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[摘要] 2017年上海楼市遇冷。上周我们前往上海考察当地市场。2017 年,国家提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”,鼓励租赁住房的发展,同时, 各房企也加快布局长租公寓市场。
2017年上海楼市遇冷。上周我们前往上海考察当地市场。由于过去的一年里, 上海房地产市场政策收紧,当地楼市的表现较弱。去年全年,上海商品房销售额同比下滑39.9%至4,027 亿元人民币;销售面积下滑37.5%至1,692 万平。开发投资增速由16 年的4.9%放缓至4%,新开工面积则同比下滑了7.8%。房价方面, 受限价限购影响,新建住宅价格环比增速自2016 年10 月迅速下滑,并一直保持在-0.2%至0.2%的区间范围内,新建住宅价格指数在2017 年底仅同比增长了0.2%。我们认为,上海房地产市场以及其他一线城市,将在2018 年继续低位运行,政策松绑的可能性较低。
长租公寓市场处于摸索阶段,持续受政策支持。万科(2202 HK,买入)早在2015 年就开始长租公寓业务,但当时关注度并不高。2017 年,国家提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”,鼓励租赁住房的发展,同时, 各房企也加快布局长租公寓市场。尤其在2017 年下半年,各大型房企都推出了自己的长租公寓品牌,并提出未来建设目标。我们此行考察了龙湖(960 HK,持有) 和碧桂园(2007 HK, 持有)在上海的长租公寓。总体而言,长租公寓受到年轻人青睐,入住率保持在较高水平,但如何保持长期而又稳定的盈利仍然任重道远。
上述两家房企的长租公寓平均每间房的租金约3,000 人民币/月。由于长租公寓前期需要投入较高的前期成本(更新改造成本约1,500 元/平),利润需要大约3-5 年左右时间才开始释放,因此资金周转较传统开发销售模式有明显劣势。住建部也表示支持房地产企业进行创新租赁住房资产证券化实践,积极盘活存量房屋用于租赁,增加租赁住房有效供给。同时,积极推动住房租赁企业拓宽直接融资渠道,支持企业利用创新型金融工具发展住房租赁业务,推进住房租赁市场发展。今年2 月5 日,碧桂园获准发行百亿级长租公寓REITs 产品,这也是百亿级的长租公寓REITs 产品。碧桂园在去年就提出了在2020 年供应100 万套长租公寓的目标。我们相信,长租公寓的发展将持续受到住房政策、供给端、银行资金和资产证券化的支持。
商场流量喜人,机会仍在。除长租公寓外,我们同时考察了上海一些商场。由于天气原因,相比开放式商场,上海顾客更倾向流连于室内商场。万科主要通过旗下印力管理其商业地产。万科在上海的商场在客流量,租户结构和出租率方面均运营良好。今年1 月,印力、万科联合TRIWATER 基金收购了凯德商用旗下的20 个购物中心,耗资83.65 亿人民币。收购完成后,印力将在持有或管理的商业项目数量达120 家,管理面积1,000 万平方米,覆盖中国58 个城市。就运营管理面积而言,印力已超过华润置地(1109 HK, 买入)。
市场情绪转变,我们认为目前内房估值偏高。内房股自去年初起股价持续上升, 部分公司顺势进行股权或可换股债券融资。我们相信短期高峰已经出现,投资者目前正静待3 月的年度业绩公布。在我们覆盖的内房股中,平均FY18E 市盈率为7.9 倍,或31.3%的净资产折让。我们认为内房股价总体处在高位,推荐估值较低的公司。我们推荐雅居乐(3383 HK, 买入)、中海宏洋(81 HK, 买入)和禹洲地产 (1109 HK, 买入) 。
舜和慢城400-890-0000 转 802184
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效果图
舜和慢城基本信息 | |||||
单价 | 均价8500元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 新城阿尔泰游乐园 |
户型 | 二居室(105.61㎡)三居室(136.59㎡)二居室(91.15㎡) | 收房时间 | 二期1#-9#预计2019-6-30交房 | 开盘时间 | 二期2017-6-25已开盘 |
动态:舜和慢城,高层住宅在售,共26层,户型建筑面积有123平米、138平米、157平米,均价8500元/平米,房源稀缺;
项目简介:舜和慢城项目分两期开发,总占地面积254531平方米,总建面484400平方米,其中地上建筑面积373972平方米。地上共有35栋建筑,21栋11-26层的小高层和高层,11栋临街商业,2栋商墅,1栋办公楼。其中住宅面积在96-197平之间。现一期已快售罄,智慧二期90-160平方米全南北通透即将上市。舜和慢城位于呼和浩特市极具发展潜力 的新城区察哈尔大街与东河交汇处东北角。西临如意东河景观,东接集通家属小区,南通察哈尔大街,北临妇幼保健院。舜和慢城从教育配套来说,项目周边配有优质的教育资源,从幼儿园到大学一应俱全。项目西侧的丁香路学校,实验中学北校区,南侧的东河中学,向南到达省市两级重点高中二中,向东内蒙古师范大学鸿德学院、大学城等知名学府,全方位丰厚的教育资源为孩子的教育提供便利,成就孩子先天优越的人生起跑线。另外项目社区内建设有3800平米的幼儿园。
交通状况:公交:可乘坐106路到南苑社区居委会站下车步行1.5公里即到,或乘坐80路到新城公检法办工区站下车步行1.9公里即到,或乘坐103路在景园生态园站下车步行1公里即到
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