那些投资房产的,炒房的,喜欢囤积房产的,这些有钱人也会选择贷款,“用银行的钱去办自己的事儿”。

如果居民从银行借钱买房成本低,信贷也比较容易,就容易房价已经具备泡沫的时期,大量的居民仍然加杠杆买房。

在货币发行增速持续,房价已经处于高位,产生泡沫,金融体系面临风险的时候,调高房贷利率,就会让更多的居民理性购房,特别是遏制投机性购房需求,有利于降低整体金融体系杠杆率。

前段时间看了一个新闻,“四川房贷占银行贷款比率已经超过50%”,放眼全国来看,房贷已经于银行体系高度绑定,与居民财产高度绑定,这是最大的现实了!

这是一个非常危险的情况,也是恶性循环。

房价上涨,居民买房加杠杆,大量的银行信贷涌入楼市形成巨大购买力,推动房价继续上行,房价只涨不跌的预期在居民中形成,又刺激了更多居民加杠杆买房,层层叠加,房产价格居高不下。

但请注意,房价也是资产,是资产就是有涨有跌的,这是基本规律,无法改变。

房价大跌了,在高的杠杆率下,经济怎么办?

杠杆带来的风险不会爆发,是有前提的。这就是经济持续增长,充分就业,人均可支配收入增长,通货膨胀低,货币流动性充裕。

当这些条件发生变化的时候,巨大的危险就来了。

打个比方,如果中国经济增长率不及预期很多,居民很失业,人均可支配收入下降,那么欠银行的房贷能还上吗?金融体系不就有威胁了吗?

如果通货膨胀严重,人民币贬值厉害,央行收紧货币阀门,那么这将导致还款人成本增加,房地产市场巨额资金将会流出,造成房产抛售,房价大跌,居民财富大幅缩水,银行等金融体系出现巨大风险,中国经济和金融也会出现系统性金融风险。看到这儿,大家就会明白为啥国家要下决心推动“金融去杠杆”了吧,为什么在“去杠杆”的同时,又让央行保持流动性充裕,又在楼市领域强力调控,坚持“房住不炒”,“稳定房价”了。

小小的杠杆率,实际上就是中国经济发展和宏观调控的大脉络。

背后包含着这么大的学问的杠杆率,您怎么看?

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